距離真正的「租售同權」還有多遠?

昨天一個好玩的新聞，有地方說租售同權，然後各路「碼字大俠」又開始顛覆了，噴的繪聲繪色。

其實根本沒有看到細則，租售過去歷史上也是同權的，租房本來就可以上學，只是順位在買房之後！

你相信嗎？不管是承租人子女，還是業主子女，統統就近入學，享受同等權利？

這個租購同權其實與義務教育法的規定是有疑問的。如何鑒定租房的並非只是為了學位而短期租房？這會不會帶來租金的非理性上漲？

偉哥簡單的聊聊：

首先：入學的原則是什麼？

就近入學是義務教育的原則，「就近入學」的「就近」是指離你家相對就近。但是存在著中、國小學校布局及各中學招收學生人數不同等因素影響，所以有時候教育局會根據情況來進行調配，但是最終還是盡量將學區的學生盡量分配到離小區最近的學校入學，都叫「就近入學」。

《中華人民共和國義務教育法》第九條規定：「地方各級人民政府適當設置國小、初級中等學校，使兒童、少年就近入學。」

《義務教育法實施細則》第二十六條規定：「實施義務教育學校的設置，由設區的市級或者縣級人民政府統籌規劃，合理布局。國小的設置應當有利於適齡兒童、少年就近入學。

所以目前各地的入學標準基本都是：第一順位：房戶合一，也就是監護人是房主+戶主，第二順位是房主, 第三順位后才是租房。

這是符合法律的，但如果租賃業可以和房主同時參與順位入學，那麼會帶來什麼後果？很簡單，這其實根本不現實。

其次：租房現在可以上學嗎？

從過去的政策看，廣州的政策其實並無新意，租房也是可以上學的，只是前提是學區有餘量的情況下，租戶才可以上學，而且是如果學區房，租戶上優質學校的可能性並不存在。

從全國看，大小城市通過租賃都是可以獲得上學資格的，但就學的基本原則是就近入學，所以一般都是優先滿足房戶合一，其次是有房，這樣避免有人通過租房集中到優質學區資源。

比如北京在非熱點學區，外地戶籍通過租房具備了五證后，是可以上學的。

但在西城、海淀、東城等熱點學區，一般只能保證房戶合一的第一順位入學，很多監護人非房主的三代都需要調劑。所以從學區房角度看，租賃不可以與有產權同權，因為這會導致學區房租賃需求爆發，也不可能滿足這種學位的爆發需求。

第三：為什麼租房不會成為主流消費形態？

現在看各地政策都在努力鼓勵租房，包括很多企業在鼓吹租房有利身體健康，但一個不可否認的現實是，倡導租賃的人自己都住著自己買的房子。

相比商品房的投資行為，學區房產生的原因更多的是發展問題，除非全國教育資源均衡了，只要存在不均衡，租房就不可能入學學區房。

另外，如果租賃可以使用學位，那麼未來的租金是不是會出現爆發？畢竟已經有城市的學區房約束6年一學位，這種情況下，很多房主出租房的時候都在合同約定不得使用學位。

從全球看，任何一個通脹國家的租賃行為都不會非常穩定，因為長期租賃帶來的是越來越買不起。

1：因為租售比懸殊，所以對於房源擁有方來說，租賃收益不高，選擇長期出租的比例不高，而且相比售價的大幅度波動，房租體現的是房屋的居住價值，相比購房可以選擇信貸等槓桿，租房者很難承受房租的上漲，所以在市場交易中，房主或者持有轉租權的中介在定價和交易合同簽署上屬於強勢地位。買賣市場的波動堅持會影響租賃交易的穩定。

2：租賃交易能否穩定？長周期簽約，對於當下市場來說，的確可以一定程度保護部分無力購房的租戶，但在房價上漲過程中，租戶也經常處於選擇購房的等待過程中，所以從全球看，除非通貨緊縮的國家，比如德國等，否則租賃行為很難長期穩定。

3：租賃備案的比例，從國內看，因為租賃行為是時間行為，不需要過戶確權，所以為了避稅，除了北京等核心城市外，其他城市基本沒有備案，這種情況下，全國到底多少租賃交易，多少租戶，均很難有市場數據。目前市場上數據均來自中介，而中介的數據存著誤導政策與市場的可能性。

4：對企業等二房東交易的問題

在市場一線交易中，部分企業大規模出租房源過程中，同時收取代理費和租金差價。利用對市場的了解，囤積房源，拉高租金。而且客廳住人是否合規，在政策中也為完全明確。目前市場上主要的違規行為，比如N+1，N+2等行為是否合規，轉租的企業或者個人是否有差價的約束。這些都沒有明確涉及。而這些恰恰是影響當下租賃市場的一些主要問題。