拚命買房的中產階級

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賣家報728萬，買家從7點砍價到夜裡11點，745萬成交…

北京房價怎麼了？不少人朋友圈、微博圈裡都在刷北京瘋狂的房價。

據說在北京，一朋友買房，賣家報價728萬，從7點半砍價到夜裡11點半，745萬成交……

就這幾天，一家距離北京300公里的新盤連夜漲價近2000元/平……一時間，關於北京以及環北京房價成為焦點話題。

房地產業協會發布的房價行情顯示，北京房價連續17個月環比上漲。

於此同時，三四線城市樓市火爆，接力上漲，從春節以來的樓市關注度及成交情況來看，一些三四線城市正在「逆襲」北上廣深。

北京連漲17個月

有這麼一條朋友圈，可能不少朋友都關注到：「如果覺得沒什麼可以奮鬥的動力，那麼就去大北京看看房子吧」。

房地產業協會發布的房價行情顯示，大首都房價連續17個月環比上漲，自2015年10月份以來，北京平均房價已經由37221元/平，漲至60738元/平（2017年2月），漲幅高達38.72%。

克而瑞北京高級分析師崔秀程表示，以房控地一直是政府層面的方針政策，因此土地供應的逐年遞減情況還將持續下去，住宅就不可能增多，住宅供應的速度一直跟不上人口的增速，市場上供不應求的局面長期得不到改善，會刺激房價上漲。

三四線城市逆襲北上廣深

事實上，從春節以來的樓市關注度及成交情況來看，一些三四線城市正在「逆襲」北上廣深。

據指數研究院的數據顯示，2月末，國內樓市整體成交平穩增長，19個主要城市中，一線城市同比下降16.3%；二線城市同比增長76.69%；三線城市同比增長35.84%。

根據國信證券的統計，在有完整房地產日交易數據的62個城市中，自2017年以來（1月1日至2月16日），有38個城市的商品房累計交易量同比為正，佔比61%，累計同比增速超過50%（含）的有23個。

值得注意的是，這些城市絕大部分為三、四線。其中，柳州、徐州、泰州、呼和浩特、揚州、湘潭、汕頭7個城市的商品房成交套數同比漲幅超過100%，柳州、徐州兩地的漲幅分別達到678.6%和471.5%。

曾經「崩盤」的城市暴漲23%

2012年底，關於「三亞樓盤庫存需要20個月才能消化完」的消息傳播開來。為了快速消化庫存，加大折扣力度成了開發商統一的促銷手段，個別樓盤甚至能拿到7折的優惠。然而，打折促銷難奏效。一時間，三亞樓市要「崩盤」的言論不絕於耳。

國家統計局公布的數據顯示，今年一月全國70個大中城市房價環比漲幅榜中，新建商品住宅價格環比漲幅排在前三位的分別是三亞、重慶、九江。另據易居研究院數據，去年全年三亞新建商品住宅成交均價均價約1.9萬元/平方米，而今年一月均價已升至約2.4萬元/平方米，漲幅23%。

值得一提的是，2017年1月、2月，三亞樓市備案銷售情況火熱，環比歷年相同月份，均創下新高。其中1月份網簽備案4298套，同比上漲24.29%；2份網簽備案6865套，同比上漲173.17%。

「北三縣」房價打滾兒漲

目前，以燕郊

為代表的「北三縣」房價打著滾兒上漲，投資客的目光更是從「京東」轉向「京南」。同屬於空港經濟輻射區，固安、涿州、永清等起步較慢的「價值窪地」也駛入房價上漲快車道。

不僅價格普遍較高，甚至出現了新盤連夜跳價的情形。

記者致電河北石家莊某售樓處后了解到，該樓盤昨天價格剛從16000元/平，連夜上調至17800元/平，而此前網上公布的價格僅為14000元/平。需要注意的是，這一樓盤距離北京約300公里。

深圳樓市

故事多

再來看看深圳的樓市，最近也是比較熱鬧：一樓盤特價房價格下調引發個別業主維權、某投資客數十套房產降價套現……

不過，這些都是個例。

總的來看，深圳房價在經過5個月下行調整后稍顯平穩，上月維持54532元/平。

不僅價格連續下跌，成交也降至近年來「冰點」。2月份，新房住宅共成交804套，接近2008年同期低位；二手住宅成交2240套，僅高於2012年同期水平。

3月以來，深圳市場成交出現了回暖。記者採訪了多家大型地產中介工作人員后普遍表示，近日，深圳樓市帶看數量增加，部分區域價格有明顯上漲，總體成交也出現了回暖。

深圳中原研究中心表示，從今年的政府工作目標來看，深圳樓市成交恢復速度不會過快，未來將在適應調控政策的過程中緩慢恢復。但短期來看，市場實際成交仍處在樓市回暖周期內，成交水平較之前會有很明顯的增強。

未來三四線分化持續

值得注意的是，與此前一、二線城市普遍大漲不同，三、四線城市分化明顯，浙閩粵瓊等地區三、四線城市商品房銷量火爆，遼黑陝蒙新等銷量低迷甚至負增長。

方正證券任澤平認為，銷售火爆的三、四線城市主要分為三類：

其一，大都市圈及部分核心二線城市周邊的三四線城市，主要受益於核心城市限購及高房價的溢出效應，以及去庫存政策。

比如，珠三角區域的惠州、東莞、佛山、珠海、江門、汕頭、汕尾等地，2015-2016年累計增幅多在80%以上；長三角的嘉興、湖州、鎮江、寧波、台州、馬鞍山等地，累計增幅在70%以上；京津附近的廊坊，累計增幅在50%以上；廈門附近的漳州，累計增幅均超過55%；合肥附近的六安、武漢附近的孝感，累計增幅超過80%。

其二，傳統農民工主要輸出區域、且自身資源環境條件較好的三四線城市，受益於去庫存政策刺激+農民工迴流或農民進城購房，加之基數小影響。

比如湖南的邵陽、懷化、郴州、永州、岳陽、衡陽等，江西的萍鄉、宜春、吉安，安徽的阜陽、安慶，四川的內江、宜賓、瀘州，廣西的南寧，累計增幅多超過60%，甚至超過80%。

其三，自然環境好的海南等地三四線城市銷量火爆，受益於消費升級、旅遊度假需求增加，和全國多數地區的霧霾

環境壓力，加之去庫存政策刺激和基數小的影響。

比如，三亞、儋州、陵水、東方、屯昌、保亭等地，累計增幅多超過60%。。

任澤平表示，在人口遷移趨勢上，人口向大都市圈及部分核心二線城市遷移趨勢不變，並強調在農民工迴流背景下三、四線城市內部分化明顯。

房地產投資何去何從？

有錢人和開發商正在撤退，中產階級卻在拚命買房！小心天花板掉下來！

2017年3月8日，瑞士信貸董事總經理、亞洲首席經濟學家

陶冬在第三屆產業經濟（國際）論壇上解析了房價背後的故事。他說：

房價什麼時候跌？我不知道，我可以告訴你這組數據。日本1990年房地產的頂峰期，日本所有房子的價值相當於日本GDP的200%，2006年美國房地產泡沫的頂峰期，全美國的房子價值相當於當年美國GDP的170%，咱們已經干到咱們GDP的250%，這個是在現代資本主義歷史上前所未有的一個數字。

今天咱們頭上那片瓦，不是給你住的，這叫做金融產品，這是一個投資。這是一個流動性拉動的一個投資。但這並不意味著今年房價會暴跌，北京此時此刻想乾的事也是想慢慢把你的錢從一線城市擠到二線城市，從二線城市擠到三線城市，看看調整一開始出來的是一些一線城市，接著慢慢進入二線城市，最後希望進入到三線城市。

再講一句2016年還有一個奇特的景象，房地產市場中產階級奮勇跳進去，全民買樓，最高端的有錢人和很多的開發商在慢慢撤出來。誰對誰錯，我不知道，最終只有時間可以給我們一個答案。

海通證券姜超在《2017年2季度經濟和資本市場展望》中也認為，本輪房價上漲其實已經與人口結構角度的剛性需求無關，而是徹頭徹尾的金融現象。

姜超表示，穩匯率需收貨幣，房地產凜冬將至。2017年受去全球化的約束，以及防範金融風險的考慮，去槓桿收貨幣，房價必然會下跌，同時也有助於匯率穩定。

近日，經濟學家馬光遠在深圳表示，2016年是最後一次短期房價暴漲，未來樓市將分化，房地產的機會只在10個核心城市，很多城市碰都不能碰。

馬光遠認為，的好城市和好房子是稀缺資源，未來只有20%的城市住房具有投資價值，只有20%的樓盤才值得買。北上深廣的房子，實質是一張分享城市公共資源和福利的船票。

同時，他提醒，2017年有通脹風險，這是考慮要買房的新因素。而未來十年，中產投資要有避險思維。

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沒有人會尊重弱者，把弱者當成朋友！

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