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以商安業以業養商蘭州商業地產大躍進式發展中的冷思考！

2021/12/25

從改革開放到近40年後的今天，房地產市場發展速度驚人，在推動國家經濟快速發展的同時，房地產也被很多地方冠以經濟發展領頭羊的角色。而今，伴隨著發展過快帶來的產能過剩，住宅地產的降溫已成輿論共識。就蘭州市場而言，據蘭州市房管局數據統計得知，2016年1-6月，蘭州新建商品房供應面積為156.97萬平米，其中，供應住宅面積115.18萬平，同比下降44.76%，佔總供應量73%，商業供應面積41.79萬平，同比下降35.63%，佔總供應面積23%。供應面積的下降直接導致2016年下半年蘭州市場回溫，成交量穩中看漲，多數開發商於12月之後大幅調價。

在進入19世紀后近二十年的發展過程中，國家對樓市調控政策頻出，同時也加大力度加強對房地產市場進行規範整治，鑒於近年來調控政策對住宅投資的信貸條件緊縮，沒有限購、受政策影響小，以及具備長期收益優勢的商業地產成為2012年以後蘭州市場開發的香餑餑，吸引大批此前專註於傳統地產開發抑或是專業商業開發的開發商投注於此，市場大中小型商業項目如雨後春筍，且持續增加。但看似安全又有保障的商業地產真的如表面這般風平浪靜嗎？在這場明爭暗鬥的博弈中，商業地產開發運營實則任重道遠。

以商安業——商業地產前期思考

選址遵循地段論

對於傳統地產而言，客戶首先考慮的就是地段，商業地產更不能例外。優越的地段將會在後期招商運營階段帶來明顯的成效。醇熟商圈、極具發展潛力的區域，都在商業地產選址範圍之內。

悉數目前正在建的蘭州商業項目，尤以南關、西站為主，這兩個區域作為傳統的城市核心區，符合蘭州市民的傳統置業消費理念，在未來能夠依託目前已有的商業氛圍導入項目，不失為良機。但蘭州商業目前主要還是以原有老商圈為重，缺乏城市次級商圈及區域性商圈。傳統商圈因發展歷史較長，已形成較為固定的格局，很難尋找到新的開發突破口，所以，越來越多的開發商將目光投注於區域性商圈。

如：目前，蘭州區域性商圈正在進入成展期，雁灘版塊除醇熟商業大潤發、萬達廣場外，新起之秀名城廣場因臨近蘭州北出口的地理優勢，及項目自身配備寫字樓、住宅，商業價值逐步凸顯；西固版塊金城中心自身所配備的高端設置，一定程度上將城關客流導入項目，商業價值凸顯；安寧版塊中海廣場除了項目自身所能帶來的商業氛圍之餘，周邊規劃中央商務區及軌道交通的落成勢必會為未來注入商業活力。

建築風格特色化

隨著人們對生活品質需求升級，傳統化的方式已經很難滿足消費者的個性化需求，最顯而易見的就是電子商務近年來的快速發展，網上購物的新體驗，越來越衝擊到實體經濟的發展，但同時電商平台的不規範運營也為傳統實體奪得了反轉機緣。電商的迅速發展也在提醒實體商業開發商，商業地產如若不能改變模式、個性服務、創新突破，在電商衝擊下，實則很難立足。所以，越來越多的開發商在深諳此道后對產品下功夫，更加專註於精緻化商業項目的打造，無論立面或內部裝飾，都將客群的生活品味融入進來，從區域內做到差異化，讓消費者在購買商品的同時享受到特色風格給人帶來的更為美好的視覺感官體驗。比如文旅地產蘭州老街的古建風格，亞歐國際為蘭州地標等等。

商業定位最關鍵

在越來越專業的市場環境下，商業地產的定位顯得尤為重要，首先要明確商業項目的目標受眾與輻射範圍，如果僅對於周邊客群服務，定位相對於就簡單些，從生活的方方面面入手去思考，引進滿足消費者的日常生活需求的品牌業態即可。但如果是針對全市服務的項目，那就必須要考慮到商業的定性定量、產品定位、主題定位、功能定位、客群定位、檔次定位、業態配比與租金定位等等方面，在嚴密的商場調查中找到最適合項目的定位。由於現階段市場上產品結構的不斷豐富更新，導致消費者對產品升級越來越關注，因此，商業項目在確定適合的定位后，更需要在品牌引進上下功夫，尤其是對近兩年強勢發展的快時尚、集合店以及體驗式業態的引進，才能提升消費者粘性與忠誠度。

定位不清晰，物業選址失誤，對商業地產的開發而言是致命的打擊，所以商業地產需要在前期投入大量的人力、物力、資金進行調研及產品建設，只有差異化、特色化的產品才能吸引高質量的品牌商進駐，吸引消費者消費，在保證人氣的同時兼顧經濟效益的發展，即為以商安業。

以業養商——商業地產運營思考

業態規劃合理化

每個商業項目的業態規劃都是建立在合理的定位之上的，再根據自身的定位來確定商業的業態種類及分佈比率，引進專業商業人才，進行動線及結構規劃，才能將項目盤活，吸引品牌商進駐。但部分開發商很容易會忽視客群的需求，進入盲目追求高檔、追求高端消費品的誤區，抑或盲目模仿著名購物中心進行定位，這樣就很容易導致進駐的業態與客群的消費習慣、消費能力、品位無法銜接，引起二次改造，增大投入。所以，商業業態規劃是整體商業地產運營的重要環節，需要根據客群明晰化、合理化。包括購物、餐飲、娛樂之間的比例構成，主力店、次主力店的選擇、動線規劃及空間利用都顯得尤為重要，當然更要處理好業態之間的相融性問題，才能使客流互通，形成強烈的商業氛圍。

運營管理個性化

運營管理是商業運營的核心，統一的運營管理模式的運用，其實際意義就是旨在把投資者、經營者、管理者三者結成利益共同體。由於商業地產運營管理涉及的管理架構及組建管理方的模式比較複雜，對於專註於傳統地產開發的開發商而言，需要與專業經營團體機構攜手經營。推廣模式重創新、易實施，線上和線下共同發展，布局全渠道的銷售模式，線上線下優勢互補，共贏發展，運用國際運營理念，營造一個適合於本土化運營的國際商業運作管理模式。

物業管理精細化

蘭州由於城市化進程的緩慢，部分開發商對於商業地產的物業管理認知還不夠全面，普遍心理是將商業儘快出手，也因此後續會缺乏對項目的整體控制力，經營風險很大。商業地產是收益型物業，主要包括物業運行管理和物業策劃管理，物業運行管理是通過對物業的日常維護和管理，充分有效地發揮整個物業的功能和各個部分的服務功能，穩定租金。物業策劃管理則是制定物業發展戰略計劃，進行持有/出售分析，設計和調整物業資產的基本結構，對承租商的經營行為進行規範管理，限制他們在規定的業態範圍內進行招租或經營，以引導自身能夠健康規範發展。