破解「以房養老」困局 需「保險+政府」雙輪驅動

近日，國務院辦公廳印發《關於加快發展商業養老保險的若干意見》，部署加快發展商業養老保險，其中，針對老年人養老保障需求，明確提出大力發展老年人住房反向抵押養老保險等適老性強的商業保險。

至此，在完成「以房養老」首批試點一年之後，陷入沉寂的「以房養老」被再次提上議程。

「以房養老」面臨尷尬

「以房養老」，這四個普通的漢字拼湊在一起，沉甸甸的令人喘不過氣來，它包含了社會最關注的兩件大事：房子和養老。隨著老齡化的不斷加速，老人有別於其他國家老人的一大特點就是：老人雖然沒有多少錢，卻往往擁有價值連城的房子。

而「住房反向抵押養老保險」即保險版「以房養老」，就是擁有房屋完全產權的老年人，將其房產抵押給保險公司，繼續擁有房屋佔有、使用、收益和經抵押權人同意的處置權，並按照約定條件領取養老金直至身故之後，保險公司將獲得抵押房產處置權，處置所得將優先用於償付養老保險相關費用。

2013年9月，國務院發布《關於加快發展養老服務業的若干意見》，明確提出開展「老年人住房反向抵押養老保險」(以房養老)試點。

2014年6月，保監會發布《關於開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見》，決定自當年7月1日起，正式啟動「以房養老」試點。首批試點城市為北京、上海、廣州和武漢，試點期間為2014年7月1日至2016年6月30日。

作為養老的重要補充，以房養老確實能夠在一定程度上緩解社會養老壓力。「以房養老」制度設計的初衷是通過自有存量房產轉化為養老資源，豐富完善多層次養老保險體系，以積極應對即將到來的養老危機。

但從過去兩年的試點結果來看，僅有一家保險公司參與，59戶投保，讓以房養老模式頗為尷尬。

據了解，自「以房養老」試點以來，僅幸福人壽一家保險公司開展了該業務，而產品也僅有《幸福房來寶老年人住房反向抵押養老保險(A款)》這麼一款，這類產品提前把給付投保人房產預期增值收益因素考慮在內，預期增長比例在30%-50%，也就是說，抵押房屋未來的升值空間一旦大於這個數值區間，參保人也只能享受最初估值計算出來的起付金。

試點機構參與度低，產品比較單一。為此，首批試點結束后，僅有59戶進行投保。從區域來看，一線城市(北上廣)相較於二線城市(武漢)對該產品需求、認知度高;從家庭構成來看，無子女老人佔到40%，主要是孤寡、失獨老人;從月領養老金來看，以月領養老金5000-10000元居多。

作為一項保險業務產品，這樣的參保人數只能將其定位為「小眾產品」的範疇，且政策基礎較為薄弱，試點成果並不盡如人意。

為何出現「以房養老」困局?

將老年人的房子由「死錢」變成了「活錢」，滿足了老年人希望「居家養老」和「增加養老收入」的兩大核心養老需求。同時，有效提高了老年人的可支配收入，顯著改善了退休生活質量，為何推起來還如此艱難?

房價波動大

某網站曾對此做過調查，結果顯示，32.4%的網友擔心如果房價上漲，接受以房養老的老人可能吃虧，31.3%的網友則認為目前的房屋評估制度還不規範，公正難以保證，另有26.7%的網友認為保險公司等金融機構相關業務還不成熟，在條款制定和執行方面難免有不足之處。

同時，除了老人對此政策有顧慮外，保險公司似乎也沒有那麼積極。

試點前夕，保監會曾召集幸福人壽、泰康人壽、平安人壽、新華人壽、合眾人壽、中宏人壽、中美大都會人壽等7家保險公司參加內部會議，要求相關保險公司提交「住房反向抵押養老保險」試點方案，但是，直到試點結束，除了幸福人壽外，上述保險公司都沒有參與其中。

據了解，其中的主要原因就是保險公司擔心房價走低，加之大中城市的房價波動較大，導致保險公司與「以房養老」客戶對於房屋未來價格走勢產生認識差異。

制度不健全

據調查，在對北京市海淀區「以房養老」意願調查的研究中發現，有近50%的受訪者被問及是否願意選擇「以房養老」作為養老方式時，會反問：「把房子抵押出去，有生之年住哪兒?」可見市民對「以房養老」政策並沒有清楚的認識，而這顯然會阻礙其推行。

現在各地的房地產政策千差萬別，如果保險公司最終拿到了房子，這房子如何出手?保險公司能不能經營房地產?這些都需要保險、住建以及各地政府的協調和配合，把機制捋順了，事情才能做下去。

除此之外，相關文件規定，老人在申請「以房養老」時，用來作為抵押的房產應當是具備國家房屋登記機關登記發證，登記在投保人名下的有大產權的商品住宅、商業用房或經濟適用房。

除這些以外，承租公房、小產權房、違建房等不具備國家承認所有權或無法獲得房屋登記的其它住房均不能拿來抵押。這些也是導致「以房養老」難以大面積推進的原因之一。

如何破局?

開展住房反向抵押養老保險試點有著重要的現實意義。通過建立多層次、可持續的養老保障制度，是有效應對人口老齡化問題，實現社會經濟健康發展的必然要求。

當前，缺少將社會存量資產轉化為養老資源的有效手段。通過「以房養老」，盤活老年人的房產，有利於拓寬養老保障資金來源，提升老年人的養老保障水平。

另外，加快養老服務業發展，是應對養老形勢，滿足老年人日益增長的養老需求的必然要求。通過發揮保險業風險管理、資金管理等優勢，探索行業多方位參與養老服務業發展的有效手段，也為行業自身發展拓展了新空間。

那麼，該如何破解「以房養老」的困局呢?

建立「保險+政府」模式雙主體風險分攤機制

眾所周知，「以房養老」存在兩大風險，一個是年金支付風險，另一個是房產價值波動風險。年金支付風險屬於可衡量的不確定性風險，而房產價值波動風險則屬於不可衡量的不確定性風險。

因此，破解「以房養老」困局的一個突破口，就是建立「保險+政府」雙主體風險分攤機制，讓保險機構承擔起「可衡量的」年金支付風險，讓政府承擔起「不可衡量的」房產價值波動風險。

通過設計房產價值估值模型設計，在充分考慮「可衡量」因素的基礎上，研究制定符合國情的房產價值估值模型，用於確認和計量未來某一時點的房產變現價值。依據老人平均剩餘壽命(也即60歲以上老人的平均剩餘壽命)和「房產理論變現值」計算確定每月支付給老人的養老年金數額。

當老人的實際剩餘壽命超出平均剩餘壽命時，保險機構要承擔所謂的「長壽風險」，當老人的實際剩餘壽命沒有超出平均剩餘壽命時，保險機構享有由「短壽風險」所帶來的「合理收益」，以用於對沖和分散養老年金支付風險。

總體上看，當未來房價走勢平穩且可預期時，房產實際變現值與「房產理論變現值」的差額在動態上應該逐漸收斂於一定的區間範圍之內。也就是說，政府的財政支付壓力是極其有限的，財政支付風險也是完全可控的。

健全法律法規

「以房養老」牽涉人社、民政、房管、稅收等多個部門，包括政府、銀行、保險、中介機構等多個主體，涉及土地使用許可權、經營機構資質和房地產評估等多種問題。

建立健全的法律法規和操作細節，給老年人帶來切實的養老保障，使老人及其子女樂意並放心接受這種方式，「以房養老」才能順利推行。

此外，「以房養老」的時間跨度很大，房產價值會受到市場、政策等多維因素影響，使得房地產價值估值困難;而目前對人均預期壽命的預測技術還很不成熟，因個體差異存在，老年人壽命不可控因素很大，這也會阻礙金融機構的介入。

要規範金融機構開展業務，有效規避開展業務的各種風險。使「以房養老」的相關利益主體都能夠實現「共贏」，這樣才能真正實現「以房養老」保險業務可持續發展。

加大政策宣傳

傳統的養老觀念束縛了「以房養老」的發展。傳統文化源遠流長，「養兒防老」「血濃於水」以及「家」的思想根深蒂固，「以房養老」的自我養老方式也可能會使子女背上「不孝」的道德風險。因此，老年人養老還是選擇社會養老金和以子女照顧為主的居家養老相結合的方式。各種調查數據也顯示能接受「以房養老」的人數很少。

因此，要通過加大宣傳力度，強化公眾對「以房養老」的認知，引導市民們摒棄固有的傳統養老觀念，形成多樣化、理性選擇的現代養老觀念，對於「以房養老」的順利推行將起到較大的推動作用。

域外鏈接

荷蘭

「以房養老」模式最早起源於上世紀70年代的荷蘭，經過幾十年的發展完善，已經發展成為國際上成熟、普遍的金融養老方式之一。其本質是通過房屋的有效運轉，實現房屋所有人最終養老的目的。

美國

美國是最早推行「以房養老」的國家之一，並且建立發展了世界上規模最大，制度靈活的「以房養老」體系，該體系包括住房轉換抵押貸款(HECM)、房屋保留計劃(HK)和財務自由計劃(FFP)3種倒按揭貸款模式，其中最重要的模式是住房轉換抵押貸款。它是根據1987年《國家住房法案》，由美國國會授權聯邦住房與城市發展部(HUD)於1987年面向老年人推出的，由國家提供風險保證的反向住房抵押貸款的模式，該模式占美國全部「以房養老」模式的90%。

日本

作為全球老齡化最嚴重的國家之一，日本於1981年開始由政府主導探索實施「以房養老」模式，經過幾十年的推廣完善，已經建立了政府、銀行、信託公司、信託銀行以及房地產公司等民營機構廣泛參與，種類繁多、形式多樣的政府參與型和民營機構參與型「以房養老」模式。