search
壓力前所未有:開發商快扛不住了!?

壓力前所未有:開發商快扛不住了!?

導讀:截至目前,房地產企業待償還債券規模2.12萬億元,其中未來一年將有1055.86億元債券到期。數據顯示,2016年上市房企的平均資產負債率已達77.26%。不僅如此,作為衡量不動產長期投資價值的關鍵指標,租金回報率的持續不斷下行,或將成為壓垮一線城市房價泡沫的最後一根稻草。開發商壓力前所未有。快扛不住了?

Wind資訊統計,截至目前,房地產企業待償還債券規模2.12萬億元,其中未來一年將有1055.86億元債券到期。數據顯示,2016年上市房企的平均資產負債率已達77.26%。銷售遇冷疊加償債高峰期來臨,房企資金壓力加大。

在經歷了2015-2016年的大規模發行后,地產債券已漸進償還周期Wind資訊統計數據顯示,截至目前,房地產企業待償還的債券數量累計已達1996隻,待償還債券規模2.12萬億元。

數據還顯示,未來一年,房地產企業需到期償還的債券數量達302,債券累計到期規模1055.86億元。

其中,今年8、9月份地產債到期規模將分別達到112.87億、113.17億,相繼刷新單月歷史新高。

但償債高峰臨近之際,地產企業發債情況仍未明顯好轉。

數據顯示,今年前四個月,房地產行業發債112隻,融資規模1096.99億元,發債規模佔比1.11%。而去年同期房地產行業發債463隻,融資規模4832.47億元,發債規模佔比5.37%。

自去年下半年以來,地產企業發債就已明顯放緩。今年以來,也只是出現緩慢的抬升。不僅如此,機構分析交易所地產債的發行量上升,並不代表國家對房企融資態度的明顯轉向。

興業固收唐躍、池光勝研報認為,地產債發行量上升,實質上並不能說明監管層對房企融資的態度出現了明顯鬆動,即使符合條件的房企能夠發債融資,但對於房地產開發業務來說,那也是「別人家的錢」,況且從「可以申報」到真正發出來還有很長的路要走。

實際上,除了銀行貸款和公司債外,地產企業股權融資、ABS、信託、資管融資等各類渠道均有收緊,融資緊張未見改善信號。

同時,房企負債率也在上升。

Wind資訊統計數據顯示,A股136家上市房企2016年負債合計超過4.92萬億元,同比增加10139億元,同比增幅25.93%。截至2016年底,A股平均每家上市房企負債達362億元。

其中,有32家資產負債率超過80%紅線,佔比接近24%。此外,剔除預收賬款后的資產負債率超過70%的有45家,佔比超過33%。上市房企的平均資產負債率已達77.26%。

不僅如此,作為衡量不動產長期投資價值的關鍵指標,租金回報率的持續不斷下行,或將成為壓垮一線城市房價泡沫的最後一根稻草。

二、房價上漲、房租下跌:一線城市房價下降信號出現!?

通常來講,房價上漲推動房租上升,這是房地產市場的一般規律,過去十餘年一線城市房價與房租走勢也大體符合這一趨勢(參見下圖)。

然而,近半年來,一線城市房租停止上漲,房價和房租逆向而行,這一現象看似矛盾,實際卻有其合理性,背後邏輯鏈條可能是:

房價過高使得許多中低收入家庭或高素質畢業生安居願望破滅,大多數中低收入家庭和年輕人「先租房、然後購買過渡型小戶型、最後購買改善型住房」的梯次消費升級鏈條斷裂,一線城市人口凈流入趨勢減緩或終止。此外,一線城市高居不下的房價使得高校畢業生和年輕人進行著重新選擇,年輕人迴流二三線城市的趨勢越來越明顯,相應地,一線城市租房需求勢必有所萎縮。

一線城市常住人口凈流入減緩或終止的趨勢,從一線城市與二三線城市房價差距不斷擴大也能找到原因。2010年6月至2016年11月,一線城市與二線城市住宅價格之比由2.4倍上升到3.5倍,一線城市與三線城市房價之比由3.3倍上升到5.5倍(參見下圖)。同期,一線城市的房價收入比長期保持在20倍以上,而三線城市的房價收入比則由11.4倍下降到7.5倍左右,二線城市房價收入比則降至10倍左右。由此可見,相比一線城市,二、三線城市房價收入比進入了相對合理區間,促進了常住人口的迴流。

一線城市租金回報率過低難以維持高房價。

上文只是對房價高企、房租回落、人口迴流的現象描述,在這些現象的背後,是一線城市房地產市場租金回報率長期大幅回落。

今年年初以來,一線城市前所未有的調控舉措,都是為了貫徹落實「房子是用來住的、不是用來炒的」中央精神,從長期來看,租金回報率是衡量中央意圖能否落地的重要評價指標。下文將從三個方面來評估一線城市租金回報率到底低到了何種程度。

從租金回報率與無風險國債收益水平比較看,今年3月北京、上海、深圳三大一線城市租金回報率分別為1.56%、1.43%和1.53%,均創下歷史新低。這一租金回報率水平大幅低於10年期長期國債收益率,而在2010年之前,一線城市租金回報率與國債收益率水平基本相當(參見下圖)。

從一線城市住房與股票的投資價值比較看,把一線城市住房作為長期持有的股票,今年3月上海、北京、深圳三市住宅的市盈率分別為 64.1、69.93和65.36,換言之,一線城市住宅如要通過出租收回購房成本,必須出租接近70年的時間,這正好與當前住宅土地使用權期限基本相當。顯然,這一估值水平不僅大幅高於當前A股的平均市盈率(16.8倍),也高於善於講故事、也有故事可講的創業板的平均市盈率55倍(參見下圖)。相反,人口流入、貨幣超發、土地供應等一線城市房價上漲的故事已經講了十餘年,國內外經濟環境也已經發生了逆轉,這一故事能不能延續,至少從租金回報率的角度看,拐點似乎正在來臨。

作為衡量不動產長期投資價值的關鍵指標,租金回報率持續不斷下行,或將成為壓垮一線城市房價泡沫的最後一根稻草。

配資清算的時候,A股上演了「千股跌停」的慘烈畫面;槓桿清算的時候,商品市場上演了「低價賤賣」的拋售狂潮;委外清算的時候,債券市場半個月跌完了一年半的漲幅。

現在,隨著中央去槓桿運動的大力運行、監管風暴的強勢推進,現在資本市場哀鴻遍野,但在一片慘烈之中,房產仍然一力支撐、屹立不倒。

房地產泡沫的神話真能不滅嗎?

歷史再度上演。

前幾天銀監會發布了《商業銀行押品管理指引》,其中關於房地產抵押貸款的指引規定就明確指出,降低房地產抵押的權重,而應當以現金流作為第一還款來源。

樓市泡沫,的確是的一顆巨大炸彈,然而在樓市背後,卻有一顆威力更大的重磅核彈。

大水漫灌的貨幣投放助推房價的水漲船高,在此情況下,無數企業和個人蜂擁而至,加入了炒作狂潮,且不顧自身能力地加高槓桿、加高負債。

銀行信貸的功能早已被扭曲,成為了套利的最佳法寶;而「槓桿」和「負債」,則成為了每一個人致富的最佳法寶。在此情況下,的債務率一路飆升。

先看企業債務,2016年,企業債務規模達到了118.8萬億元,為GDP的167.6%,全球之最。

再看家庭債務,2004-2008年家庭槓桿率穩定在17%-19%;2017年3月末,這一數字達到了47.3%;大概到今年年底,家庭槓桿率也就達到50%了。

還有地方債務,目前地方政府債務已經佔到了GDP的50%,達30多萬億。

債務風險,已經成為埋藏在經濟之下的巨大隱患。解決債務風險,刻不容緩!

在經濟上行或者平穩期,大家都能一起發財、平安無事;然而一旦情況有變,經濟下行,風險隨即產生,將引發一系列的連鎖反應。

企業經營壓力驟然增大,盈利能力下降,只能靠繼續舉債以苟延殘喘,希望銀行繼續輸血,但一旦銀行不願意為這種遲早跌價的資產接盤,或是利率走高讓企業連利息也付不起,那麼勢必會走向崩潰。

前幾個月,曾經的500強企業山東天信集團轟然倒塌,就是一個最好的例子。

現在的樓市,流動性已經大大降低,未來也將會被鎖死。可以預見一批炒房的企業和個人會被套死在山頂。

沒有流動性,就沒有能力償還資金成本,一旦企業債務危機爆發,那麼只能依靠貸款過冬。

這時候,想依靠房產抵押來獲取錢財的企業就慘了,銀行體系評估門檻已經提高,那麼資金鏈斷裂就會提前到來。

那些製作各種假資料騙取購房資格,使用首付貸、過橋貸、抵押貸等各種加槓桿手段的炒房客,現在也已經遇到了市場利率一路走高、供房成本大幅增加的尷尬局面。想賣掉房子,政府在限售;想抵押給銀行,此路也不通了。

而一旦房價下跌,那麼個人的財富承受能力將極大承壓。舉個例子,20%首付是5倍的槓桿(有的實際槓桿更高),一旦房價下跌20%,首付將徹底折損,房子此時就是一個套在手上的負資產。

出來混,總是要還的;是債務,總有清算的那一天。

熱門推薦

本文由 一點資訊 提供 原文連結

一點資訊
寫了5860316篇文章,獲得23306次喜歡
留言回覆
回覆
精彩推薦