租賃帶火了「房屋託管」，但你真的了解它嗎？

2016 年 6 月 3 日，國務院辦公廳首次對租賃市場出台規範性文件，提出今後房地產市場改革的方向「建立購租並舉的住房制度」。

2017 年 7 月 20 日，九部委聯合印發了《關於在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》。明確要求，人口凈流入的大中城市要積極盤活存量房屋用於租賃。並選取了廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、瀋陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶 12 個城市作為首批開展住房租賃試點的單位。

至此以後，廣州、鄭州、杭州等多個一二線城市相繼推出「租售同權」、「租房落戶」等政策。將租賃房屋納入「合法穩定住所」的範疇，或將成為一種新趨勢。

租賃市場「利好」不斷，吸引了越來越多的開發商布局住房租賃市場，據統計，目前排名前 30 的房企，有 1/3 房企通過不同方式參與到長租公寓領域；而備受重視的租賃市場，也從過去的缺乏監管、比較混亂的階段，逐漸在向監管加強轉變，政府的加法和減法的供給，包括一些調控措施在逐漸針對租賃市場發力。

直觀來看，租賃市場大火之後，最大受益者是一二線熱門城市那些暫時買不起房的外來人員，解決了他們的居住和子女教育問題。但事實上，租賃市場的發展，也為投資客帶來不少好處。當租客可享受的權利越來越多，這個群體不斷擴大，房租收益無疑會大幅增長。當投資客在享受政策帶來紅利的同時，由「出租房屋」引發一系列問題便日益突出，這就給「房屋託管」行業帶來了莫大機遇。

而這正是我們今天要聊的主要話題：

「房屋託管（Housing trust）」究竟是怎樣一種存在？

房屋託管，廣泛用於空置不動產的保值、增值。不僅針對城市的空置房源，也針對旅遊度假目的地的的房源。

接下來就讓我們先了解下房屋託管。

房屋託管概念

「房屋託管」是指，房屋所有權者（即我們所說的業主或委託人）以契約形式將房子委託交付給房屋經營單位（即託管公司）代為管理，託管公司按照協議對房子使用權商業化的一種過程，包括日常管理、招租、承擔房屋中途空置期風險等。合同期內，由託管公司代為收房租、水電費、煤氣費、物業費等費用，他們靠收取業主的管理服務費和經營中的增值盈利，依靠自身的專業房屋管理經驗來抵抗各種風險，從而達到業主與託管公司互惠互利、共同增值的目的。

常見的房屋託管主要包含 5 個要點：

第一，託管公司與業主和承租人是分別簽訂租賃合同，也就是說，這種租賃關係的建立是兩份合同組成的，一份是託管公司與業主簽訂的包租合同（俗稱：收房合同），另一份是託管公司與承租人簽訂的出租合同。

第二，因為房屋託管不是採用「三方約」，託管公司與業主約定的租金和託管公司與客戶約定的租金沒有必然相等的數學關係。在實際操作中，業主並不干預託管公司的出租價格，也就是說，業主在合同中已經對可能出現的「差價」表示認同，當然，由於託管公司的原因導致的空租損失也由託管公司承擔。

第三，託管公司只需要按照合同約定在指定時間內將租金打入業主指定銀行賬戶即可。託管公司向客戶收取租金的方式和期限與託管公司向業主支付租金的方式也不一定相同，託管公司向客戶收取租金的方式一般是押 1 付 3 或押 1 付 6，但託管公司向業主支付租金的方式一般是每月或每季（3 個月）支付。

第四，託管公司為了最大限度地降低自身的空租風險，會向業主要求一段時間的所謂「控制期」（免租期），一般是 30-45 天不等。這段控制期在託管公司與業主簽訂的合同中有明確的規定，但沒有約定託管公再司在控制期內將房子出租的所得歸業主所有。這就意味著託管公司已經通過合同的規定將控制內可能產生的收益划入託管公司的名下，不存在欺瞞和侵害的嫌疑。

第五，業主、客戶和託管公司任何一方違約都要以不同的形式承擔違約賠償責任。一般情況下，違約金的額度大體相當於 1-2 個月的租金，如果違約方在合同規定的違約條款之外給守約方造成其他損失，還要根據損失情況承擔其他賠償責任。

為什麼越來越多的業主青睞房屋託管？

一、能為您省去自營管理的煩惱和成本

1、 多次看房：調查顯示，平均每套房屋成功出租大概要看房十幾二十次；

2、 篩選客戶：租房人群形形色色，良莠不齊，很難挑選合適的房客。他們是否會對房屋設施造成損壞等等；

3、 收入風險：租客拖欠房租、水電費用、損壞房屋……增加收入風險；

4、 多次招租：現代人生活變化快，頻繁更換租住房屋，一年內可能需要多次招租；

5、 維修繁瑣：小至更換燈泡，大至刷牆補地，都會浪費您寶貴的時間和精力，煩；

6、 糾紛不斷：承租期間，與租客，與物業，與鄰里糾紛等，可能給您帶來無限麻煩；

7、 承租期滿時各項費用結算：由於一些小區水、電費半年才收，以上費用可能在合同期滿一個月後才能結清。

以上所有情況都需要花費大量的時間、精力乃至直接的金錢成本，而託管后，您的煩惱和成本全都沒有了。一般當天簽約合同，資料齊全即可開始收租，不用花時間招租，坐著就能賺錢。小事、大事託管公司幫你跑腿辦事，省心、省力、省時間！

二、能讓您有穩定的房租收入

自己出租房屋，不可避免出現空置期，空置就意味著房租白白流失。而託管公司打房租比較準時，每年只需要一次招租，不論房子是否出租，還是中途空置，都可按時收到房租，不用擔心租戶沒有按時交租，風險都由託管公司承擔。而且全年純收入一般不低於您親自管理的全年純收入。

三、能讓您的房屋保值增值

「房屋託管」是實現房屋「保值、增值」最有效的手段。單個房屋的管理維護成本遠高於託管機構的統一管理維護。而房屋託管后，日常打理和維護均由託管公司代理，不僅幫業主代為出租，代付租金/水、電、煤氣、電話、有線電視/物業管理費等，更代為維修家用電器、房屋保潔等，房屋不僅折舊最低，甚至還有增值的驚喜。

四、讓您的房子享受專業化管理

簽訂託管合同后，在法律上業主無需再為租客糾紛承擔責任，只需要收租，其他一切都不用操心。不論您在何地，出差或是旅遊，不用任何擔憂，只需要在您身邊銀行查收租金即可。託管公司相對個人來說更安全一點，畢竟有正規的經營場所，和正規的營業執照，（簽訂合同之前請了解該託管公司，請勿因價格盲目，任何一個行業肯定都是為掙錢而存在的，所以切勿以價錢比三家的心態選擇公司。）

房屋託管不斷升級，汀瀾度假公寓，領航新型房屋託管模式

隨著市場發展和升級，託管公司從單純的「託管服務」升級為「運營管理」，一種新型的託管方式開始興起。託管運營商從開發商階段介入，選擇有品質、有責任的開發商，聯手打造有場景、有內容、重服務的服務公寓，吸引了越來越多的中高端客戶。汀瀾度假公寓就屬於其中之一。

汀瀾度假公寓，是河南旅居旅遊集團結合其 20 年旅遊服務經驗+超 1000 房屋託管服務經驗，擇址全球度假目的地，與一線房產開發商合作(例如碧桂園集團、恆大集團、綠城集團、萬達集團等)，按高星級酒店標準開發運營的管家式公寓。

- 鄭州·正弘高薪數碼港·汀瀾行政公寓項目效果圖 -

其中汀瀾專業託管模式，是一站式服務。從業主購房環節開始介入，按業主所需挑選汀瀾在售房源，專享汀瀾團購價，業主付個首付，就可擁有全部產權。後期將房子託管給汀瀾，簽訂託管協議。汀瀾不僅免費幫其進行物業管理、房屋保潔、日常維護、代繳水電費、物業費等，同時將按照酒店模式運營管理業主房源，不收取任何基礎的託管服務費，每月還固定返還業主租金，最重要的是，每年還贈送業主 15-30 天全國汀瀾免費交換入住權。以鄭州正弘高新數碼港·汀瀾行政公寓為例，每月 40-50 平小公寓，每月固定返租金 2000+。

- 海口·廣物濱江海岸·汀瀾度假公寓項目實景圖 -

汀瀾進行託管的物業，一般都選在旅遊度假目的地或城市核心，例如廣西北海·恆大名都、海南·海口·廣物濱江海岸、山東煙台·碧桂園濱海城、雲南騰衝·雅居樂原鄉等，對於度假型房源來說，常租出租率不高，只有在旅遊旺季才會帶來豐厚的收益。但旅遊旺季一般業主也會選擇前來度假，因此汀瀾每年固定返租，就能避免在淡季業主零收益的尷尬，同時房屋得到維護保養，物業也比較保值。

未來，汀瀾專業託管模式將隨著汀瀾項目服務到全國各地，北起大連、南至三亞的所有海濱度假聖地及優質健康養老目的地，並逐步向騰衝、麗江、杭州、成都等休閑旅遊目的地發展，兼顧鄭州、西安、武漢等中心城市的行政公寓，未來更將邁出國門。為你帶來收益的同時，讓你的資產保值、增值，更讓你舒心、安心、放心。