剛剛，樓市再傳大消息，這次真的不一樣了

近日，關於樓市的重磅消息可謂一則接一則，先是租購同權，再到共有產權房，目標都直指樓市，其中任何一條都具備對當下房地產市場的破局性影響力。綜合來看，未來的房子將一步步還原「居住」的功能！而不再是一種投機或者投資品！

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上海樓市將允許「商改租」

8月11日下午3點多，「澎湃新聞」報道說：上海住建委表示，將研究制訂「商業用房改建為租賃住房」的實施細則，對於「類住宅」清理整治過程中尚未銷售的項目，也可以考慮轉型為租賃住房。

這意味在，在北京、上海這類「對商辦物業、類住宅高度管控」的城市，政策出現了重大調整。其直接結果是——大量滯銷、庫存的商業物業、類住宅獲得了轉機，有機會轉型為租賃住房。

這一新政將帶來三大影響：

1、空置的商辦物業、類住宅的開發商、業主。此前，他們基本上瀕臨絕境。現在政策轉變之後，這些資產等於被盤活

2、新政如果普及，意味著中心城市「可以出租」的住房量大增，對於平抑租金價格，將產生巨大的作用。

3、商辦物業轉型、類住宅盤活，對於商品住宅價格有抑制作用。

中心城市嚴管「商辦物業」、「類住宅」，主要原因是：

第一，以北京、上海為代表的城市，需要控制人口總量，但商辦物業、類住宅等通過改變用途，具有了居住功能，讓城市人口失控，而且情況日益惡化；

第二，房企拿商辦類土地，費用較低。但通過改變用途，實現居住功能，可以賣高價。這樣，涉嫌改變規劃用途，讓政府收入減少。

第三，商辦物業改為居住，存在消防、環保等多方面的隱患。

但「限商」之後，一個問題隨即而來：在中心城市，商辦物業的庫存量都非常大，賣不出去、租不出去。這些房子空置著，無法產生效益。而另一方面，大城市房屋租金非常高，可供租賃的房源有限。

正是基於這種考慮，7月17日廣州在《加快發展住房租賃市場工作方案》中，率先提出了「允許將商業用房等按規定改造成租賃住房」。不過，由於當時廣州的方案里出現了「租購同權」，大家注意力都被吸引到了那裡，沒有關注「商辦物業」的新動向。

廣州、上海在商辦物業、類住宅政策上的重大轉向，是值得稱讚的。畢竟，官方只簡單地鎖死「商辦物業」、「類住宅」，會帶來資源的浪費。通過嚴格的牌照制度，激活這些空置房屋，有利於平抑房價和租金價格。

那麼，大城市的商辦物業庫存量到底有多少？

上圖是2016年上半年，部分城市「商業用房」的「消化周期」數據。我們可以看到，成都的「商業用房」要全部租出去、賣出去，大約需要168個月。其實，成都還不是問題最嚴重的，當時的報道稱，深圳的「消化周期」長達20年。

據仲量聯行最新數據，2017年上半年深圳共有8個新竣工的甲級辦公樓項目，總供應量超過 70萬平方米，截至2017年二季度，深圳甲級辦公樓存量達580萬平方米。全市甲級辦公樓市場空置率上升至16%，較去年底上升了超過3個百分點。

在上海，庫存的「商業用房」面積據稱已經超過1000萬平方米，消化周期也長達8到10年。這正是王健林和潘石屹急於轉型的重要原因，萬達偏重綜合體，SOHO偏重於寫字樓。

此次上海新政如果能在全國推廣，將對於中心城市房價、租金價格產生顯著的抑制作用。

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最近，關於首富的消息是一個接一個，在富豪榜首富換人之後，不甘寂寞的馬雲爆出了一個大新聞：入局房地產業！

8月9日，杭州住保房管局與阿里巴巴集團、螞蟻金服集團在杭州市人民政府會議中心就合作搭建智慧住房租賃監管服務平台舉行簽約儀式。

簽約的具體內容如下：

據悉，杭州將在「杭州市二手房交易監管服務平台」的運行基礎上，充分利用阿里巴巴的大數據、線上交易、評價系統和螞蟻金服的網上支付、芝麻信用體系等技術，創新打造一個功能先進、亮點突出、大數據監管與開放式服務並舉的全國首個智慧住房租賃監管服務平台。

建成后的杭州智慧住房租賃監管服務平台，將實現租賃環節、租賃房源、租賃信息「三個全」的目標。即實現供應主體、租賃合同網簽、評價信用體系租賃環節的全覆蓋；實現國有租賃住房、長租公寓、開發企業自持房源、中介居間代理房源、個人出租房源的全納入；實現企業、人員、房源、評價、信用等信息的全共享。這將有力解決租賃市場中房源信息不實、租賃關係不穩定、租賃行為不規範等諸多痛點。

據澎湃的表述：這次合作是阿里巴巴在二手房領域租售能力對政府的首次輸出。

而在今年的文件中，住建部提出過建設政府住房租賃交易服務平台的措施，杭州就是12個點名城市之一！

今年7月20日，住建部聯合九部委發出的《關於在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》中，政策具體表述如下：

城市住房城鄉建設主管部門要會同有關部門共同搭建政府住房租賃交易服務平台，提供便捷的租賃信息發布服務，推行統一的住房租賃合同示範文本，實現住房租賃合同網上備案；建立住房租賃信息發布標準，確保信息真實準確，規範住房租賃交易流程，保障租賃雙方特別是承租人的權益；建立健全住房租賃企業和房地產經紀機構備案制度，強化住房租賃信用管理，建立多部門守信聯合激勵和失信聯合懲戒機制；加強住房租賃市場監測，為政府決策提供數據基礎。

➤ 阿里要如何參與到租賃平台中來呢？

根據浙江在線的報道，阿里具體會從7個方面切入租賃平台：

一是實人認證。租賃平台將通過實名身份驗證及人臉識別等技術確保中介、房東、租客的身份真實性和操作真實性。

二是全方位核驗。租賃平台將通過住保房管局房屋權屬核驗與阿里巴巴驗真服務相結合的方式，對掛牌房源實行全方位核驗。

三是一站式服務。租賃平台注重管理與服務並舉，將與公安、工商、公積金、教育等相關部門互聯共享，實現人口流動備案、居住證辦理、住房公積金提取等在線辦理服務，為租賃各方提供一站式便民服務。

四是評價系統。租賃平台將結合「杭州市二手房交易監管服務平台」管理體系和阿里提供的線上評價體系，通過評價一方面鼓勵租賃主體自覺履約，規範租賃行為；另一方面將評價納入租賃主體的整體信用狀況，供平台用戶參考評估。

五是信用體系。租賃平台將結合「杭州市二手房交易監管服務平台」管理體系和芝麻信用，全新打造租客、房東及租賃機構的信用體系，未來，杭州市的可租房源、租客、房東以及中介服務人員都將對應一套完善的信用體系。

六是網上支付。租賃平台將利用螞蟻金服網上支付技術，實現租金、押金、傭金等完全線上化支付，同時嚴格保障資金支付安全。

七是多通道在線預約。租賃平台開放創新地打造「一個平台兩個服務通道」。房東、租客可以使用電腦或移動設備，通過住保房管局或阿里巴巴其中任一通道實現智能網簽，極大提升效率、優化個人體驗。

在這7條裡面，前六條基本上是阿里已有的技術和功能，直接接入杭州市政府的租賃平台即可。

第七條則大有乾坤。

第七條說，租賃平台會打造一個平台兩個服務通道，一個平台當然是指杭州市政府租賃平台，兩個通道一個是住保房管局，另一個是阿里巴巴。

淘寶可能是未來租房的重要通道之一。租賃平台打造的「兩個服務通道」中包括房管局和阿里巴巴。而淘寶作為阿里巴巴旗下的重要埠，或將承擔起租賃平台交易終端之一的作用。也就是說，以後我們租房或許可以在淘寶上進行了。

➤ 阿里攪局，意在萬億級市場蛋糕

近期，各地針對租賃市場的政策頻頻出台。

7月4日，上海打響租賃賣地第一槍：要拿地，只准租，不準賣。4日晚間，上海市國土局官網發布了分別位於嘉定區和浦東新區的兩宗地塊的掛牌出讓公告。特別之處在於，這兩宗地塊的土地用途均為租賃住房，也就是說所建物業只能用於出租，而不得出售。要求競得人須100%自持70年，這也是上海在全國首次推出租賃住房用地。

7月17日，廣州出台「租賃16條」發展住房租賃市場。其中方案明確賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益,保障租購同權。

7月20日，住建部等九部委聯合發布《關於在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，要求在人口凈流入、住房租賃需求旺盛的大中城市，加快發展住房租賃市場。

目前，住建部已會同有關部門選取廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、瀋陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶12個城市首批開展住房租賃試點。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，在7月份各地出台的33個政策中，有9個政策直接或間接地涉及了租賃市場的內容，這和上半年頻頻收緊購房政策的導向出現差異。

「租購同權」等引發社會各界關注，房屋租賃市場火熱程度可見一斑。據鏈家研究院發布的《租賃崛起》報告，目前的房屋租賃市場規模是1.1萬億，預計到2025年將增長到2.9萬億，到2030年將會超過4.6萬億。有萬億租房蛋糕的吸引，也就不難理解阿里進軍房屋租賃市場之舉了。

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深圳有望成為首個「住房公有制」城市

據微信公眾號「深圳看房團」，8月9日，深圳市住建局日前起草的《關於加快推進棚戶區改造工作的若干措施(徵求意見稿)》在網上流出。

文件內容顯示：深圳將加快推廣「政府主導+國企實施+公共住房的棚戶區改造項目實施模式」。

明確規定：棚改區改造的住宅部分，除搬遷安置房以外，全部用於人才住房和保障性住房。

在南山、福田、羅湖、鹽田在4個區里，供應大量的保障性住房+人才性住房，並實現只租不售。

此外，本次棚改的界定時間，由去年7月棚改計劃認定的30年減少到20年。

本次文件最大的看點在於：政府主導+國企實施+公共住房，本次棚戶改造后釋放的所有房源，無論建設、上市、分配等供應環節，都將由國家主導完成。

最重要的是：棚改將以保障性住房+人才性住房為主。

深圳看房團指出，深圳共有241個城市村+1009個老破小小區，這些都可能是未來棚改的主要對象，佔據了深圳的住房市場半壁江山，將左右未來的住房市場。

參考《深圳市十三五住房建設規劃》，深圳將供應30萬套商品住房+40萬套保障性住房（含人才性住房），加上如今的棚改計劃，深圳未來房屋供應量中，政府和國企控制的政策性住房、租賃住房，將至少超過一半。

深圳也有望成為國內第一個實現「住房公有制」主導的城市。

不過，由棚戶區原住民產生的購房需求可能會進一步擴大，另外這裡的租房人群也將被迫轉移。因此，短期內需求與供應難以對等，深圳的棚改也會影響到轄區內甚至其他片區的房價、租金。

4

大膽實驗：上海開啟只租不售模式

在深圳此次「只租不售」的棚改政策發布之前，上海已經將兩塊租賃住房用地拍出去了。

7月24日下午，上海首批公開出讓的兩幅租賃住房用地成交，分別被上海張江（集團）有限公司和上海嘉定新城發展有限公司以底價獲得，兩家企業均為上海的國企。

被拍得的兩幅土地分別位於浦東張江和嘉定新城，成交樓面單價分別為5569元/平方米、5950元/平方米。採用「只租不售」的模式，待項目建成后，將至少提供1897套租賃住房房源。

浦東新區張江南區配套生活基地A3-06地塊↓↓↓

嘉定區嘉定新城E17-1地塊↓↓↓

上海市規劃和國土資源管理局和上海市浦東新區人民政府此前聯合發布的《張江科學城建設規劃》（徵求意見稿）中，明確提出了，未來科學城範圍規劃擬通過增加居住用地、新增住宅全部用作租賃住宅，以及提高研發、工業用地人才公寓、宿舍配套比例等，滿足科學城就業人口居住需求。

據悉，目前除了上海外，其他多地也已開展了類似做法。據不完全統計，截至目前，包括北京、天津、廣州等城市均已實施住宅自持模式。因此，未來以各種形式為主的自持模式或成為土地拍賣市場的新趨勢。

而作為「千年大計」的國家級新區，雄安新區的住房制度在業內許多人看來，大概率也將實行類似於上海的「只租不售」模式，或者保障性住房佔據相當大的供應比例。

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這不，剛剛過去的7月，從中央到地方，各級政府不斷發布政策文件，推進住房租賃市場建設。

7月17日，廣州市政府發布方案，明確賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益，保障租購同權。

7月18日，九部委聯合印發文件，要求推進在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場。

地產龍頭萬科披露了發展長租公寓的新目標，其他房企也紛紛嘗試。買地建房模式已基本到頭，越來越成為行業共識。

市場一致預判房地產即將進入前所未有的租賃大時代。

長租公寓作為城市租房市場的新業態，再次站上政策風口，被萬眾矚目。在長租公寓的跑道上已經彙集了房地產商、互聯網資本創投平台、地產中介、酒店系先行者，他們正加速跑馬圈地，而具有資金和資源雙重優勢的「國家隊」也開始進場。

智信資產管理研究院研究員王磊認為，業內公認，目前長租公寓盈利模式主要是租金差，盈利關鍵點之一在於低成本房源的獲取。

某知名公寓品牌負責人指出，很多長租公寓品牌還沒有意識到「國家隊」進場這一趨勢，與有房源的資產方比如地產商、地方政府下屬公司談合作時，固守自有公寓品牌，在今後的發展競爭中將處於劣勢。

綜合來看，「國家隊」入場長租公寓行業，眼下有三大趨勢性表現：

其一，集體建設用地建租賃房是政策鼓勵方向。

以北京為例，作為國土資源部批准的首批開展利用集體建設用地建設租賃住房試點城市，從2011年起，先後在朝陽區平房鄉、海淀區唐家嶺等5個集體土地地塊，建設租賃住房1.28萬套，由所在區政府按市場價格整體躉租作為公共租賃住房，面向中低收入家庭按公租房價格出租，今年下半年將迎來交用入住高峰期。

據了解，今年底國土資源部牽頭的農村土地制度改革試點任務將完成，之後將進入試點成果的推廣期，利用集體建設用地建租賃房將是大勢所趨。而手握集體建設用地租賃房源的地方政府，可指定合作的公寓運營企業，這對於長租公寓品牌企業來說，是挑戰也是機遇。

其二，國有住房租賃公司入市。

7月底，成都關於開展住房租賃試點的實施方案被住建部批複，計劃到2017年年底，將組建或改建3到4家國有住房租賃公司，以建設一批租賃住房，到2020年培育和發展機構化、規模化租賃企業不低於50家。

8月9日，上海張江科學城規劃正式出爐，擬新增住宅建築面積約920萬平方米，其中890萬平方米用於租賃住宅。這意味著，上海將新增一個租賃城區。而在半個月前，上海市專門公開出讓了兩塊住房用地用於租賃，分別被上海張江（集團）有限公司、上海嘉定新城發展有限公司拍得，兩家公司均為地方政府平台公司。

其三，央企、國企開發商拿自持地塊被動入場。

在土地供應方面，北京、上海、廣州、杭州、成都等多個城市土地出讓政策改革為競自持面積，保利、葛洲壩、中冶、電建等大型央企都有競得含有自持比例的地塊，長租公寓將是自持地塊未來開發運營的重要選擇方向。

無論是主動還是被動，代表國有資金的央企或國企開發商，通過拿自持地塊參與到住房租賃市場發展當中已是必然趨勢。

有業內人士分析，央企、國企在不動產資源、資金實力方面原本有著先天優勢，再加上和外部資源的合作也更加通暢，在這場長租公寓市場競爭中，對中小長租公寓企業的生存空間必定造成擠壓。

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樓市繁榮近20年，但這次不一樣

從頭梳理國家的調控政策，從限售限購等五限手段，再到價格管控，以及現在推行的租購同權。

經歷了將近20年的繁榮，的房地產市場確實來到了一個關鍵的十字路口——為住房而煩惱的新城市人，看到了房地產長效機制正漸行漸進：

1，抑制投機需求。「房子是用來住的、不是用來炒的」，去年以來，從中央到地方，限購、限貸、限售等諸多調控手段並用，已經將投機需求極大地抑制了下來。

國家統計局數據顯示，今年6月份，70個大中城市中，一二線城市房價同比漲幅已連續回落。其中最典型的莫過於此前房價漲幅第一的深圳了，據央視財經8月5日報道，自去年10月至今，深圳房價已連續10個月下降，每平方米累計下跌7154元。

2，發展租賃市場。住建部會同發改委、公安部、財政部等八部門聯合印發了《關於在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》。這份通知要求，在人口凈流入的大中城市，加快發展住房租賃市場。目前已選取了廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、瀋陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個城市作為首批開展住房租賃試點的單位。

在發展租賃住房方面，各地方政府也已有動作。比如上海首批公開出讓的兩塊純租賃住房用地於7月24日被兩家地方國企競得，這兩塊土地均採取「只租不售」模式，項目建成后將至少提供1897套租賃住房房源。這兩幅地塊的成交單價都不足6000元/平方米。而成都則提出了組建國有住房租賃公司、降低個人出租住房稅率、建立租賃信用管理體系等一攬子支持政策。

3，租售同權。7月中旬，廣州市明確，賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益，保障租購同權；7月下旬新華網報道，住建部有關負責人說，將通過立法，明確租賃當事人的權利義務，保障當事人的合法權益，建立穩定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服務方面與買方居民享有同等待遇。

4，共有產權房。北京市住建委委會同北京市發改委等聯合起草了《北京市共有產權住房管理暫行辦法》，並徵求意見。其中提到，30%的「共有產權住房」房源應該面向沒有北京市戶籍的「新北京人」。據悉，共有產權房的配置並不低，不僅公共交通便利，容積率也並不高，還有WiFi全覆蓋、人臉識別等技術。

然而，這一切都只是剛剛開始，國家另有后招。

北京市住建委主任徐賤雲稱，北京樓市調控「穩定房價的決心不會變。」原則就是保持市場長期穩定，如果市場再有波動，還會有更多儲備政策對外發布。

央行也明確表態，定調了樓市的未來方向。

近日，央行發布了最新的區域金融運行報告。其中房地產被重點提及，而在談及金融對房地產支持的時候，明確了兩條底線：嚴格限制貸款用於投資和投機性買房。

國民經濟研究所所長樊綱也是震撼發聲，他呼籲要趕快實行房地產稅，促進合理需求；並且表示為打擊炒房，「天下沒有不起作用的價格，只有不夠高的價格」。

樓市正在變革， 新時代，真的要來了。

十年前富豪榜，前4位都來自房地產行業。而如今，以互聯網科技企業為代表的馬化騰和馬雲已經衝到了榜單前兩名。

房地產市場已經在潛移默化的發生著變革！

從杭州地方政府的動作來看，類似的動作也充分說明了一點，即租賃市場需要通過創新來引導發展。尤其是租賃市場背後的房源和各類租客信息，通過此類平台，則有助於後續更好地分析租賃行為，對於發展租賃市場是有積極的作用的。

從企業角度看，阿里巴巴後續或許在此類業務方面也可以進行全國市場的拓展和開拓，屬於互聯網+概念下的一個創新。」

國泰君安證券首席經濟學家林采宜認為，在過去的15年，驅動房地產市場暴漲主要來自三方面的因素：

一是婚育人口，就是結婚然後有了孩子，這是剛性需求的最根本的根源，也是能支持過去十幾年一個長周期的地產增長的最核心的動力；

二是收入增長，從2000年到2016年，城鎮居民的可支配收入從6200元增加到3.3萬元，也就是說居民的可支配收入增加了5.5倍，這意味著每年它的複合增長率是超過10%；

三是寬鬆的貨幣條件，2014年我們的M2隻有13萬億，但是到了2016年，我們的M2是150萬億。在這樣一個環境下，我們的地產是高歌猛進15年。

在林采宜看來，未來10年房地產市場已經進入拐點，主要由於過去15年支撐房地產高速增長的條件均已經不存在：

首先看人口，她表示，計劃生育給的人口結構和人口數量所造成的影響是巨大的，是一個斷崖式的下跌。90年代開始趨嚴的計劃生育使得未來10年進入婚育人口的數量會遞減40%。受計劃生育的影響，90年代以後出生的人下降了很多，2013年的結婚對數是1300萬對，但是到了2020年只有800萬對，婚育的人口在下降。

她表示，放開二胎以後，我們的生育率比較大的可能性是從目前計劃生育下的1.04增長到1.22，這個增長幅度不會超過20%。基於這樣的假設，未來10年每年平均的出生人口只有960萬。比起過去10年少了40%，這就是我們的城市的出生率對房子的需求是這樣一個數字，40%的下降。

林采宜進一步指出，利率下行的周期已經結束，現在進入上行。她認為，房地產需要有一個寬鬆的貨幣環境，而這個寬鬆的貨幣環境取決於你的利率水平。利率水平從去年開始進入一個拐點，現在大家都感覺到了，利率在上提，信貸成本增加是必然的。用來炒的這一點也不成立。

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