回A路漫漫：H股內房股的歡喜與哀愁

今年以來，多家港股房企強勢回購，拉動股價不斷上漲。近日，6天內碧桂園連續四次回購股權，總耗資約2.2億港元，回購2158.1萬股股份，占公司已發行股本的0.1%。而隨著密集回購，碧桂園股價也在上漲。

碧桂園等房企頻發回購

9月4日，碧桂園發布公告披露回購175.6萬股股票，總代價1867.31萬港元，合計人民幣約1557萬元，當日以10.82收盤，受此影響，今日（9月5日）股價則以11.2收盤。

此前的9月1日碧桂園回購382.5萬股，耗資約3990.93萬港元。而8月30日、8月31日碧桂園曾連續實施回購股份共為1600萬股，花費1.6億港元。對此，碧桂園相關負責人回應稱：「管理層認為當前公司股價依然被低估，所以進行回購。」

「碧桂園上半年銷售業績不錯，流動性也相對充裕，這個時候回購股票也符合其資金運作的導向。同時藉此類股權收購進一步強化了股價上漲的導向。」易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析認為，對於碧桂園來說，也會防範出現類似此前萬科股權之爭的風險，所以投資方面會有較為明顯的動作，這充分體現了其對於股權持有的謹慎。

有業內人士預計，碧桂園回購行動一旦開啟，還會繼續下去。回購一直是房企撬動股價的首選。

今年以來，恆大也頻繁回購，受大規模的回購影響，恆大股價刷新歷史新高。但如果從整個內房股板塊來看，恆大估值仍然處於較低水平。

今年4月13，恆大發布公告，以總計約17.36億港元回購約2.03億股，這也是恆大今年首次大手筆回購股票。7月以來，恆大又頻繁回購股票。7月26日，恆大爆漲18.08%，7月27日，再次大漲13.88%，至23.8元的高點，但此後又有所波動。值得一提的是，恆大集團董事長許家印的好友劉鑾雄，也出面增持恆大。

有業內分析人士坦言，碧桂園的回購向來是和風細雨式的，表現為持續時間久，但又不會暴力拉升。回購期間以緩慢上漲為主。恆大的回購是暴力拉升為主，每天的回購都會是股價最高位上加把火，短期迅速拉高股價。

總體而言，今年多家港股房企表現堪稱優秀,已經對股價形成有力的支撐。今年以來,港股市場的內房股股價大幅飆漲。恆大今年以來上漲了3.5倍,融創上漲2.2倍,碧桂園、龍湖地產、富力地產、佳兆業集團今年以來也漲幅喜人。

回歸A股仍然無期

儘管回購股票能拉升股價，但從市盈率和行業前景的角度出發，回歸A股更匹配這些巨頭的野心。對於香港上市房企而言，無論是千億房企還是百億黑馬，低估值、低股價是內房股共同的痛。

國內房地產商正在密集啟動一場回歸A股的計劃。前有萬達集團董事長王健林的不高興，後有許家印的諸多不滿，加上富力回歸A股計劃，在房地產行業，回歸A股已經成了一件流行的事。

眾多實力派房地產商在港股市場上股價表現平平，導致目前在香港上市的內地房產股與A股地產股估值差距較大。

在此前萬達商業地產發布私有化策略之時，即有行業分析師指出，萬達、恆大、中海、碧桂園等四家H股上市的企業動態市盈率在5-7倍左右，而在A股上市的萬科、綠地、保利三家房企的動態市盈率均10倍以上，順利借殼上市的綠地控股更是達到30倍。

恆大在港交所正式掛牌上市之後，許家印不只一次公開強調，恆大的股價「被嚴重低估」。萬達商業地產在港股的表現平平，也讓王健林十分不滿。甚至萬達院線後來居上，以相對較小的體量在A股市場的市值遠遠超過了萬達商業地產。

曾有媒體援引接近萬達的人士透露，王健林對股價非常惱火，認為萬達幹了這麼多年商業地產，居然還不如院線賺得多。

而萬達商業價值最大的爆發，將來自回歸A股。「如果明年萬達商業實現330億的年租金和20%的增長率，並且順利回A，幾乎就再造一個萬達。按照上市公司30倍市盈率計算,萬億市值一點也不誇張。」一名熟悉萬達的分析師表示。

不過，儘管萬達、富力等多家房企IPO審核進入反饋階段，但目前監管層對於上市融資仍然十分嚴格。證監會網站公布的《發行監管部首次公開發行股票審核工作流程及申請企業情況》顯示，大連萬達商業地產、廣州富力地產、同策房產諮詢、金輝集團、南都物業服務和廣東碧桂園物業服務等6家房地產業公司IPO狀態顯示為「已反饋」。

深深房A就被外界認為是恆大地產借道回歸A股的重要平台，然而，恆大的這一等待卻遲遲沒有到來。協縱策略管理集團聯合創始人黃立沖表示就認為，整體環境來說，上市重組都很難批，房地產的上市重組還在風口浪尖。

對於A股高估值和回歸A股的浪潮，也不乏批評聲音。此前不少證券界人士就指出，A股市場整體的高估值是無法長期延續的。由於港股市場的參與者都是國際金融投資者，而A股市場的參與者更看重一些熱點和題材，隨著A股市場的治理制度化，高估值的基礎就很難存在。

不過，無論回歸A股動作如何，碧桂園、恆大等港股房企依然保持著強勢的發展態勢。碧桂園集團總裁莫斌曾在半年業績會上透露，碧桂園今年銷售目標上調至5000億元，比去年實際銷售額增長62%。而且「不排除做得更好。」這一目標不僅創下碧桂園歷史銷售記錄，更是創下國內房企最高銷售記錄。

因為內房企上半年業績強勁，近日花旗上調內房股資產凈值及目標價分別約16.5%和19.1%，同時上調今年至2019年盈利預測11%至13%，行業首選碧桂園、龍湖地產等 。