你說房價下跌了？一平方米加價1萬、一個房號50萬，樓市變相漲價何時休

「目前可以做的樓盤：尚海酈景、晶耀名邸、中糧前灘壹號、前灘東方逸品、成山路凱利·海華府、徐匯公園道、百匯園等等，有需要的可以加微信溝通。」

在上海幾個知名的社區論壇里，這段話近期頻繁出現。

自稱中介房地產代理人員的王斌用這樣的方式四處留下自己的聯繫方式。

經濟觀察報記者挑選了一個上海的「網紅」樓盤——位於浦東的森蘭名軒向他諮詢。

公開資料顯示，該項目二期於4月12日開盤，備案價格為46033元/平方米-66580元/平方米，由於這一價格低於市場預期，售樓處表示開盤當天房源便售罄，後續加推待定。

網上房地產顯示，森蘭名軒二期可售住宅總套數232套，開盤以來簽約了194套。

記者詢問王斌能否買到森蘭名軒的下一期，王斌說：「名額差不多都滿了。好處費50萬元你願意出，我可以再試試，40萬元的是滿了。森蘭上次開盤，價格真心低，好多人沒買到，開盤過後沒幾天，我們三個名額就有人出錢定了。」

王斌口中的「好處費」，又稱「茶水費」，一房難求時，購房者需要托關係繳納這部分費用，從而獲取一個「房號」。

王斌隨後又向記者推薦了幾個所謂的「日光碟」，並強調，這種都需要收額外的費用，一般40萬元「茶水費」起。

他介紹，統一的操作流程如下：購房者先付10萬元定金，簽定金協議，代理人員幫忙搞定購房資格，開盤后購房者即可和開發商簽定購合同，簽完之後，購房者再支付剩餘「茶水費」。如果由於開發商或者代理人員的原因，購房者未能買到選好的房子，定金退還給購房者。

「茶水費」伴隨著限價環境下上海新房市場的供需矛盾急劇加大。

克而瑞研究中心分析師楊科偉認為，造成上海房地產市場出現上述亂象的直接原因就是「限價」，限制開發商預售證價格，看似掐斷房企不合理利潤來源，但實際嚴重干擾了市場正常定價機制。政府指導價格遠低於開發企業的預期，一方面會致使企業放棄或暫緩銷售，加劇市場供不應求的矛盾，為房價繼續上漲埋下深刻隱患。「另一方面，即便是房企開始銷售，但幾乎微利或者虧本的話，必然會採取賣號、車位捆綁等其他手段補足價差。而與此同時，購房者尤其是投資、投機購房者看到預售價和市場實際價格或市場預期價格存在巨大價差，購房意願會大大加強，『買到就是賺到』的心態讓新房銷售只能屢屢開盤即售罄。」

楊科偉認為，「一號難求」滋生了部分房企違規操作，繞開一手房市場嚴格的備案價限制變相漲價，「價外付費」等現象才層出不窮。

亂象之下，收費標準混亂不一，即便是同一個樓盤，對外開出的價碼也不盡相同。

仍然以森蘭名軒為例。另一家機構的代理人員張文對記者表示，可以設法幫忙買到二期新房，但價格較高：1-5樓單價每平方米47800元，高區的則是每平方米52800元，購房者購買時需要每平方米加價1萬元，另外再加30萬元的好處費。只要接受這一條件可以立馬簽合同。如果購房者等待三期名額，則需要支付60萬元的好處費。

操作流程大同小異。「和我們談好細節，付10萬元左右的定金，等『領導』安排好就去簽預售合同付首付款，然後把剩餘的錢轉給我們。」張文透露說。

森蘭名軒並不是唯一的存在高價倒賣房號嫌疑的樓盤。在代理人員口中，多個上海熱門樓盤均可用類似方法操作。

在上海某知名社區論壇，多名代理人員發出了這樣的消息：本人有內部關係，可提前內定到你想要的戶型和樓層。本公司全滬各大一手熱門樓盤提前訂房，在和你談好的折扣上繼續打折，目前我公司代理的樓盤有仁恆公園世紀、仁恆森蘭雅苑、森蘭名軒、陸家嘴錦繡前城、尚海酈景、晶耀名邸、中糧前灘海景壹號、仁恆東郊、西郊花園、金茂華府、瑞虹新城悅庭等。

記者多次致電森蘭名軒求證，項目電話無人接聽。這些樓盤是否均存在炒賣房號的情況，需要進一步證實。

除了介入一手樓盤高價徵收「茶水費」，王斌和同行們還負責另一種「代理」方式：二手更名。

代理人員毛建向記者介紹了位於浦東張江的在售樓盤華髮四季。據他介紹，該項目可操作的戶型是89平方米的3房，總價600萬元，以及107平方米的三房，總價700萬元。

「700萬不是合同上的價格，合同上沒有這麼高的價格，多出來的錢要打給裡面（開發商）的領導。說白了很簡單，比如說我這個房子買過來400萬，我現在要賣500萬，500萬你能接受吧？能接受的話我就去更名，把我的名字換成你的名字，換成你的名字后你就和開發商重新簽協議，簽好后你就按照400萬的總價辦理貸款，100萬的差價你要給我，這個100萬是不能貸款的。」毛建說。

毛建還向記者推薦了多個他聲稱可以操作的樓盤，例如萬科翡翠濱江、仁恆西郊花園等，但他強調，這些項目都是「一房一價」。

「現在上海就是這樣子的，你捧著錢買不到房子。」毛建透露，他的公司同樣代理了「網紅」樓盤森蘭名軒，「這個小區房源很緊張的，上次200多套房子不到半天就賣光了，而且好多都沒有買到。我們開盤的時候就搞了好幾個（房號），有幾個客戶一開始不願意找我們，自己去買沒買到，又來找我們，我們又去幫忙看還有沒有內部房源或者別人退出來的，最後只搞成了一個。」

但是當記者問及「茶水費」具體需要交多少時，毛建表現得十分謹慎，要求見面再談。

高價炒賣房號的亂象促使上海市進一步加大了調控力度。5月4日，上海市住建委下發《關於進一步加強本市房地產市場監管規範商品住房預銷售行為的通知》，明確要求新開盤商品住房採取由公證機構主持的搖號方式公開銷售；嚴格落實購房實名制；不得以任何名義收取價外價。《通知》要求，房地產開發企業、代理銷售企業、房地產經紀機構、相關管理機構工作人員不得以各種方式炒賣房號，開發企業員工自購本企業開發的商品住房的應當予以申報，購房名單納入區房管部門全程監管。

資深房地產評論人士、優淘城總裁薛建雄對經濟觀察報記者表示，上海公證搖號新政的出台，最主要的目的就是打擊賣號。

但公證搖號能夠徹底解決炒賣房號的問題嗎？

薛建雄說：「下面有各種對策。據我了解，售樓處可以採用很多方法規避，比如推兩百個房子，只收取150個人的意向金，就是為了避免人數過多要公證搖號。」

從現狀看，新政出台後，諸多代理人員仍然對購房者宣稱可以幫忙內定房源，並索要高額好處費。當記者詢問張文「下一批房源要是需要搖號怎麼辦」時，他並沒有正面回答這一問題。