剛剛,房地產風暴席捲香港!環北上深房產也「集體暴動」……

2017/03/13

今天(3月13日),香港股市出現令人瞠目結舌的一幕:內地房地產股「揭竿而起」,大幅上漲!

其中恆大的走勢是這樣的:

融創的走勢是這樣的:

富力地產的走勢是這樣的:

再讓我們看看漲幅榜的基本情況,真的是震撼:

那麼問題來了:Why?

有人說,是兩大消息引爆了「內房股」:第一,恆大3月11日公告,宣布旗下的「恆大地產」引入了300億元人民幣的戰略投資;第二,融創也有好消息,證券日報報道說「樂視正在向融創出售其土地資源」,相當一批土地在一二線城市。

內地在香港上市的房地產股長期估值偏低,市盈率、市凈率都不高,至少比內地差了大半截。所以,從2月份開始,就有顯著的增量資金從內地湧入香港,拉升內房股是有理由、有動力的。

「內房股」雖然在外國人眼中,是人民幣資產,他們利潤來自內地,如果人民幣貶值將影響其港幣計價的利潤。但在內地投資者眼中,港股是「准美元資產」,因為港幣跟美元掛鉤。到海外配置資產,最方便的就是買港股。

還有一個邏輯不容忽視:由於此前國際投資者普遍預期人民幣會在2017年顯著貶值,所以給予港股中業務主要在內地的公司很大的折扣。現在,在川普的逼迫下,人民幣有可能在2017年貶值幅度不大。這樣,原先的折扣就需要「還回來」!

當然,國內資產荒也是一個重要原因。

此外,內房股估值上升,有利於增強其在香港市場上的融資功能,這事實上也成為內房屋上漲的一個重要動力。

總之,內房股在香港受到炒作,告訴我們當前房地產市場並不冷!

不過,這絕對不是「內房股」大漲的關鍵原因。最關鍵的原因是:

「兩會時間」已經過去了三分之二,會上向樓市傳遞的信號,估計出乎很多人的意料。這些信號,構成了2017年樓市的新邏輯!(見文章最後部分:2017樓市新邏輯

環北上深房價「暴動」

此外,最新房價數據顯示,環北京北三縣的樓盤,現在都是日光碟。環深圳的也是一樣。目前來看,只有環上海的暫時落後。

對此,我的判斷是:

由於2017年美元將進入快速加息周期,川普新政有很大不確定性,所以下半年經濟形勢很難說。去年,就是靠著一波「房地產局部牛市」,扛住了經濟下行壓力。

2017年,如果樓市過快入冬,僅靠「大基建+PPP」和股市增加IPO,很難穩住經濟。尤其是在減稅預期下,需要有增長的稅收來源。而源自土地的收入,在2016年至少佔政府財政總收入的28%左右,而且是增量的主要來源。

在2017年4月15日川普公布匯率半年報(可能把列入匯率操縱國,從此開啟貿易戰)前,多賣點土地和房子,可以為全年經濟增長打下基礎。更何況,三四線城市去庫存剛剛開始,如果一二線城市房價掉頭向下,還能有人買房子嗎?

2017樓市邏輯

對於2017年的樓市邏輯,很多人沒有看懂或者沒有想到,包括大名鼎鼎的海通證券首席經濟學家姜超,以及在兩個月之前英年早逝的「周期天王」周金濤。

「兩會」期間,關於樓市比較著名的發言有:

1、銀監會主席郭樹清對於房貸問題表態說:「居民部門總體來說,銀行貸款不算太多,槓桿率不高,但是這樣一個增速需要引起我們的關注。」

2、對於房貸問題,央行周小川行長表示:總體上來看,個人通過住房貸款購房以後,實際上資金就轉到開發商。房地產開發是一個很長的產業鏈,會帶動一系列產業供給,所以這個貸款不能簡單看作是買房子,實際上會傳遞到相當大的產業鏈上。住房貸款在還會以相對比較快的速度發展,但是確實要適當平衡。隨著住房產業的政策調整,估計會適當放慢。

關於「槓桿率」的優化問題,副行長易綱是這樣說的:的槓桿率總體不是特別高。從結構看,住戶部門和政府部門的槓桿率還不是特別高,但是企業部門,就是非金融企業部門的槓桿率從全球比較看,是比較高的。

3、關於房地產稅,全國人大新聞發言人傅瑩透露:2017年,房地產稅草案不會提交全國人大審議。

4、國土部部長姜大明在回應「70年住宅土地使用權到期后的續期問題」時說,:「我們正在深入調查研究,並將積極提出相關法律安排建議。請大家放心,居民購買住房,其財產一定會受到法律的充分保護。」

他還表示:房價上漲壓力大的城市要合理增加住宅用地供應,去庫存任務重的城市要減少以至暫停住宅用地供應。

5、住建部長陳政高則表示,自己對的房地產市場充滿了信心。「判斷一個趨勢、一個走勢應該看基本條件,要看基本面,而經濟發展的基本面和房地產市場緊密相關。」經濟長期向好的基本面沒有改變,這個基本面和房地產市場緊密相關,只要這個基本面不改變,房地產市場就不會改變。

央行掌握著貨幣政策,銀監會控制著信貸政策,人大影響著房地產稅立法進程,國土部掌管土地供應,住建部則掌管住房政策、房地產市場監管,可以說,這是最能影響樓市的5大部門。

這5大部門在兩會期間傳遞的信號如果概括起來就是:重申了中央「房子是用來住的,不是用來炒的」的基本思路,傳遞了一定程度的市場監管、調控信號,但更多地正面評價了房地產行業的作用,對市場呵護有加。

回過頭來看地方政府的政策,也基本上採取了「擠牙膏式調控」:政策逐步出台,力度一點點地加,而不是疾風豪雨式的。其結果是,土地市場仍然火爆,部分城市房價繼續上漲。

中原地產研究中心統計顯示,2017年1月至2月,全國50大熱點城市合計出讓土地金額為4528.4億元,同比2016年1月至2月2624.5億元的土地出讓金額上漲了73%。從全國範圍來看,武漢、合肥、南京等13個城市今年前兩個月土地出讓金規模已超過百億。

這些都是房價易漲難跌的原因!

本文由 一點資訊 提供 原文連結

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