鄒琳華：增加供地能降特大城市房價嗎

社科院財經戰略研究院城市與房地產經濟研究室研究員鄒琳華：住房市場存在嚴重的結構失衡，大城市特別是一線城市住房供求矛盾突出、房價畸高，這是公認的事實。如何解決這一結構性問題?

多數人認為，大城市人多就應該多供地，實現人口應跟著產業走，土地應跟著人口走，土地供應爬行釘住人口規模。從直觀上看，人越多需要的住房就更多，擴大供地似乎是非常符合邏輯的主張。但從歷史和現實看，在大城市病和人口湧入壓力面前，特大城市的有效供地能力極其有限，可能不足以對住房市場走勢產生重大影響。

與超乎預期的人口激增相適應，城市規模被動地一圈圈攤大餅式地往外擴展，由於人口的激增和城市建設規模被動擴大，特大城市正飽受嚴重的城市病和高房價症。眾多城市居民的寶貴青春，都在超長的上下班通勤時間中被不知不覺消耗。城市過大也造成人情的淡漠和生活品質的嚴重下降。城市過大還有一個必然結果是房價畸高。最要命的是，由於患上嚴重的大城市病，城市不得不向外疏散人口。為避免疏散人口重新聚集，住房供應不僅無法有效擴大，還必須呈相對收縮的態勢。

遵循擴大土地供應原則來解決一線城市的住房供求矛盾，最終可能將掉入如下「攤大餅」陷阱：人口湧入——建設攤大餅——人口進一步湧入——進一步建設攤大餅——人口再湧入——再進一步攤大餅——大餅無法再攤、人口繼續湧入——無法治理的高房價症及大城市病。這是因為，在城市化及大城市化這個特定的歷史階段，大城市人口的湧入是動態的，並不會隨著土地供應的及時跟進而停滯不前。擴大的土地供應，必將被更多的人口湧入所消化。而受制於資源環境交通等的承載能力，大餅又不能無限制地攤下去。所以在一線城市，土地供應最終是沒法釘住人口規模的。或者說，高房價是這些城市在這一歷史階段的宿命。為了稀釋房價這一無法達成的目標，而將城市攤成一個讓人難以接受的超級大餅，這個教訓是非常深刻的。

從現實看，大多數特大城市，土地擴大供給的空間已經很小了。通過擴大土地供給來平抑大城市房價，只能是一個望梅止渴式的良好願望。並不是有空地就能形成有效供給，也不是說房子可以一直蓋下去。總之，只要人口城市化和大城市化的動力不發生根本性改變，高房價幾乎就是現階段特大城市的宿命。不擴大土地供應，特大城市住房市場必將逐步陷入「香港化」，具體表現為超高房價和低居住水平。而擴大土地供應，隨著更多人口的湧入，特大城市住房市場遲早也將逐步 「香港化」，同時還要掉入「攤大餅」陷阱無法自拔。該如何抉擇，可謂仁者見仁，智者見智。雄安新區的設立，也正是基於跳出特大城市這一兩難選擇困境的一種新嘗試，力求為人口稠密地區解決住房供求矛盾探出第三條道路。