投資者新機遇——未來商業地產的掘金好機會

8月29日，由房地產業協會指導、金磚傳媒和地金網主辦、《房地產金融》雜誌和公寓最前線媒體主辦的"2017金磚論壇全球房地產金融峰會"在北京舉行。長富匯銀執行總裁楊明偉先生應邀出席並發表主題演講。

房地產業協會會長劉志峰

"雖然在調控和金融監管政策下，房地產發展速度有所放緩，但應看到面向新階段房地產投資還是有很多新機遇。"房地產業協會會長、原國家住建部副部長劉志峰在致辭中提出，闡述了新時期房地產金融相關問題的觀點和建議。

劉志峰表示，金融產業參與房地產的併購重組和跨行業、跨區域合作，不僅能推動房地產優勝劣汰，也能在土地審核促進房地產不良資產，淘汰殭屍企業方面發揮了作用。他認為，房企要進一步擴大合作獲取資源，並舉例說明這是近年來房地產一大動向。"在整合資源方面，行業集中度能夠大大提高，這樣來促使房屋開發的質量進一步提升。"

長富匯銀基金執行總裁楊明偉

商業地產過剩，商業面臨整合轉型。目前，以散售為主，被動持有是商業地產的死結，而房地產私募基金做商業地產，是未來的發展趨勢。長富匯銀基金執行總裁楊明偉說："因為現在商業地產的價格越來越高，商業地產的基金就運用而生了，實際上解決了用金融的手段和金融的工具來提升商業地產的資產流動性，然後也降低了投資人的進入門檻，所以我覺得這種商業地產基金實際改善和提高了商業地產的金融價值。"

去庫存壓力大？玩法不對！

資料顯示，與住宅的去庫存效果明顯不同，商業地產的庫存始終未能明顯去化。根據國家統計局今年公布的上半年全國房地產開發投資和銷售情況數據顯示，商品房待售面積35169萬平方米，同比下降19.3%，而商業營業用房待售面積15793萬平方米，同比增長3.5%。

在談到商業地產的去庫存問題時，楊明偉認為，大家確實都比較頭痛，特別是像三四線城市的商業地產，大家覺得電商對商業地產的衝擊非常明顯。實際上我覺得不是說商業地產不行了，而是運營者的思想不行了，老的玩法不行了。過去的商業地產是什麼狀態？需要買東西才去逛街，對不對？現在呢？逛商場很多時候不是為了買東西，特別是女同胞，本來打算買條褲子，結果買了件上衣，逛街並沒有明確目的，只是為了消遣自在、消磨時光，或者是社交娛樂，是一種生活體驗。

如果還用過去的玩法去運營商業地產，比如百貨配置佔大頭，結果可能是售貨員站在櫃檯里喊半天也沒有顧客搭理。為什麼？很簡單，商業地產的屬性已經從滿足消費者的物質需求開始向精神需求轉變。我們會看空那些"十年二十年都用一個玩法"的商業地產，但如果跟得上新零售時代的商業地產，即使價格貴一些也很有市場。

趨勢：地段重要性降低

李嘉誠的一大著名論斷是，"決定房地產價值的因素，第一是地段，第二是地段，第三還是地段"。

曾經這句名言影響了一代地產行業的投資布局，但是在今天這個時代，地段在一個商業地產中的價值越來越弱化。楊明偉認為，雖然商業地產的投資實際上也尊崇所謂地段因素，但地段只是一個基礎，不是說有了地段就一定能做好，對商業地產而言，以物理空間的地段概念只是基礎和載體，商業的發展需要在之上做加法。這個加法就是"內容"。作為商業地產的運營者，你能為這個建築物提供哪些有吸引力的內容？能通過哪些方式提升消費者的體驗和感受？

目前，影響目前商業地產運營的痛點主要有三點，一是來自電商的外部衝擊；二是包括配套設施、小業主經營、建築設計在內的物業自身缺陷；三是運營管理的不足。

楊明偉認為，一個商業中心能否成功打造與周圍的環境、人口的導入、人流的聚集等客觀條件有直接關係。這依靠運營者對區域發展潛力的判斷能力以及將商業打造成符合當地消費水平、居民需要的商業空間的能力。在存量時代下，未來10年房地產價值不在於繼續增加開發量和規模，而在於精耕細作，深耕存量，實現資產增值。房地產開發及運營已經開始轉變，那就是由開發運營商向資產管理商跨越，由傳統的開發模式向資管模式轉變。

商業供應體量居高不下，而主動擁抱互聯網、引入高端及小眾品牌、打造新穎主題體驗、購物移動化、支付非現金化等商業模式，正成為商業地產運營商極力避免同質化競爭，試圖對商業地產傳統運營模式進行顛覆。

宇成朝陽廣場

招商熱線：0731-88898899

銷售熱線：0731-88898888

項目地址：

人民路與車站路交匯處西北角（長沙火車站旁）

宇成朝陽廣場

總建築面積30萬㎡，涵蓋10萬㎡購物中心

500米世界美食街，星級酒店，創客公寓

環球演藝中心，等文化、娛樂諸多業態

免責聲明

「湖南宇成集團」為本案推廣名。本宣傳資料為要約邀請，相關內容不排除因政府相關規劃、規定及開發商未能控制的原因而發生變化，本公司保留對宣傳資料修改的權利，敬請留意最新資料。對項目周邊環境、交通、教育商業及其他配套設施的介紹，旨在提供相關信息，不意味著本公司對此作出了承諾，買賣雙方的權利義務以合同約定為準。 本公司保留對宣傳資料修改的權利，本資料所發布的內容為 2017年9月6日的信息，敬請留意最新資料。本文發送日期 2017年9月6日。