「購房合同+裝修合同」應對限價政策 廣州雙合同再泛濫 首付成本翻倍誰買單？

繼2013年調控后，雙合同現象再次橫行廣州樓市，成為了市場默認的「潛規則」。記者走訪了解到，包括金地集團、中航地產在內的多家房企旗下樓盤以「購房合同+裝修合同」的形式規避限價政策進行售房，而銷售人員對這種弄虛作假的買賣方式並無過多顧忌。

雙合同模式下，購房者首當其衝。房屋市場價與政府指導價的差價轉為裝修款項另行支付，使得購房者的首付成本幾乎翻倍，還款壓力劇增，而且還背負了一定的法律風險。

雙合同現象為何泛濫，而監管機構是否坐視不理？對此，《經營報》記者致函上述相關企業以及廣州市住房和城鄉建設委員會、廣州市增城區住房和建設局進行採訪。然而，截至發稿只有一家房企回應，而多家房企皆表示，「不太敢講。」上述相關政府部門並未給出任何回應。

雙合同橫行市場 暗藏糾紛隱患

在限價的調控下，雙合同已然是開發商規避政策的銷售門道。而由此大幅提高的首付成本，則讓大多數購房者難負其重。

在位於增城的金地香山湖，銷售人員坦言該項目以「購房合同+裝修合同」的雙合同形式購房，並給記者填寫了一份涉及戶型、房價等內容的置業計劃表。

該房屋戶型約100平方米，折后總價約162萬元，但拆分為99萬元和63萬元的兩筆款項。銷售人員表示，63萬元即是裝修款，相關金融公司提供的可貸金額在30萬~35萬元之間，最高可分5年期限，但需要視個人的徵信情況和銀行流水而定。

置業計劃表顯示，購房者的首付款總共約94萬元，比房子實際總價的三成首付48萬元高出了近一倍。而且，裝修貸手續費為1%，半年期限的月利率為1.4%。即使可貸款期限為5年，月利率也高達0.9%，等本等息的還款方式下，30萬元貸款總利息逾16萬元，月供約7700元。

記者所走訪的多個樓盤也大同小異，銷售人員均表示需要雙合同，裝修款項同樣動輒高達50萬元，但通過銀行信用貸只能貸到約20萬元。有銷售人員向記者直言：「最近取得預售證的項目大部分都會有雙合同的情況。」

值得一提的是，廣州中航城的首付款高得驚人。一套總價約230萬元的複式洋房，首付款卻要130萬元，已是總價近六成。當記者追問首付款為何如此之高，銷售人員僅稱是公司要求，並把計算價格的紙張收走。不過，前來銷售中心拿取相關購房文件的購房者卻告訴記者，早前其在廣州中航城購買了一套平層洋房，簽的就是雙合同。

在走訪過程中，有購房者向記者抱怨稱，已連續看了多個樓盤，大部分都有雙合同，「首付壓力很大。」

在調查過程中，一家房企向記者透露，相關項目並無規避限價政策而採取雙合同售房的現象，當初按毛坯報建，後來變更為精裝修交樓。「裝修協議的簽署為三方合法自願簽署，並無違反強制性法律規定，是合法有效的。」

廣東宏力律師事務所主任律師呂傳文告訴記者：「購房者和開發商簽署的《購房合同》《裝修合同》都是合法有效的。但是，這樣的陰陽合同對於購房者而言，存在很大的法律風險。」

呂傳文指出，當房子存在問題，購房者需要請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失的時候，只能依據《購房合同》上的金額，這與實際支付金額相差較大。

「此外，在開發商交付房屋的時候，購房者若因為其他原因要求退房，由於開發商跟購房者簽署的《裝修合同》是承攬合同，只能依據《購房合同》的金額退房，裝修費用產生爭議，能否全額退還存在很大風險。」

房價明降暗升

由於雙合同大行其道，廣州一手住宅房價的官方數據已背離真實水平，網簽價格與實際價格相差甚遠。

記者查閱陽光家緣網了解到，金地香山湖近期網簽均價約1萬元/平方米。然而，記者實地走訪了解到，金地香山湖目前實際售價約1.6萬元/平方米，比網簽均價高出6000元/平方米。

此外，廣州中航城近期網簽均價僅為1.3萬元/平方米，而目前在售複式洋房實際售價高達2萬元/平方米。上述廣州中航城的購房者稱，其早前購買了平層洋房，房價約1.9萬元/平方米，但備案價格僅為1.2萬元/平方米，這7000元的差價要通過簽下另外一份合同補回。

「政府為抑制房價上漲，限價政策只是起到了表面的作用，但實際上並沒有。」資深房地產專家韓世同告訴《經營報》記者，在雙合同普遍存在的情況下，目前廣州的真實房價和網簽價格有很大差距。

此外，韓世同指出，一些樓盤的指導價格明顯偏離市場水平，「若真要按照政府指導價去賣房，很多開發商都要虧損。」日前，一位廣州本土房企高管對記者表示，限價政策是公司擴大銷售規模的主要影響因素。

多位業內人士認為，目前廣州一手住宅的價格水分較多，而二手房管控較為寬鬆，其走勢才能反映真實的市場行情。據陽光家緣網最新數據顯示，今年4月廣州市（不含南沙、從化）二手房成交13652套，均價為1.7萬元/平方米，環比分別增長10%、7%，3月均價也環比增長了3%。

記者在近期的走訪中發現，各大樓盤的人氣依然不減。一名今年3月通過雙合同購入房屋的購房者對記者無奈表示：「首付高也沒辦法，總要買房，只能看開點。」該購房者還稱，「現在不買，以後房價也許會更高。」

廣州樓市上行與目前供應緊缺的狀況有著密切聯繫。廣州中原研究發展部的統計數據顯示，5月廣州一手住宅新批面積36萬平方米，環比大幅下跌68%。截至5月底，一手住宅庫存面積為627萬平方米，去化周期5.8個月，仍處於供不應求的狀態。

雖然雙合同存在很大的法律風險，但銷售中心人氣依然不減。 許永紅/攝影

由於樓市調控緣故，雙合同現象早已有之，政府方面也在不斷出台政策進行整治。

2013年，廣州接連出台樓市調控政策，雙合同現象也開始頻現市場，以致政府部門在2014年4月出台新政，要求開發商在申請預售證時須先簽訂《商品房預售承諾書》，承諾不採用雙合同進行銷售。

2016年10月，全國開始新一輪調控，廣州緊跟政策步伐，其中明確表示繼續對新建商品住房預售價格、現房銷售價格實行價格指導，對不接受政府價格指導的項目，暫不核發預售許可證或不予辦理交易網簽備案。在2017年3月的調控加碼中，政府再次重申房企應嚴格按照預售許可備案價「明碼標價」。

目前，廣州雙合同現象已愈演愈烈。在調控趨嚴的背景下，廣州是否出台相關政策對雙合同進行整治成為業內關注的焦點。

以廣州周邊來看，多個城市近期已相繼出台新政打擊雙合同。其中，惠州明確將嚴厲打擊「陰陽合同」等違法違規行為，價格備案后，樓盤不得加上裝修款銷售。佛山也發文打擊虛假裝修、捆綁銷售等行為，對商品房總價不合理拆分、虛假裝修、虛高裝修價格、捆綁銷售車位（庫）等行為的，將立即予以制止，並暫停項目網簽，責令停業整頓。

韓世同認為，廣州限價政策屬無奈之舉，是政府為穩定市場，防止房價暴漲而不得不採取的措施。他認為，目前來看，廣州限價政策將維持現在的狀況，「年底之後也許會逐漸放鬆。」

方圓地產首席市場分析師鄧浩志也對記者表示，限價政策對樓市的確起到了降溫的作用。「限價政策肯定會退出市場，這本身就是不合理的。」