外媒調查：中國房價今年將這樣走

房價無人看空：繼續上漲已逐漸成為共識

這個國家的房價泡沫比大好多 外國人正幫它買單

根據一份路透調查顯示，在中央防範金融風險、抑制資產泡沫的主基調下，今年房地產市場的政策環境偏緊，尤其體現在信貸、融資條件的邊際收緊。全國住宅均價漲幅將從去年的兩位數逐步收窄，上半年末預計回落至5%左右，到年底續降至近持平水準。

受訪者指出，樓市成交下滑以及房企融資條件趨緊，將限制房地產開發投資增速，而嚴格土地融資規定，也將讓去年炙熱的土地市場降溫；不過熱點地區土地仍繼續受追捧，調整幅度有限。

11家接受路透調查的中外機構對全國住宅均價的預估中值顯示，今年房價仍將上漲但漲幅收窄，上半年末漲幅為5%，到年底縮窄至2%。有三家機構預計上半年房價持平，一家機構預計下跌，預測區間從-5%到8%不等；全年房價有三家預計會下跌。

此次調查在2月20-27日進行，多數分析師預測所依據的數據來源於國家統計局70個大中城市房價指數。上半年房價變動幅度是指該年6月與上年6月相比的漲跌幅，年度變動幅度指該年12月與上年12月相比的漲跌幅。

「房價漲幅放緩、總體收窄是貫穿2017年全年主要趨勢。」交通銀行金融研究中心高級研究員夏丹表示，其中在行政化「去火」措施，以及財政金融手段的管控下，一線和熱點二線城市房價同環比漲幅將明顯縮窄；而三線城市在相對寬鬆的環境中繼續去庫存任務，房價漲幅可能稍有改善但也會受到風向標城市影響。

受訪者指出，受調控影響需求回落，但同時供給也在減少，尤其是土地供應下降推高了房價上漲預期，而資金面雖邊際收緊但總體仍處於一定水準，意味著今年房價仍有上漲動力；另一方面，一二線熱點城市房價漲幅將明顯收窄或下跌，未受調控的三四線城市還面臨去庫存任務，房價即使上漲也漲幅有限，加之去年下半年基數抬高，整體房價漲幅將逐漸縮窄。

鏈家研究院研究員許小樂表示，目前信貸在持續收緊的通道中，抑制資產泡沫、促進資金「脫虛向實」是大趨勢所在，隨著國家對房價漲幅過快城市的信貸收縮和限購限貸的進一步收緊，全國整體市場房價上漲的動力有明顯減弱。其中，一線和重點二線城市有較強的自住基礎、且供需矛盾長期存在，預計2017年以穩定為主。

最新2017年住宅均價變動的預測值，與去年9月進行的前次調查結果一致。國家統計局數據顯示，去年12月70個大中城市新建住宅銷售價格指數同比上漲12.4%，今年1月漲幅稍回落至12.2%。

70個大中城市房價月度圖表

去年房地產銷售爆發也將房地產開發投資增速從1%推高到6.9%，但隨著政策的收緊，幾乎所有受訪者都預計今年投資增速將回落，13位受訪者的預估中值為3%，預估最高值為持平於去年增速，有三位預計零增長，為最低值。

廣發證券首席宏觀分析師郭磊認為，由於城市化進程仍在繼續，加上新房庫存較低，房地產投資仍會維持一定自然增速。2017年在融資條件約束和需求端調控背景下，可能會回落至4-5%。

對於去年炙熱的土地市場，近七成受訪者認為，隨著房企融資條件收緊和土地出讓方式更改，今年土地市場會降溫，體現在「地王」減少、土地成交面積、金額下降等；其他受訪者則強調一線和部分二線的土地（尤其是住宅地塊）仍是優質稀缺資源，熱度很難降下來。

「熱度將會有所緩解，」鏈家的許小樂指出，一方面房企融資渠道在持續收緊；另一方面為了減少「地王」頻出對市場的影響，除了正常「招拍掛」價高者得的土地拍賣方式外，「限房價競地價」等手段的推出也一定程度上有利於調節土地市場的溫度，但大型房企仍然會在核心城市爭奪土地市場。

信貸條件從緊

受訪者認為，在中央將防範金融風險列為經濟工作重點的情況下，今年房地產信貸、融資從緊在意料之中，從目前市場情況看，房價漲勢放緩但趨勢仍待鞏固，不排除「因城施策」進一步收緊的可能。

鏈家許小樂稱，2016年以來的這波房地產熱潮在帶動成交量價齊漲的同時，也推動了市場的看漲預期，並且這個預期範圍之廣、力度之強是比較罕見的。這種情況下市場對於調控政策的消化期越來越短，抑制房價的過快上漲和資產泡沫的累積需要長期的持續性調控政策，因此預計針對房企和個體購房人的信貸或融資渠道在2017年會持續收緊。

在具體收緊方式上，交通銀行的夏丹表示，針對買房人，監管部門可能加強對按揭貸款的窗口指導，清查各種個人信貸創新辦法；銀行不僅嚴把准入審核，拉長貸款發放周期，從總量上也可能採取縮小或嚴控房貸規模和增速、提高貸款利率的辦法，對非普通或改善性住房從嚴確定其首付比例和利率。

針對開發商，銀行普遍在嚴控開發貸和名單制管理的基礎上繼續壓降，各類違規資金進入房地產領域的渠道也已逐漸被堵上，房企發債等其他渠道可能繼續收緊，融資成本將會明顯提高。

房地產市場進入「白銀時代」后，地區分化明顯，具體到地區樓市預測，受訪者差異較大，當被問及2017年有哪些城市房價仍可能有較大漲幅，他們提到的城市包括：一線城市及周邊地區、部分人口凈流入的二線城市，如武漢、重慶、成都等。但13位受訪者中有五位預計不會有城市出現較大房價漲幅。

在「個別去年價格漲幅過快的城市是否面臨嚴重下行風險」問題上，受訪者觀點呈對半分，一半認為不會有嚴重下行風險，主要理由是去年的熱點城市有基本面支撐、投資渠道仍有限等；另一半認為會有嚴重下行風險，他們提及的城市包括無錫、鄭州、蘇州、合肥等。

對於目前房價水平與經濟基本面以及發展前景的匹配程度時，13家接受調查的分析機構給出7的預估中值，認為超過合適水平，預測區間為6-9，前次調查中值為8，接近「房價極度高估」。