北京調控樓市全面叫停「商改住「10天出9拳斷絕炒房可能

▌本文來源：央視新聞、新華社

26日晚，北京市住房和城鄉建設委員會等5部門聯合發布公告，全面叫停「商改住」。

這是10天內北京市第9次出台樓市調控政策，此前舉措涉及首付比例、貸款利率、非京籍購房納稅標準、過道學區房、學位劃分……緊接著配以嚴格的突擊檢查，「幾乎斷絕了所有炒房的可能」。

北京出台商辦類項目限購措施

公告所述的商辦類項目實際上就是通常所說的「商改住」項目。實際上，北京市對「商改住」的做法早就明令禁止，但不少開發企業一直在打政策「擦邊球」，將不少40年或者50年產權的商辦類項目規劃建成為擁有獨立廚房和衛生間的住宅。此次發布公告，對此類項目進行嚴格限制。

在建在售商辦項目不得向個人銷售

對於商辦類項目的購買資格，公告明確作出了限定。開發企業在建在售的商辦類項目，銷售對象應當是合法登記的企事業單位、社會組織。

個人買二手商辦房受限 且無法貸款

對於本公告執行之前，已銷售的商辦類項目再次上市交易時，也就是二手房交易，房屋可出售給企事業單位、社會組織，也可出售給個人，但個人需要滿足名下在京無住房和商辦類房產記錄；在申請購買之日起，在京已連續五年繳納社會保險或者連續五年繳納個人所得稅這兩個條件，並且今後商業銀行暫停對個人購買商辦類項目的個人購房貸款。

專家表示，目前50％至60％的商辦類項目直接銷售給個人。此次政策中北京商辦類項目的購買條件比住宅更嚴格，這將導致個人購房者基本放棄購買商辦類項目。

新建商辦項目不得低於500平方米

公告對規範北京市商業、辦公類項目管理提出了嚴格要求：開發企業新報建商辦類項目，最小分割單元不得低於500平方米；不符合要求的，規劃部門不予批准。開發企業新建的商辦類項目，應當按照批准的規劃用途建設、銷售，違反規定的，規劃國土、住建部門依法處理。

業內專家表示，從目前的情況來看，「商改住」面積基本上在100平方米以下。此次政策要求單元分割面積不得小於500平方米，從規劃設計上遏制將其建成住宅的可能性。

商辦類項目全面限購 或抑制過熱苗頭

記者了解到，在2016年5月，北京市住建委和通州區政府曾聯合發布通知，對通州區的商務型公寓和商業、辦公（含商務辦公和配套商業）項目的銷售實行嚴格限購政策。但其他區縣對商辦類項目並未跟進實行嚴格的管理措施，商辦類產品仍在熱銷。

北京市住建委相關負責人表示，從去年的「9·30」到今年的「3·17」，北京對住宅的調控逐漸加力，一些開發商反而趁此機會打著「不限購、限貸」的旗號，大肆推銷商辦類產品。近期市場上的商辦類產品的銷售已出現了過熱苗頭。

「這次，北京市從規劃、建設、銷售、使用、信貸等全鏈條、各環節集中發力，對『商改住』『零容忍』。」專家表示，商住項目本身就是開發商為了利益製造出的「偽住宅」，這類項目弱化了限購政策效果，在實際居住中還存在生活成本高、沒有配套、環境嘈雜等問題。

28家房地產中介門店被停業整頓

北京樓市新政實施一周后，針對房地產中介門店的執法力度升級加碼。北京市住建委26日分組對國奧村、海淀區中關村第一國小、東城區史家國小、西城區實驗二小等區域附近的房地產中介門店進行現場執法。因涉嫌違規代理商辦項目、涉嫌參與炒房哄抬房價等行為，28家房地產中介門店被責令停業整頓。

在檢查過程中，北京住建委要求房地產中介機構要依法合規經營，不得參與炒房，包括炒作天價房、學區房等。一旦發現有中介機構或經紀人員參與炒房、哄抬房價等，將逢「漲」必查、逢「炒」必「辦」。房地產中介機構也不得違規代理商辦項目，一經發現，必將嚴懲，絕不姑息。

央視解讀：商住房的調控是對已有限購政策的補缺和完善

其實這輪對商住房的調控說不上是全新政策，而是對已有限購政策的補缺和完善。商住房本來就是遊走於政策邊緣的角色，以往不受住宅限購的限制，不列入家庭房產考核。理論上來說買多少套，貸多少次款都行。因此近年來一些遭到限購限制的需求進入了商住房市場。

目前這一漏洞現在已經補上。新的政策著眼於凸顯房屋的居住屬性，政策設計上是通過更加嚴格的導向擠壓商住房的需求水分，降低市場投資熱度，轉讓使大量商住房源進入租賃市場，從而滿足居住需求。

對商住房的限制是地產調控政策的升級完善，這一版本的政策可能會逐漸從北京擴展到其他城市。不過值得注意的是，現在全國房地產市場二元化的表現越來越明顯，對「因城施政」的要求也在提升。一線城市的主要訴求是抑制房價上漲和控制城市人口規模，因此調控政策需要重磅升級。而在一些本來就面臨較大去庫存壓力的三四線城市，嚴管商住房的政策效果會相應減弱。

當然，即使在在北上廣深等一線城市，現在就斷言嚴管政策一出，商住房市場會應聲下跌還為時過早。畢竟之前人們多次看到的是，一輪輪被冠以「史上最嚴」之名的樓市調控政策，最後都被市場解讀成一次次價格上漲的衝鋒號。

去年9月底開始，各類調控政策密集出台。不過年初在北京等地，恐慌性購房需求卻再次增加，這使得過去兩周里繼續出台新政策給市場踩剎車。這種情況看上去像是政策與市場較勁的惡性循環，不過客觀上則在呼喚出台與市場規律相適應的政策長效機制，即達到「管住炒，保障住」的效果。

人們都在期盼這次的政策調控會有不一樣的結果，因為至少市場的情況已經在起變化。在北上廣深等一線城市，一套商住房目前動輒就是數百萬量級資產。在這樣的價格下，作為流動性較差的資產，房地產的投資價值在不斷下降。目前推動市場向上的力量中，剛性需求所佔的比例不斷增大。這使得「一城一策」的房地產調控也在面臨拐點：是繼續抑制需求，還是轉向供給端發力。