小產權房轉正的春天到了嗎？這個冬天註定比較漫長！

近日，國土資源部、住房城鄉部近日聯合發文，探索在北京、上海、南京等13個城市，試點集體建設用地建租賃住房，為住房租賃市場增加新供給。

這個通知隨即在媒體中炸開了鍋，關於小產權房藉機轉正的話題，再次被人們關注和熱議。

面對媒體關切，國土資源部同時強調，集體土地建設租賃住房和違法建設的所謂「小產權房」不能混為一談。

國土資源部土地利用管理司副司長陳國慶談到：我們這次試點的租賃住房建設，符合規劃、依法審批，有不動產登記作保護，同時只租不售。而我們過去所說的小產權房，無論在用地上、規劃上、還是建設銷售上，不受法律保護。

為什麼小產權房這麼備受歧視？圍繞小產權房背後的利益博弈有哪些？

所謂「小產權」是民間的一種通俗叫法，是相對「大產權」而言的。按房屋產權證的發證機關來區分的，國家發產權證的叫大產權，國家不發產權證的，由鄉鎮政府發證書的叫小產權。

大小產權劃分的背後，根源是的二元土地制度。

《憲法》規定城市土地國有，而農村土地集體所有，這有點像戶籍制度上區分城市戶口和農村戶口，農村戶口天生就比城市戶口含金量低。

更關鍵的在於，《土地管理法》規定：在國有土地上可以進行開發建設,而要在集體土地上進行開發建設，必須首先將集體土地轉為國有土地，然後才能按照規劃進行開發。

因此，農村集體土地不能直接上市交易，而國有土地通過收繳土地出讓金，再通過「招拍掛」等方式，高價轉讓給房地產開發商，地方政府從中獲取大量高額壟斷利益。所以二者的區別在於，國有土地寸土寸金，而且能賣個好價錢。

農村集體土地如果想賣一個好價錢，也只有通過城市政府批准、收購再轉賣的方式進行。現在許多城郊的土地不斷被徵收建商品房，就是這麼個回事。

有關資料顯示, 土地用途轉變增值的土地收益分配中, 政府大約得60% ~ 70%, 擁有集體土地所有權的村一級集體經濟組織得25%-30%, 農民只得5%-10% 。在一線城市，政府賣地收入與農民得到補償之間的差距更是讓人超乎想象。

通過低價徵收農村集體所有土地，在高價轉賣給開發商，農民的利益其實被剝奪了，農民不願讓利益被地方政府壟斷，這便是「小產權房」出現的原因。

從小產權房誕生的那一天起，地方政府就從來沒有放棄打壓過，有許多城市居民仍然冒著風險去購買小產權房。根本就在於兩個字：便宜。

小產權房省去的費用主要是兩部分，一是購地成本，二是各種稅費。刨去這兩塊費用，住房價格可以壓低70%左右。

在高房價的一線城市深圳，深圳的小產權房市場已經成為一個繁榮多年的地下市場，也一直是許多人豪賭的「安居夢」。

經過多年發展，深圳小產權房也在「進化」。現在，當地小產權整棟樓也有一個「紅本」，也就類似集體房產證，購房者被告知，以後集體紅本還有望分割成單獨紅本。這種帶集體紅本的小產權房，相比那些沒有任何信用背書的小產權房，價格雖然高一點，但仍然只有正規商品房的一半。

所以小產權房在市場存在自有它的理由，低價就是王道。但正是因為低價，小產權房成為了破除地方政府國有土地壟斷權的最大威脅。地方政府通過壟斷土地，抬高土地價格，把賣地收入，作為財政收入的主要來源。如果小產權房和商品房同權入市，這就等於斷了地方政府的財路，地方政府當然不會同意。在土地財政制度沒有根本改變之前，小產權房不可能轉正，此其一。

在當前房價高企、樓市維穩的背景下，任何可能刺破樓市泡沫的舉措都是政府極力避免的。日本政府當年主動刺破樓市泡沫，造成經濟持續二十年的低靡，這給樓市調控樹了一個鮮明的前車之鑒。

我們要清醒看到，當前中央高層不是不承認樓市存在泡沫，政府高級官員已經在多個場合，把樓市泡沫列為「灰犀牛」。由於懼怕樓市泡沫破滅引發的經濟崩盤，在政府出台的調控政策和樓市長效機制，都是圍繞著穩定樓市價格出台的，希望通過加快經濟結構調整、增加居民收入、發展租賃住房市場等一系列動作，使發燒的樓市能夠慢慢退燒，而不是急忙潑一盆冷水強制降溫。

上半年，政府出台的長效機制中，大多數都是圍繞住房租賃市場提出的，動作都是小心翼翼，連「租購同權」都不敢隨便突破，即使是號稱「尺度最大」的集體建設用地建設租賃住房試點，也不敢正面衝擊商品房價格。

而眾望所歸的房產稅，也是通過相對平緩漸進的方式對高房價進行平抑，更何況房產稅還是未來2到3年的事情。

從以上分析，我們應該看到當前政府穩定樓市的良苦用心。小產權房，一方面存量大供給多，另一方面價格低，如果在這個時候給小產權房轉正，巨量低價房源湧入商品房市場，勢必給當前房價造成巨大衝擊。由此引發的複雜金融後果，是當前政府無法掌控的，政府不會去冒這個風險。這是小產權房無法轉正的第二個原因。

記得十八屆三中全會召開之前，輿論曾經報道過，高層智囊試圖為小產權房轉正提供建議。當時有個「383」改革方案建議：在集體建設用地入市交易的架構下，對已經形成的小產權房，按照不同情況補繳一定數量的土地出讓收入，妥善解決這一歷史遺留問題。後來這個建議最終沒有被採納。

近年來，地方政府拆除違規小產權房就一直沒有停止過，但這場戰爭似乎沒有盡頭。在日益強調維穩的今天，強拆小產權房引發的群體事件也讓政府小心翼翼。被地方政府視為眼中釘的小產權房如今已經成為政府擱置不理的禁區，小產權轉正遙遙無期。

而且，在目前政策制度下，小產權房的交易仍然是違法，購買小產權房的法律風險客觀存在並主要體現在兩個方面：

一方面是拆除風險。沒有報建手續的違法建築類小產權房不被法律所認可，面臨著隨時被政府拆除、沒收的可能，即使一直使用，在拆遷時也很難得到補償。

另一方面是違約風險。由於沒有房地產證，很多小產權房的交易只是一紙合同，而這種合同往往屬於無效合同，存在著房價波動下當事人一方毀約的重大風險。

但即便如此，無法承受高房價的購房者，還是明知有風險卻「偏向虎山行」。一些購買者權衡於價格和風險之間，並在法不治眾心理下最終決定購買。對於這種決定，我認為是不理智的，也不提倡。如果你真有住房剛性需求又買不起房，那麼真的可以考慮先租房子。

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