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炒房2年100萬變5000萬是真是假?揭秘投資客暴富細節

炒房2年100萬變5000萬是真是假?揭秘投資客暴富細節

炒作手法揭秘,不斷轉按揭,槓桿越大收益越高

兩年前,李先生還只是上海一個普通白領,2014年年底,深圳房價剛剛開始出現異動的時候,他敏銳的發現了其中的機會,立刻辭去工作回深圳專職炒房,以100多萬做首付在福田買了第一套房子進行投資,沒過多久這套房子從400萬漲到了800萬。

李先生說:當時看到房價漲得這麼快,把爸媽名下的房子也都拿去做了加按(加按揭貸款),親戚的指標也都借來買房,2015年反覆操作了17次,2016年操作了4次,到現在差不多有5000萬的盤,現在月供20萬,壓力非常大,需要降價甩賣套現。

這兩天,看完央視關於深圳投資客2年100萬變5000萬的報道,心裡除了嫉妒就是恨,MD,老子每天起早貪黑累到腎虛也買不起房,這廝2年收益就有50倍。但看完又有點小爽,他月供壓力大,快還不起房貸了,最好是馬上斷供。

這也是央視想突出的重點,說明樓市調控有效果了,房子不是炒的是住的,投資客自作自受。

人都有陰暗心理,看到輕鬆賺錢短期暴富的人,從高空中跌落下來粉身碎骨時,有一種達到高潮的快感。

對這個新聞,深圳投資客先是質疑真假,因為要搞21張房票,太難了。

接著就開罵了,「傻X一個,自己利用那麼高槓桿,還對著央視鏡頭去說,這不是逼國家出台政策管理寬鬆的銀行貸款,繼續降槓桿嘛,不過沒有這樣的傻子,又哪來的接盤俠呢。」

案例是真是假?

遺憾的是,央視記者不肯給李先生電話,櫻桃無法直接問他細節,只能間接了解一下。

李先生本身是深圳人,他從美國留學回來后,在上海麥肯錫工作了幾年,帶著100萬存款, 2014年底辭職回深圳專職炒房,父母在深圳均有房產,可以做抵押貸款套現部分資金,再加上銀行信用貸款。

注意:這兩年銀行信貸非常寬鬆,相信你經常接到各種電話,要不要辦理貸款的,基本上都是信用貸款,個人額度幾十萬到幾百萬不等,一般家裡有房,每個銀行貸個50萬是小意思,五個銀行那就有250萬了。

這些資金總共加起來,買房的首付款就不止100萬了,起碼在200萬之上。在房產升值的同時,又可將升值部分再做轉按揭套出現金來。

李先生買了深圳灣一號70多平米的房子,具體時間不詳,但據說賺了一倍,這個盤現在可是深圳最貴的,二手房公寓大戶型報價都在20萬/平米左右。

從技術層面上看,行情好時,2年本金100萬炒到5000萬市值是完全有可能的,注意,是總資產,不是凈資產,4000萬都是銀行貸款呢,如果現在能按市場價全部拋出,李先生的利潤大概是1000多萬,這可是打工一輩子都掙不到的。

炒房的操作手法都是大同小異,找不到李先生,可以看張先生是如何利用槓桿的,唯一區別就是倒騰次數越多,總資產就越大。

投資案例一:張先生,原房地產私募基金員工,2014年開始專職炒房,200萬本金,目前深圳2套房,總資產2000萬。

第一步:賣掉龍華世紀春城60平米兩房后,套現200萬,2014年5月,買入南山區棲遊記88平米,總價230萬,他當時首付付了 7成,貸款70萬元(實際上首付只需要3成,當時還沒想炒房)。

一年時間,漲到500萬,實際上開漲也就是政策放鬆前後的兩三個月時間,張先生被誘惑到了,心裡直痒痒,房價一旦上漲,一年是止不住的,剩下還有漲幅空間,於是他趕緊通過銀行轉按揭,想辦法先還掉70萬元,自己沒錢可以通過機構借70萬元過橋資金。

紅本在手后,做抵押貸款,利率雖然比按揭貸款高,但可貸出7成350萬元,減去借的70萬后,則套出來280萬元現金,從理論上,首付三成,足夠買一套市值近1000萬的房子。

***說到這裡,櫻桃要特別指出,很多人不願意將現在低利率的按揭貸款還掉改為抵押貸款,拿計算器一算那30年的利息要多幾十萬,就覺得虧死了,這就是你資產不能翻倍的最大思想障礙,不能像姚老闆一樣借錢來強姦萬科還一戰成名。

李先生不就是以小博大嘛,搏一搏,腳踏車變摩托,賭一賭,摩托變寶馬,其實誰又真的會去還貸30年,守著房子30年不賣?很多三五年就換房了,做抵押貸款套出資金買第二套房,利息是高了點,但一套房子一年升值幾百萬,那點利息算啥呢。

第二步:2015年6月,張先生以700萬總價買入第二套錦蘆花園88平米,貸款7成,490萬。

這其中的技術在於,首先要有買房名額,該離婚時就離婚,去年上海民政局不是流行一家人排著隊歡歡喜喜去離婚嘛,借親戚朋友名額畢竟有風險,昨天還有新聞報道某女子借姐夫名額買房,結果姐夫暗地裡從銀行做了抵押貸款不知所蹤,最後只能自己背負幾百萬的負債。

短炒買二手房不買新房,方便轉讓,新房是期房的,拿到房產證要2年,如果是長期投資買新房最好,升值潛力大。然後通過做高評估價,以及貸款人的現金流,盡量做到首付兩成,貸款8成,加大槓桿,一般低於市場價的筍盤,則可以提高評估價,做高貸。

第三步:2016年,棲遊記又漲到700萬元,錦蘆花園漲到1300萬元。

如果不想賣掉這兩套房,又想買第三套的話,可以繼續加按揭。

每套抵押貸款7成,即第一套700萬*0.7-350萬=140萬現金;第二套1300萬*0.7-490萬=420萬現金)。

兩套加起來又可套出560萬現金,再借別人名額,首付3成,還可以買總價2000萬左右的房子,再貸款1400萬。

至此,三套房加起來的總資產是4000萬元,總貸款是2800萬,月供15萬左右。

李先生可能轉按揭操作的次數頻繁些,因此100萬折騰到5000萬完全可能。

不過張先生由於懼怕調控,他沒有再加按揭買第三套房,而是將負債率控制在50%以下。如今張先生手頭4套房,除西安兩套被套住外,深圳兩套房產市值2000萬元,負債800萬,月供5萬。

他現金流比較充足,手頭還留有200萬元做月供,加上出租收入每月有八千,三四年月供沒問題,他的理想是,等待下一波房產暴漲的時候賣掉一兩套,就可以實現財務自由。

張先生專職炒房后,另外成立了一家私募基金,以基金形式組織朋友炒房,這也是現在較為流行的模式,可以做到1比9的槓桿,即1000萬元本金,可以拿到9000萬貸款,貸款利率是10%左右,然後去投資1億元的項目,買賣了舊樓后翻新再出售,一平米毛利達到1萬元。

但去年以來,深圳密集出台政策打擊炒房,如房產證不能分證,工廠改公寓也遭到嚴打,基金不能再投資一線房地產等舉措,令這些基金公司舉步維艱。

投資案例二:高華,事業單位員工,從2000年開始在深圳炒房,算是骨灰級投資客,目前手上還有7套商品房,市值3000萬元,另有2棟農民房,以及5套小產權房,總資產4500萬元。

買商品房

他這17年來,進進出出的房子已數不勝數,目前除了南山區西麗兩套是2015年下半年入手外,其餘5套商品房成本價都非常低。

四季花城(02年,70平米,3500元/平米,月供2000,租4000);

威鳳山莊(05年,89平米,月供2200元,租3900,現在310萬);

龍城國際(06年,143平米,6800元/平米,貸款70多萬,目前市值700萬);

中央悅城(08年買的,7800元/平米,129平米四房,月供4000元,租4500元,目前市值450萬左右);

和黃御峰園(09年,91平米,貸款7成,現在市價420萬)。

除非你早生十年,這種價格是一去不復返了,重點在於,高華雖然買的早,但他堅持用銀行按揭貸款,絕不提前還款,最大限度利用銀行槓桿賺錢。

他在2015年跟幾個朋友合夥倒騰了幾套房產,年底又重新倒騰手中房產,當時南山區已經漲完了,但西麗漲幅小,存在補漲機會,於是他賣掉一套商品房和一套小產權房,加上手上有三四十萬現金,準備了三百多萬元,本來是計劃一拆二,用他部門員工的名義,分別貸款7成買了龍輝雲門、學子荔園。

第三套是意外買的,中介跟他說龍翔苑業主急售,當時市場價賣380萬,業主降到350萬,要求當晚要交70萬,他就藉機砍價,本來說好338萬,結果第二天業主又急用錢,又降價10萬,最後以328萬成交。

他家底已經豐厚了,因此策略比較保守,沒必要再去搏一搏,投資原則是從不買500萬元以上的房子,出手慢,而且借別人名額買房,總額高風險也越高。

西麗這三套總價都在三百多萬元,目前市場價380-400萬元,利潤不算高,比去年高峰期430萬元回落了10%左右,去年下半年市場往下走時,他賣掉其中一套,賺了70萬元,剩餘兩套繼續持有,因為賣了資金放手上也是閑置,而且浪費購房名額。

第二,押寶小產權房,將來綠本轉紅本,目前市價加起來約1500萬元。

1、2010年在沙井以180萬元入手一棟農民房,現在市值四五百萬左右,每月租金1.1萬;

2、在平湖某村,自己出資60多萬元建了一棟農民房,而且轉了紅本,這其中的技巧,就是把老婆戶口弄進村裡,然後在政策上將農民房的綠本轉成紅本,目前市值四五百萬。

3、公明百世瓏庭,集資房,165平米,76萬,首付5成,貸款10年;

南頭馬家龍,87平米,租4600;

沙井景城花園,157平米,4000多買的,現在1.3萬元一平米;

沙井聚豪居、新橋豪苑各一套,103、97平米,三千多元買的,目前市價八九千。

小產權房價格基本上也都翻倍了,但需要自有資金,槓桿太低,他投資小產權房的錢,都是從銀行貸款。目前月供6萬多元,主要是有短期的信用貸款,算上租金,資金壓力很小。

投資案例三:阿祖,打工族,2012年才起步,當時存款只有2萬元。目前手上一套商品房,一套小產權房,手裡現金220萬。

通過刷信用卡,向親戚借錢,2012年湊足了18萬元,由於首付款有限,只能選擇深圳最邊遠的坪山購房,花70多萬買下一套,貸款五十萬。

2015年中旬漲到150萬元,賣掉賺了六七十萬,加上手頭的20萬儲蓄款,一套換兩套,又在坪山買了雙拼房,加起來150多平米,單價1.5萬元/平米,總價230萬元。

但只用了一年,該房子價格就翻番了,因為月供壓力,加上調控導致市場往下走,別人建議他賣掉一套,減少資金壓力,等待調控后的機會。

於是阿祖將雙拼房分成了兩套,以220萬賣出一套,手上拿著現金,等待調控中的機會,這樣剩下的一套也就相當於0成本,他還有自住的一套小產權房。

目前深圳樓市成交量雖然低迷,但還處於調整初期,只要低於市場價一二十萬就能賣出去,所以方便套現。手中有錢,心中不慌。哪怕樓市調控20年,他也不用怕了。

這是老投資客屋哥告訴他的炒房原則,「安全第一,賺錢第二」,飛機不在於飛的多高,而是能否安全著陸。

投資案例四:小林,普通白領,2套房,總資產1400萬。

第一套,09年要買婚房,手頭只有十多萬,買了寶安桃源居,120平米三房,總價100萬,貸款8成,月供四千。

第二套,4萬億出來后,意識到錢不值錢,趕在2010年下半年調控前買第二套房,當時手裡沒有一分錢儲蓄,四處借錢湊首付,買入金葉名苑,98平米三房,105萬,月供4200,出租3700,月供壓力不大。

先將第二套換掉,2015年330新政后,改善型需求集中釋放,房價跳躍式上漲,金葉名苑品質一般,升值空間不大,阿西決定換到寶安中心區,金葉名苑以190萬賣出,套出110萬左右。隨即立刻買入第五大道,108平米,加上稅費總價460萬,貸款280萬,月供1.7萬。目前市場價710萬。

再將桃源居第一套換掉,410萬賣出,套現320萬,買入桃源居複式樓,196平米,總價610萬,首付4成,貸款360萬,月供1.8萬元。

至此,成功將原來兩套價值較低的房子換成大房子,總資產1400萬左右,月供加起來3.5萬,減去出租的7000,還需2.8萬元,家庭月收入約4.5萬元,壓力不大不小。

因為月供壓力大,小林沒有用轉按揭去買第三套房,但她的同事們利用轉按揭將升值部分套出來再投資的案例也不少。

這四個案例,總有一款是你可以借鑒的吧。

櫻桃問到的多個投資客,在資金的風險把控上,都是較為保守的,有經驗的老投資客一般都會保留兩三年的月供資金,他們認為未來市場走勢取決於調控政策,如果堅持兩三年不放鬆,那大部分投資客的現金流都很危險,如果經濟形勢不好,一兩年又放鬆,那基本上問題不大。

像李先生那種激進的新生代投資客,櫻桃暫時還沒有碰到,畢竟樓市調控十多年,跌宕起伏,投資客也在成長,當年溫州炒房客利用高槓桿四處冒險的革命精神,最後都犧牲了,這幾年幾乎銷聲匿跡,這一輪房價暴漲周期中,哪還有他們的身影啊。

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