最大地產併購交易背後 融創與萬達各取所需

華夏時報（）記者路妍 北京報道

7月10日上午，萬達集團與融創聯合發布公告稱，萬達將十三個文旅項目的91%股權作價295.75億元轉讓給融創，並由融創承擔項目貸款。同時，融創房地產集團以335.95億元收購萬達76個酒店項目。至此，融創本次收購萬達文旅項目及酒店資產將耗資631.7億元，這一交易也刷新了地產業併購的新高。

雖然突然宣布的併購消息讓人頗感意外，但這並不影響市場對本次交易的看好。受本次併購消息影響，萬達集團旗下H股上市公司萬達酒店發展股價當日盤中股價一度上漲155%至1.47港元。雖然融創併購標的中並不涉及萬達酒店發展資產，但截至當日收盤，萬達酒店發展股價上漲46.55%報收0.85港元。

出售重資產為IPO鋪路

對於萬達本次突然出售文旅項目及酒店資產，市場已出現諸多猜測。特別是考慮到不久前萬達因市場不實傳聞導致公司債大跌等，讓一些市場觀點認為本次出售資產可能是萬達為了緩解負債率過高的問題。

對此，王健林就本次資產出售表示，萬達商業的負債並不算高，通過這次資產轉讓，萬達商業負債率將大幅下降，這次回收資金全部用於還貸，萬達商業計劃今年內，清償絕大部分銀行貸款。同時，轉讓項目能進一步實現輕資產化運營。

萬達剝離負債資產或與萬達急於回歸A股有關。萬達內部人士透露，萬達商業回A計劃中最大的不確定性在於「定性」：萬達商業不希望被划入房地產板塊，目前房地產公司IPO發行幾乎處於停滯狀態。

通過本次商業地產項目的出售，的確能極大緩解萬達負債率。根據萬達2016年年報數據顯示，截至2016年底，萬達商業地產總資產為7511億元，貨幣資金為1002億元，負債合計為5278億元，資產負債率為70%。如果在萬達上半年負債保持不變的前提下，萬達本次出售資產獲得的632億元資金，將讓公司的負債率下降至64.8%。

通過出售資產將公司負債率下調超5%，勢必會在目前監管趨嚴的大背景下，給公司在內地的IPO過審掃除一大障礙。與此同時，隨著萬達在影視、體育、旅遊、兒童娛樂等輕資產領域的發力，這些高毛利業務領域將進一步提升公司整體盈利水平。

而萬達致力於擺脫地產商標籤，向高毛利的輕資產領域轉型，除了與當前地產調控趨緊的大環境有關外，或也與目前地產企業在資本市場的尷尬估值相關。

從最新的數據來看，與萬達商業地產定位類似的綠地控股、世貿集團的市盈率都不到10，而近年來發展勢頭頗猛的融創最新市盈率不過18.55。相比而言，萬達院線雖上市僅兩年多，但其最新市盈率則為32.24，遠高於地產上市公司。對此，有市場人士分析稱，向輕資產業務轉型，也將有利於提高萬達集團在A股市場的整體估值。

而萬達的輕資產計劃在今年已然處於有序推進之中。據萬達半年工作報告披露，今年上半年，萬達廣場以輕資產方式拓展了26個，新開業的萬達廣場有9個，佔比達四分之三。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進就本次併購告訴記者，這體現了萬達走輕資產模式的特點，充分說明了萬達當前積極甩包袱、做品牌的導向。

「從資金面壓力來說，文旅產業項目實際有很多新的壓力，比如消費認同的熟悉程度需要培育，這也是當前此類地產項目在資金方面的壓力。」嚴躍進認為，此次交易一方面有助於萬達降低負債規模，另一方面也有助於萬達後續持續推進新項目的擴張。

目前，萬達商業IPO的審核狀態為「已反饋」。

通過併購清除對手 融創自有打算

近年來，融創併購動作頻頻，特別是通過併購收穫土地資源及以業績並表實現融創營收的持續增長，已成為融創快速發展的重要手段。

據統計，從2016年至今，融創已發起超過20起併購，加上本次併購萬達的項目，其併購花費已超1400億元。大舉併購之下，融創的土地儲備及業績增長也一併快速成長。年報顯示，融創2016年的合同銷售金額達1506億元，同比增長121%。其2017年的銷售目標確定為2100億元。截至2016年底，其手持現金698億元，較2015年底的271億元上升158%。2016年新增的5394萬平方米土地儲備中，有68%都來自收購。

「在地產行業，土地儲備和回款速度決定著地產企業的生存能力。」財經評論員劉艷告訴記者，土地儲備、快速銷售和併購重組也是融創一直以來擅用的三個策略。

特別是對於銷售一直是公司強項的融創而言，接受萬達的商業地產項目，除了可以通過出售住宅類項目快速增加營收外，對於不動產的酒店及文旅項目，其還可以通過長期的經營，實現集團的長期盈利。

「當然此類收購更多的是經營類的項目，對於銷售規模的提升雖然短期內沒有強有力的拉動作用，但對於經營業績或提高經營效益是有積極作用的。」嚴躍進說道。

而從本次融創併購的萬達資產標的本身來看，嚴躍進認為，萬達本次出讓資產價格較低，融創的併購成本並不高。

記者從萬達此前對這13個文旅項目投資數據統計發現，這些項目總投資金額約為5400億元。但本次萬達將13個文旅項目的91%股權僅以295.75億元的價格出售給融創，其報價顯然極為划算。

對於現金流相對健康的融創而言，併購資金的來源顯然也不是問題。

「此次交易所用資金完全來自融創自有資金，今年上半年公司賬上還有900多億元現金。」針對本次對萬達相關資產的併購情況，孫宏斌對媒體說道。

據公開數據顯示，今年上半年融創收入1118億元，賬上現金達到900億。對此，632億元的併購作價融創顯然是能夠負擔得起。

更為關鍵的是，用600多億元的併購接手萬達商業地產項目，換取萬達在商業地產的進一步退出，也利於融創強化自身在地產行業的領先優勢及定位。

「特別是隨著地產行業從千億向萬億營收邁進的關鍵時期，所有地產公司要實現銷售過萬億的目標，僅靠賣房產很難達成，必須要靠不斷併購優質資產來實現。」劉艷說道，而融創通過併購實現與萬達的全面戰略合作，對雙方未來的業績成長是互惠互利的。

萬達通過出售重資產轉型商業、消費、文化及金融的品牌管理公司，融創則是土地儲備最充裕的地產企業之一。雙方未來通過深入合作，萬達利用自身強大的資源整合及品牌運營能力，可實現管理費和租金的高利潤回報，而融創通過長期持有的物業資產可實現旗下商業文旅地產的持續盈利，實現雙贏局面。

編輯：劉春燕