多層次供給 專業化運營——英國租賃市場的啟示

導讀

近一個月以來，租購同權、集體建設用地建設租賃用房等政策陸續出台，拉開了租房賦權時代的帷幕。而從這一系列的政策動作不難看出背後的調控主調：拔高租住在住房形態中的地位。

這很容易讓我們聯想到英國的租房市場狀況。作為最早建立住房保障性制度的英國，在其租賃發展歷史中，曾多次出台調控政策，引導住房市場的發展方向。與美國、日本這些高度市場化的租房體系不同，英國租賃市場，政府公租房與私人租賃幾近平分秋色，其中政府的參與調解作用不容忽視，這對於租賃市場的發展也有值得借鑒之處。

「雙軌」多層次供應，保障住房需求

日前，鏈家研究院公布的一份數據報告顯示，英國有36%、也即超過1036萬戶家庭通過租房解決居住問題。其租金規模達5380億，雖低於美國卻與日本很相近。

與日、美不同的是，在英國，政府公租和私人租賃兩種租房模式曾多次交替主導，解決租房供需問題，這與英國政府長期探索平衡兩種租房形態不無關係。英國租賃市場經歷多次影響深刻的政策變遷，新近的兩次轉向分別發生在二戰後和90年代。二戰後至70年代，政府曾大力建設公租房，私人租賃市場在嚴格的租金管制與租客保護下快速萎縮。直到90年代，隨著公租房市場化運營探索的逐步深入，市場租賃需求增長及需求結構性變化，私人租賃市場才得以重塑，且逐步超越政府持有公租成為市場主導。

我們把眼光投向租賃市場。上周，國土資源部和住房城鄉建設部印發《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》，確定將在13個城市開展集體建設用地建設租賃住房試點。此《試點方案》聚焦在「集體建設用地」，被認為是住房供應體系改革的一次探索。有評論認為，以政府為主體的租賃住房供應，將大大緩解住房供需矛盾，甚至該政策被誤解為回到福利房時代。

事實上，利用集體建設用地建設租賃住房以及此前國企參與增量房運營等，並不意味著市場化程度的降低，與此相對的是，供給側的市場化方向仍將是租賃市場發展的必然趨勢。這一點，我們從英國租賃市場的分佈與配比也能得出結論。市場的需求是無盡的，且需求結構不斷在發生深刻的變化，在這種情況下，租賃的供應與運營，僅僅靠政府是不夠的，需要市場力量的參與，在租賃住房市場形成多層次配置，才能提升租房市場的整體水平。

六成房東依賴專業機構 租賃經紀行業舉足輕重

在英國，住房私有率程度高，租賃房屋所有權分散。鏈家研究院提供的一組數據顯示，有60%業主使用租賃經紀人進行租賃及管理，租賃經紀行業在英國有著舉足輕重的地位——英國租賃經紀行業市場規模高達40億英鎊，摺合人民幣335億。並且隨租賃需求的不斷增加，經紀行業的地位也更加凸顯。

2011年英國政府提出了旨在推動英國租賃市場的機構化開發持有運營模式的Build to Rent 政策，鼓勵開發商、金融機構合作開發和運營租賃住宅。但目前來看，持有運營模式仍處於初期階段，租賃經紀行業仍佔據主導地位，並且未來有可能服務於大型持有機構。

放眼租賃市場，此前也有相似政策推出。開發商、國有企業也開始進入租賃開發和運營市場，行業普遍認同，地產正在由建設出售向持有運營過度，開發商進入租賃運營市場也是大勢所趨。

無可否認，成熟的租賃市場必然培育出完整的產業生態。而事實上，從英國租賃市場機構化運營模式中，很容易得出這樣的結論，專業的事始終應該交給專業的機構。此前，鏈家研究院院長表示，租賃運營本質是重服務的產業，從房源的持有、改造到房源客源的匹配撮合、租后管理服務以及衍生服務，只有專業化、規模化的機構才有能力做好這項事業。

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