中國房價三次大暴漲 東北瀋陽不是主戰場！

最新發布的《2017上半年全國住宅市場報告》稱，今年以來，「限購、限貸、限售、限價、限商」等政策使得熱點城市住宅市場熱度迅速下降，一線城市房價趨於穩定，二三線城市環比漲幅明顯回落。這意味著，本輪房價暴漲已進入收尾期，是時候消化經驗和教訓了。

本文主要內容：

1、全國房價大起底，房價已進入收尾期

2、相似的房價，不同的命運

3、看懂了，就能看清房地產的未來！

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全國房價大起底，房價已進入收尾期

隨著這輪最嚴樓市調控政策，越來越深入的形勢下，全國的樓市，似乎就像一個「乖孩子」一樣，什麼都是言聽計從了！其中，尤其是在五限模式下，即，限購、限貸、限價、限售以及限商的調控政策下，樓市成交量和成交價格，則是出現了雙雙下滑，並且，從下滑的幅度來看，幾乎是超過了以往的調控政策，達到了一個新高度！

因此，在這種情況下，近日來自國家信息中心發布的報告顯示，這輪最嚴樓市調控政策，其調控效果已經是越來越明顯，而且，目前樓市所表現出來的行為，也是在逐步的回歸理性。其中，尤其是房地產相關稅收出現了回調。

其中，尤其是調控最為嚴厲的一二線熱點城市，不管是一手房還是二手房市場，整體的成交量環比均有所回落，而且，從市場走勢來看，一二線城市出現的漲幅回落現象，其熱度已經開始轉向到調控相對輕鬆的三四線城市了。

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相似的房價，不同的命運

過去二十年，我們經歷了房價三次大暴漲。2004年到2007年釋放住房需求的瘋狂，2009年到2013年四萬億的刺激，2015年至今去庫存餘波未了。

每隔兩年，房價就是錢袋子的一輪洗劫，有人哭有人笑有人暴發有人跌倒，相似的房價下，各個城市上演著不同的命運。

一線城市

1.【本輪房價上漲，深圳領頭羊】暴漲最先從一線城市開始，又以深圳一馬當先一騎絕塵。在2016年9月達到最高點，整體漲幅超過70%。隨後深圳房價步入高位盤整期。

按官方的說法，深圳房價連續十個月下跌，但目前數據說話，整體漲幅僅僅回落不到6個百分點，聊勝於無。

2.【房價走勢打臉廣州衰落論】一線城市裡，最不被看好的是廣州，然而，房價走勢卻相當打臉。

雖然2015-2016年廣州房價猶如慢牛上山，但進入2017年，調控儘管一再加碼，限購、限貸、限賣等「砰砰」一招接一招，房價卻一飛衝天。連續半年領跑於一二線城市，從中心城區到外圍郊區，多數樓盤房價翻倍。

3.【北京反超深圳，廣州反超上海】2016年10月，史上最嚴調控出台，深圳與上海的房價開始進入高位盤整期。但北京廣州，卻又開啟了新一輪暴漲。今年兩會期間，受房地產稅暫時不出台、一線城市收縮土地供應等消息影響，北京廣州房價同步暴漲。北京漲幅一度超過深圳，廣州漲幅則超過上海。

本輪上漲周期里，一線城市房價漲幅實際均超過了50%，這再次說明，一線城市作為經濟基本面最良好、產業優勢最突出、人口流入最積極的區域，房價上漲比二三四線城市有更好的支撐。雖然收入相對於房價已經高不可攀，但其安全邊際仍然是最高的。

二線城市

與一線城市普漲不同，二線城市呈現分化態勢。如果青春無處安放，請往東南沿海省份，大西北和東三省不是戰場。

1.【這三個城市漲得微妙】廈門、南京、合肥漲幅均超49%，上漲啟動時間早於廣州，漲幅也與廣州不相上下。早在2016年，合肥買房就要找關係，而南京更是最早推出了限房價、限地價乃至搖號抽籤買房等政策手段。過度干預，這三個二線早於與一線城市旗鼓相當。

2.【重慶成都為何啟動這麼晚？】重慶成都雖然都被列為新一線城市，但房價直到2016年下半年才開始啟動，而且在漲幅上仍然弱於南京杭州武漢等城。一個原因是兩地在過去都有大量的土地供應，導致庫存居高不下，先消耗完已有的庫存，房價才會步入上漲通道。

3.【我們正在進入強省會時代】隨著經濟步入新常態，過去的普遍高增速不再，強省會時代正在來臨。作為集聚全省政治經濟資源的省會城市，其房價上漲態勢，更能代表整個省域的狀況。

2016-2017年，三線城市集體暴漲，雖然從漲幅上看，不可能比得上一二線城市。但它畢竟容納了更多的人口，上揚勢頭如此暴烈，值得深思。

1.【拆遷棚改的蝴蝶效應】就在一兩年前，三四線城市還備受高庫存之困，大多數房價都還在下跌。此番暴漲，一方面是一二線城市限購限售帶來的外溢效應，另一方面則是棚改貨幣化改革製造出來的本地需求。

2.【你想不到的蚌埠】以漲幅榜第二名的蚌埠作為樣本，2017年5、6、7月，蚌埠房價環比漲幅分別為3.4%、2.1%和1.2%，不僅位居全國前列，而且3.4%的月漲幅也創當地2006年以來的新高。

從2014年開始，蚌埠就大力推進城中村和棚戶區改造，2014年和2015年合計改造面積600萬平方米，簡單換算約為6萬戶，2016年和2017年有合計改在棚戶3.7萬戶，這意味著將近10萬座棚戶被拆除，而這些被拆除的棚戶大多數都拿了貨幣化補貼，到處買房。

未來，或許沒有未來。用大拆大建來去三四線城市的庫存，短期只會製造房價暴漲，長期則因為缺乏實體的支撐，只會製造出一大批沒有流動價值的不動產。

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看懂了，就能看清房地產的未來！

對於房地產，小編希望通過對房地產行業的前半生進行梳理，分析整個行業的發展脈絡來推演房地產未來的走向。

首先，任何產品都有其生命周期，你可以理解為人類生老病死整個生命過程，包括國家也有它自己的生命周期，探索期、成長期、成熟期、衰退期。順著這個流程走一遍房地產的發展過程，重點闡述地產的前三個階段的關鍵節點，希望通過推演整個生命周期過程獲得一些思考和啟發。

探索期—蠻荒時代（1980-1997）

1980年4月的某天一個idea從時任中共中央副主席鄧小平同志的腦海中浮出，「出售公房，調整租金，提倡個人建設買房」，至此，正式揭開了住房制度改革的序幕。

隨後在初期的迷茫階段，首先要解決的是如何建立起地產模式，在當時改革開放的大背景下，借鑒國外市場成熟的模式是上上之選，房地產也無例外的學習隔岸香港的地產模式。

當時，改革的春風從沿海登陸，下海經商是當時的弄潮兒，和今天的萬眾創業一個模樣，當時的海南、北海是這批下海人心中的黃金海岸，紛紛湧入搶奪一杯羹。

這一階段最大的特點是整個房地產市場處於無序狀態，無明確規範，野蠻生長時期。

成長期—初露鋒芒（1998-2007）

大概是經過了97年的金融危機后，余痛猶在，雖有政策加持，但市場仍然趨於平靜，直到2000年市場等來了第一批吃螃蟹的人，打破了平靜。

至今，提起房地產仍然讓人心有餘悸的「溫州炒房團」，這個只有百萬人口的城市，對當時的房地產狠狠添了一把柴油，所到之處房價飆升，市場火熱，北京、上海、杭州、廈門等都有過他們的足跡，這個第三方的力量在房地產史上劃上了具有標誌性的一筆。

也就是這幾年市場在快速成長期中，建立市場秩序，明確市場規範的調空政策不斷出台，至此，房地產行業真正意義上有了邊界。

成熟期—穩打穩紮（2008-2017）

08年的金融危機席捲，房地產再次遇襲，經濟環境被嚴重打擊，國家為了抵擋這股金融海嘯使出了4萬億計劃刺激經濟。

大量無處安放的熱錢在2009年湧入房地產行業，市場再次復興，拔高槍頭再次衝刺市場。

各地投機炒房行為不在是以團隊出現，以人為單位的投機炒房行為帶動全民熱潮，這一現象在2010得到遏制，政府在這一年重拳冰封地產亂象，頃刻間，各種哀怨聲不斷發出。

2013年三四線城市等部分城市在這股熱潮退卻后，底褲都不剩，鄂爾多斯、營口、常州、惠州等留下的是一座鬼城，過剩的存量市場奠定了之後幾年房地產去庫存的大論調。

過度開發的市場在之後的幾年內出現兩級分化，一二線穩紮穩打逐步上升，各種調空政策不斷施壓，三四線城市在去庫存的大背景下激進。

2016年的一二線城市各種限購的政策下，拋售舊房購新房引起的投機行為，推動了一波熱潮。

完成目標后，2017年，政府喊出房子要回歸居住屬性的口號，使一二線城市回歸理性，並頒發租售同權等政策支持，試圖在存量市場中加速房子的流動性，改變現有的居住方式。

看到這裡，你大概知道為什麼今年的三四線城市火爆的關聯因素，行業的發展也即將到達成熟期的瓶頸，春江水暖鴨先知，各大開發商不斷拋售重資產，改變現有的業務模式，尋找新的增長點，也是敲起了行業的警鐘。

能把握住整個行業的脈絡不一定能成為風口上的豬，但是起碼不會成為死在沙灘上的炮灰，順勢而為是永恆真理，現在是，未來也是。而且，只要隨著調控新政的持續升級加碼，那麼，未來整個樓市，必將出現一輪大幅度的降溫！