濟南限購解讀：新政后怎麼網簽？到哪兒開證明？看完你就都明白了

這些疑問我們幫您問了

外地有房貸記錄，首次在濟南買房，到底怎麼算?此前的高溢價土地，今後必須現房才能賣嗎?章丘限購了，到哪兒開限購證明去……本報記者採訪了解相關政府部門，逐一給出權威解釋。

下面是舉例說明時間，您可以根據自己的情況對號入座——

濟南市民齊先生：5年前在泰安貸款買過一次房子，去年初戶口遷到了濟南，泰安的房子也賣掉了，全家名下一套房也沒有。現在準備在濟南貸款買房，首付比例是執行二套房還是首套房?

按照最新的調控政策，本市戶籍家庭已擁有一套住房或有住房貸款記錄的，申請住房貸款均視為第二套住房貸款，首付比例提高至60%。其中商業按揭貸款最長年限縮短至25年，公積金貸款利率執行基準利率的1.1倍。

齊先生擁有濟南戶口，名下沒有房子，此前在外地的住房貸款記錄，再申請房貸是否算二套房呢?

據悉，貸款人在全國範圍內的貸款記錄都會存到人民銀行的系統里，濟南的銀行怎麼認定?假如齊先生此前有過兩次房貸，是不是就停貸了?駐濟各大銀行暫時尚未出台落地政策，這些問題還需要等待時日，才有答案。

濟南樓市新政首次提出限售，限購區域內自本通知施行之日起購買的住房，須取得不動產權證滿2年後方可上市交易。有的市民甚至中介經紀人認為，下證不滿兩年的房子就沒法賣，那麼是不是說，現在買房必須買下證滿2年的，也就免增值稅的房源?

舉個例子，市民甲要在2017年4月20日買一套市民乙的二手房，這套房的下證時間是不是要再2015年4月20日之前才可以?濟南市相關職能部門給出的權威解釋是，並非如此。

要完整理解這一規定，下證滿2年才能交易，有兩個要件：一是在限購區域內，二是本通知施行之日起購買的。

也就是說，甲買了之後必須持有2年才能再次出售。而在買的時候不管賣家乙的房產證已經下了多久，這跟持有不滿兩年徵收5.6%的增值稅不是一個概念。即便乙的房產證是2017年4月19日剛頒發的，4月20日也能賣，只不過是甲再賣的時候，要等下證滿2年。

準備在章丘買房的王女士提出，原來章丘不限購，房子隨便買，現在肯定也要像主城區一樣，先開限購證明。那麼，這個限購證明到哪兒開呢?

記者了解到，濟南市房管局暫時不能為章丘開具限購證明。章丘剛剛撤市划區，房產檔案信息尚未與濟南聯網，因此開不出限購證明。同樣，章丘的房產管理部門也無法開具這個證明。長清划區多年，一直是統一管理，因此開限購證明沒有什麼問題。

這還需要進一步出台相關的措施，調整系統，想去章丘購房的市民，建議再等等。新房的網簽系統原來就是全市統一管理，因此不存在聯網的問題，主要是存量房即二手房的信息共享有待解決。

升級版的限購政策明確提出，引導企業理性競價。

首次規定結合土地出讓溢價率提高項目預售條件，居住用地出讓溢價率達到100%以上(含)的，項目主體結構完工後方可申請辦理商品房預售許可;溢價率達到150%以上(含)的，項目竣工驗收通過後方可申請辦理商品房預售許可。

設定居住用地出讓最高限價，當競買人報價超過最高限價時，按競基礎設施或公益設施建設進行出讓。

去年，濟南屢屢出現高溢價土地，比如榮盛地產在郭店拍下的一塊土地溢價率高達719%，萬科在張馬屯拿的土地溢價率超過340%，中垠地產在徐家莊競得的土地也是溢價265%……這些土地開發成商品房對外銷售時，全部是在4月20日之後。難道都得按新政策，現房銷售?

濟南市建委的相關人士表示，這一新規是看項目拍地時間，而不是看樓盤銷售時間，也就是今年4月20日之後拍地的新項目，才執行新規。

政策突然升級后的眾生相

4月20日是新政實施的首日，房產大廳人滿為患，堪稱爆棚;售樓處為了應對新政也是搞得一地雞毛;公積金貸款新政緊跟著出現讓老百姓有點 腦子不夠用了;不同類型的購房者也面臨新政對錢袋子的拷問……

售樓處「一地雞毛」

濟南一家樓盤的銷售負責人陳先生告訴記者，從19日晚上政策出台到20日上午政策執行首日，他們幾乎一刻沒閑著。

「快崩潰了，我們還攢了一堆等待網簽的客戶呢!網簽系統近期三天兩頭登錄不上。突然出台新的限購政策了，很多客戶本來是按首套房交的首付款，現在按照新政策就得按二套房來交，而且利率上浮1.1倍，公積金用過2次的就不讓再貸了。客戶是各種鬧啊，電話都打爆了。能有什麼辦法呢?」

「一隻腳已經邁進門了，突然關閉大門，擠住了不少人。要麼讓客戶追加首付款，要麼退房。」陳先生感到棘手的是，有的購房者無力追加首付，又不肯退房，特別是買房為了上學的，怨氣不小。

陳先生表示，跟他們合作的銀行雖然還沒有接到最新通知，但根據之前的限購限貸政策經驗，銀行基本上都是卡網簽時間，極有可能是4月20日之前網簽的執行原政策，此後網簽的執行新政策。

與此同時，濟南市相關部門明確表示，濟南此次政策調整，以網簽時間為準，不設緩衝帶。

補充說明：公積金貸款新政卡網簽時間

4月20日，濟南住房公積金管理中心出台實施細則，公積金貸款新政執行以網簽時間為準，20日零時之前網簽的按原政策，此後網簽的執行新政策。

公積金貸款新政規定，本市戶籍繳存職工、無住房且無住房貸款(含公積金貸款、商業貸款)記錄，申請公積金貸款的視為首套房貸款。首套房公積金貸款政策不變。

本市戶籍繳存職工家庭已擁有一套住房或雖無住房但有住房貸款(含公積金貸款、商業貸款)記錄的，申請住房貸款均視為第二套住房貸款，最低首付比例提高至60%，公積金貸款利率執行基準利率的1.1倍。

暫停向使用過2次及以上住房公積金貸款的家庭發放公積金貸款。

非本市戶籍家庭購買住房，公積金貸款最低首付比例提高至60%。

公積金貸款相關政策以商品住宅網簽時間為準，2017年4月20日零時前簽訂的按原政策執行，2017年4月20日零時后簽訂的按本細則執行。

同時，自2017年4月20日開始取消憑繳納住宅維修資金證明提取住房公積金政策。

二手房業主：扎堆網簽擠爆房產大廳

20日，在經七路的房產交易大廳再次爆棚，大量買賣二手房的市民前來諮詢辦理網簽。玻璃門的出口位置基本呈現只進不出狀態。下午2點多，就有市民排到了700多號。

「我下午兩點多取的號，但已經排到了731名。」一名前來辦理網簽的二手房業主稱，現在他前面顯示還有438人。

據了解，二手房交易跟新房不同，通常是先辦完銀行貸款審批，再網簽，扎堆來網簽的市民基本上房貸已經獲批，不受新政策影響，但由於擔心再有政策變動，抱著「早簽早利索」的心態。

置業顧問：兩次撞上「限購」喊「倒霉」

19日晚的「限購」政策出台，堤口路某樓盤的一座樓連續兩次撞上了「限購」。

去年12月時，該樓盤3號樓因未建設到12層不符合「限購」開盤要求，而無法取得預售證，導致過一次開盤失敗。在今年4月1日，該3號樓再次開盤，正在審核資料並申請網簽時，結果正好遇到了19日晚的「限購」政策。

崔先生就是該樓盤的置業顧問，他手中十幾個客戶中，確實有將近三分之一併不屬於首套房，當時這部分業主基本都是付的三成首付。具體受限的業主人數會儘快統計出來，「不少人還在找親戚、朋友湊夠六成首付」。

不同類型購房者體會各種酸爽

在濟南工作多年的牛先生，看上了同一小區一套127平米的大房子。為了購買這套大房子，牛先生在上周將小房子賣掉，湊夠了近50萬的首付后，打算在最近跟這套「新房」的房主簽訂購房合同。但隨之而來的限購政策讓牛先生措手不及。

「政策出來后，首付一下子提高到了60%，這套總價160萬的房子，光首付就得將近100萬，根本就買不起了。」牛先生說，「幸虧也沒跟房主簽合同，要不然還得付違約金。」

原有的房子賣掉后，「新房」的首付款又無力承擔，無奈之下，牛先生如今只能租房子住。「真是掉在了大『坑』里啊。」他後悔不該在上周將自己的唯一一套房產賣掉。

在濟南工作近4年的吳先生，去年8月份在濟南華山附近相中了某樓盤，隨後便交了認籌款等待該樓盤的開盤。

但去年10月份濟南出台限購政策后，該樓盤開盤計劃向後推遲。最近才確定了是在6月底開。

等待期間，作為非濟南市戶籍的吳先生，其購房房屋的首付比例也從2成漲到了3成，樓盤的預售價格則漲到了每平1.2萬到1.6萬平米。

19日的新政出來后，吳先再受打擊，「我戶口在外地，按照最新的限購政策，我購買首套房需要60%的首付比例，我就算購買最小的戶型，也得至少需要72萬的首付，再想要購買這套房子真的是太難了，沒辦法。」

王先生大學畢業后，換了多份工作后開始自己創業。自去年底打算買房的他，由於非濟南市戶籍加上沒有交夠2年的社保，便打算現在章丘購買一套房產。

「這不是準備結婚嘛，我跟我女朋友都沒有在市區購房的資格，就想著在長清或在章丘買一套當婚房，這兩個區不限購不是?」王先生說，「最近相中了章丘一個樓盤，置業顧問跟我說5月份就能夠開盤，我們這一直等著呢!」

但19日濟南出台的最新限購政策，卻讓王先生購房的計劃落空。「我能說什麼呢?現在這兩個區也限購了，難不成我真的要到濟陽和商河買房子去?算了吧，回老家買吧!」(來源：生活日報）