看看這些危險的房地產理財，不要碰！

這幾年出現了很多關於零首付，墊首付，低首付等等的購房概念，給市場注入了一股新的力量。而最近很多人討論的首付貸（很容易理解，就是通過理財公司或者金融公司獲得購房首付貸款），更是擊中了年輕人缺錢的痛點，要知道，在一二線城市，首付往少里說都得個百萬以上，對於畢業沒幾年的年輕白領來說，這就是天文數字！

目前，首付貸的風險主要是處於監管的真空區間、槓桿也高，謹慎還是必須的。

另外風風火火的樓市行情還滋生出了大量的房產類理財，它們的風險倒是挺大的，今天多多就說兩種。

一、眾籌炒房

眾籌炒房從操作上分兩類型，一類是一伙人一起湊錢買一套房，約定輪流住，或者一起持有等升值。另一類是與委託投資理財非常類似，投資人出本金讓「專業人士」炒股，按盈利方案分成。

一伙人買房很多時候不是為了住進房子里，而是為了賭房價上漲， 坐等分錢。這種邏輯在現實中是很容易受撞，受撞后處理起來，則是很麻煩的事。這些麻煩或許遠勝於收益的可能性。

而找房產眾籌平台的，按規則顯示，炒樓操作方只負責分析和作出決定，房產產權全部由投資者保存，有的眾籌平台敢以高回報30%吸引投資者，因為他們也認為一線房價永不跌，遊戲能一直玩下去。

可關鍵是，買賣決定是炒樓平台的人士作出的，如果有關聯交易，投資者有沒有足夠的知情權或透明信息可發現？

光是拿一個房本，自己無任何處置的權利，這投資傀儡你願意做嗎？而且投資人數眾多，即使是個個投資者都可在房產上加名，但投資者都不想麻煩，勢必又用全權委託公證書委託炒樓平台的人士來辦理房產過戶，這買賣的關鍵信息不能掌握，投資者「名不副實」，你願意用100萬元去冒險嗎？

說實在的，如果自己有100萬元，買一間市區舊樓持有收租幾年再出售，肯定可跑贏通貨膨脹，更重要的是自己完全可以掌控。

二、房產售後回購/回租

參與眾籌炒房的人不多，但接下來的這個，聽過和參與過的人應該就多了。

就是在很多二三線城市，常見房產售後回購、售後回租。

簡單來說，為了刺激你買房，開發商承諾只要你買房，它們幾年後可以加價回購；為了刺激你購買商鋪，開發商承諾購買商鋪后的幾年，會付你租金，替你招租（這常見於一些新開發區域商鋪）。

比如50萬元購買一套47平方米的大學城捷運精裝修酒店式公寓，付款當日開發商直接返還10.5萬元的房款，另外接下來的五年內還將返還7萬元房租。折算下來，這套47平方米的公寓，只需要32.5萬元，平均下來每平方米6915元。用不到7000元/平方米的價格買捷運精裝修房，這樣的價格足以讓不少購房者心動。

而且該樓盤還承諾，對於購買商業小戶型的購房者，開發商將推出統一承租方案，承諾3年實現總房款24%的租金收益。如果房價下跌，購房者可以在3年後將房產原價「賣」給開發商。不僅可以包租得利，還可以保值回購，開起來美得很啊！

說實話，房產售後回購、售後回租一直都遭到業內人士的風險警示，市場上已經發生過多起「售後返租」開發商捲款潛逃的案例。返租的租金水平高出市場水平幾倍，開發商會做這樣的虧本買賣嗎？「

開發商使用這種手段時，證明它本身的現金流很可能是有壓力的。售後返租」承諾的高二租金回報，要麼早就在房價上做了預留，將起始房價推高，要麼就是另有打算，最終難以兌現。

還有一些「房地產金融創新」，聽名頭就複雜，勸大家記住那句老話：把金融搞得很複雜的那些人都是騙子。