中國會否重蹈日本房地產破滅覆轍嗎?

為了讓國內高房價能夠「軟著陸」，地方政府希望通過調控手段來凍結市場，讓高房價穩定在一個區域內，然後再通過逐步提高居民收入等方式，來化解高房價泡沫危機。但問題是，我們錯過了很多次房地產去泡沫的最佳契機。現在要想讓過熱城市房價不出現系統性危機難度很大。

日本的樓市泡沫破滅已近30年，不僅重挫了大量企業，還損害了經濟及民眾消費信心，迄今仍未完全走出當年的陰影。而當樓市炒作之風襲卷時，決策層正努力通過一切手段來避免出現日本當年的厄運。

再者，多數國內外專家認為，的GDP始終保持著中高速增長，而當年日本經濟卻已經開始顯露疲態，絕不可能發生類似日本那樣的房地產泡沫破裂的可能。而筆者認為，經濟是表面繁榮，實側經濟增長的質量並不高。

一方面，對於90年代的日本經濟來說，表面上是「失去了二十年」，但是國民生活質量沒受太大影響，反而有所提高。因為日本在海外投資所產生的驚人財富可以反哺其國內的經濟不振。經濟的高速增長，是在壓低勞動報酬、加重了社保欠賬、環境污染影響等代價而形成的。一旦暴發房地產危機，馬上會波及地方政府債務危機多重疊加，則更加可怕。

另一方面，雖然經濟得到快速增長，但這卻是高槓桿換來。的債務擴張速度比日本快。日本私人企業債務花25 年，債務負擔債才由1970 年相對於GDP 的125% ，升至1995 年的220%。

而私人企業的債務負擔卻在過去9 年間，由相當於GDP 的115%大幅升到210%以上，突顯其債務風險。而目前銀行貸款利率開始上升，企業向銀行貸款的抵押品主要還是房產。所以，房地產泡沫出現崩盤，那麼對整個金融體系的影響是不言而喻的。

再次，與當年日本人口老化趨勢如出一轍。上世紀90年末，日本15至54歲的人口面臨下降，當房地產投機需求轍離，居民對房產的實際需求快速衰退，這也是導致日本房地產持續衰退的原因。

而早在2012年便結束了人口紅利，並且60歲以上老年人超過2.12億，年青人口佔總全國總人口比重的不斷降低，使剛性住房需求遠沒有業內想像的那麼高。現在的房地產繁榮是靠投機性需求來支撐，靠銀行信貸來推砌。而當城市中青年群體來支撐時，需求量一下會出現閃崩。

最後，很多專家認為，當年日本房地產出現崩盤，是日元先升值，后貶值的結果，大量遊資先是炒高了日本房產，然後再大量轍出，遊資既賺取了匯差，又獲得了日本房價上漲帶來的可觀利潤。而現在人民幣匯率很是堅挺，就算有穆迪將主權評級降至A1，人民幣表現還是非常強勢。

而筆者認為，鑒於前些年貨幣超發，人民幣匯率本身就存在著泡沫。人民幣之所以會逆市走高，主要還是央行通過加強外匯管制、上調在岸中間價、打擊估空離岸人民幣勢力、拋售外儲等手段來穩定人民幣，但這並不代表人民幣匯率和國內熱點城市的房價就不存在泡沫。當國內部分熱點城市的房價泡沫破裂之時，人民幣匯率能否穩住還是個未知數。

誰也不否認，部分熱點城市確實存在高房價問題，而且情況與上世紀日本房地產泡沫崩盤前極其相擬。為了讓國內高房價能夠「軟著陸」，地方政府希望通過調控手段來凍結市場，讓高房價穩定在一個區域內，然後再通過逐步提高居民收入等方式，來化解高房價泡沫危機。但問題是，我們錯過了很多次房地產去泡沫的最佳契機。現在要想讓過熱城市房價不出現系統性危機難度很大。