租購同權會讓學區房貶值嗎? 結果可能相反

7月17日，市發布《加快發展住房租賃市場工作方案》。《方案》明確賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益，保障租購同權。

坊間用「核彈級」形容這條新聞的震撼性。那麼，「租購同權」將帶來哪些真實影響呢？本篇文章將引述各方觀點，回答這個問題。

財經專欄作家葉檀認為，如果不能增加學區房的供給，教育資源的稀缺沒有改變，在這種情況下，學區房的房價不會下跌，租金反而會上升。北大市場和網路研究中心研究員陳永偉博士認為，方案會為人們用低價獲取優質教育資源提供一個窗口，但這個時間可能很短。

全文約 3500字，閱讀時間約4分鐘。

名詞解釋

租購同權——7月17日，市發布《加快發展住房租賃市場工作方案》。新政共有16條，從商改租、入學、稅收、水電等多個方面對住房租賃進行了大力扶持。其中，「租購同權」作為亮點，引發廣泛的關注和討論。《方案》明確賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益，保障租購同權。「具有本市戶籍的適齡兒童少年、人才綠卡持有人子女等政策性照顧借讀生、符合市及所在區積分入學安排學位條件的來穗人員隨遷子女，其監護人在本市無自有產權住房，以監護人租賃房屋所在地作為唯一居住地且房屋租賃合同經登記備案的，由居住地所在區教育行政主管部門安排到義務教育階段學校（含政府補貼的民辦學校學位）就讀」。

以下為觀點全文

1

對房價和房租的影響：會上漲

學區房的房租和普通「消費品」性質房屋的房租不一樣，因為通過租房的方式可以進入學區劃定的學校，它就有了相應的溢價。教育資源的稀缺沒有改變，在這種情況下，學區房的房價不會下跌，租金反而會上升。

打個比方，這個城市一個月租房租金假設是3000元，一開始人們肯定不希望買學區房，肯定願意租，這就會抬高學區房的房租，學區房的租金可能就變成5、6千了。那等到房租高到一定程度，因為它的租金回報率太高了，很多人就會去投資學區房房地產，因為作為一個投資品種，它的投資回報率上升了，這就導致學區房的房價不會下降。——財經專欄作家 葉檀

租購同權方案不能增加學區房的供給，至少不能大量增加。來看需求，昂貴的學區房，原本的購買者往往經濟實力比較強。這部分有房者，他們為獲得孩子入學權益，將不得不繼續購買學區房，也就是說，原來的購房需求仍在。與此同時，還增加了租房需求，原來無法擁有學區房的，入學無門的家庭，有了租學區房的需求，可以預見，房租將大幅提升。

房租上漲，又將影響房產持有人的行為。收益增加，使他趨向於繼續持有房產。再說了，原來孩子讀完書，有些人覺得學區房留著沒用，就轉手出售了，現在它還有了出租入學權這一新功能，出售意願降低或消失。這造成學區房的供給減少，進一步抬升價格。供給減少，需求增加。市場只能給到這個答案：你要以更高的租金租到學區房，也要以更高的價格購買學區房。——專欄作家 連岳

租購同權會帶來教育平權嗎？

「租購同權」可能會為人們用低價獲取優質教育資源提供一個窗口，但這個時間可能很短。隨著租金的高企，優質教育資源又會重新回到價高者得。

值得一提的是，相比現有的憑戶籍和住房入學，「租購同權」事實上吸引更多人來對教育資源產生的「經濟租」進行爭奪，這一過程中產生的不必要經濟損耗可能會更高。此外，一些最優的教育資源勢必會吸引更多的人來爭奪，與此相關的周邊租賃價格可能會由此暴漲，進而帶來更嚴重的教育資源分配不均，這是我們不得不警惕的。

總而言之，「租購同權」是引導學區房價格回歸理性，促進教育資源均等化的一次有益嘗試，但是僅這項單一的政策恐怕很難達成目標，甚至可能產生一定意外的副作用。要讓這一政策產生其預期的作用，還需一系列配套政策的支持——北大市場和網路研究中心研究員 陳永偉博士

這一政策其實並非新政策，實際在過去的全國房地產市場發展中，租賃是可以就近入學的。租賃的就近入學，並不能保證優質學區入學，從過去政策看，的政策其實並無新意，租房也是可以上學的，只是前提是學區有餘量的情況下，租戶才可以上學，而且是如果學區房，租戶上優質學校的可能性並不存在。——中原地產首席分析師 張大偉

如果租賃政策真正要落地，起碼要在這個方面有突破，比如，把買房和孩子入學脫鉤。買房可以入學，租房也應該有入學資格，如果規定租房有入學資格，這是的「租售同權」被大家熱議的原因。但因為操作上的原因，基本不可能落實，所以學區房的價格仍然是堅挺的。—— 經濟學家 馬光遠

租購平權是為了引進人才

「租購同權」不是無差別對待，只有「符合條件的承租人」才能享受到這一權益，具體來說，要麼你的子女得有戶籍，要麼你得持有人才綠卡，要麼你得符合積分入戶上學的條件，而且這三類人在都必須無房。再考慮到的戶籍政策是比較傾向於人才引進的，那麼「租購同權」的最大受益者主要還是需要的人才，不是一般的外來務工人員。而且即便能夠安排公辦學校，很可能也是學位不太緊張的普通學校，而非競爭激烈的名校——華南城市研究會副會長 孫不熟

「租購同權」體現了一定的社會公平，但實際操作中很難同權。因為同權的實現要足夠多的租賃型住房供應和充足的教育等公共服務資源配套兩方面支撐。有一方面無法滿足，「租購同權」就沒有辦法保障。另外，該政策明確針對沒有住房的本地戶籍人士和引進人才，並不是所有人都能享受。「租購同權」還有可能導致優質教育資源集中的區域短期內住房租金快速上漲。——同策諮詢研究部總監張宏偉

4

租購同權將推向全國？

住建部已會同有關部門選取了、、、杭州、、、成都、、、、、等12個城市作為首批開展住房租賃試點。通知明確，要形成一批可複製、可推廣的試點成果，向全國進行推廣。目前，試點城市還未明確提齣子女入學的「租購同權」。不過從通知精神看，「租購同權」將是大趨勢。

「租購同權」是大勢所趨，是落實購租並舉的重要環節，也是下一步租賃立法的重要內容之一。的示範意義很大，它意味著這項政策將可能會在全國不少城市逐步落地。——鏈家研究院院長楊現領

中原地產市場分析師盧文曦稱：「今年以來，政府有關租賃市場建設的會議開了不少，說明租賃市場重視程度相當高，出現全部持有的土地顯示出地方政府積極推進相關工作的決心。」

本次出台的一系列政策更多的是想通過租購同權引進並留住更多人才。北京之前也有相關的高精尖人才引進計劃，在購房和入學等方面有優惠制度，但覆蓋面相對較小。另外，目前北京學區資源現狀相對緊張，很難再覆蓋更廣的人群。因此從人口紅線和教育資源分配等角度考慮，北京暫時應該不會出台類似政策。——亞豪機構市場總監郭毅

目前國企接盤 市場規模龐大

應該明白，未來解決租賃住房的問題，一定要主要靠市場。美國租賃市場發展，主要是很多大的市場化的機構參與租賃市場。目前機構在租房市場所佔的比重不過2%，而美國是30%，日本是80%，通過市場化的手段，通過政策的扶持，培育大的機構參與租賃市場非常有必要。

目前新的政策要求人口凈流入的大中城市要支持相關國有企業轉型為住房租賃企業，以充分發揮國有企業在穩定租金和租期，積極盤活存量房屋用於租賃，增加租賃住房有效供給等方面的引領和帶動作用。政府可以鼓勵國企從事公租房等政府提供的產品的供給，但大量的租賃房肯定是通過市場解決的——經濟學家 馬光遠

據不完全統計，的長租公寓品牌超500家，除專業運營機構外，房企逐漸壯大為另一支市場力量，已知有萬科、遠洋、龍湖、金地、碧桂園等房企邁入該行列。比如，萬科的泊寓、雷軍投資的YOU+、中航信託投資的魔方公寓等。

萬科董事會主席郁亮曾表示，房地產行業到了一個新階段。住宅消費大有可為，租賃市場、軌道物業、養老地產和教育地產等前景廣闊，房地產行業面臨重新洗牌。租售並舉是建立房地產調控長效機制的重要舉措之一。北上廣深等城市，住房租賃市場需求很大，但現在主要是業主個人放租，服務商太少。萬科是少數幾個試水者之一，目前已經開辦長租公寓1.2-1.8萬間，計劃今年做到10萬間。

鏈家研究院報告顯示，2020年和2025年，房產租賃市場租金規模將分別達到1.6萬億元和2.9萬億元，2030年預計會超過4萬億元。