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看看這些危險的房地產理財,不要碰!

看看這些危險的房地產理財,不要碰!

這幾年出現了很多關於零首付,墊首付,低首付等等的購房概念,給市場注入了一股新的力量。而最近很多人討論的首付貸(很容易理解,就是通過理財公司或者金融公司獲得購房首付貸款),更是擊中了年輕人缺錢的痛點,要知道,在一二線城市,首付往少里說都得個百萬以上,對於畢業沒幾年的年輕白領來說,這就是天文數字!

目前,首付貸的風險主要是處於監管的真空區間、槓桿也高,謹慎還是必須的。

另外風風火火的樓市行情還滋生出了大量的房產類理財,它們的風險倒是挺大的,今天多多就說兩種。

一、眾籌炒房

眾籌炒房從操作上分兩類型,一類是一伙人一起湊錢買一套房,約定輪流住,或者一起持有等升值。另一類是與委託投資理財非常類似,投資人出本金讓「專業人士」炒股,按盈利方案分成。

一伙人買房很多時候不是為了住進房子里,而是為了賭房價上漲, 坐等分錢。這種邏輯在現實中是很容易受撞,受撞后處理起來,則是很麻煩的事。這些麻煩或許遠勝於收益的可能性。

而找房產眾籌平台的,按規則顯示,炒樓操作方只負責分析和作出決定,房產產權全部由投資者保存,有的眾籌平台敢以高回報30%吸引投資者,因為他們也認為一線房價永不跌,遊戲能一直玩下去。

可關鍵是,買賣決定是炒樓平台的人士作出的,如果有關聯交易,投資者有沒有足夠的知情權或透明信息可發現?

光是拿一個房本,自己無任何處置的權利,這投資傀儡你願意做嗎?而且投資人數眾多,即使是個個投資者都可在房產上加名,但投資者都不想麻煩,勢必又用全權委託公證書委託炒樓平台的人士來辦理房產過戶,這買賣的關鍵信息不能掌握,投資者「名不副實」,你願意用100萬元去冒險嗎?

說實在的,如果自己有100萬元,買一間市區舊樓持有收租幾年再出售,肯定可跑贏通貨膨脹,更重要的是自己完全可以掌控。

二、房產售後回購/回租

參與眾籌炒房的人不多,但接下來的這個,聽過和參與過的人應該就多了。

就是在很多二三線城市,常見房產售後回購、售後回租。

簡單來說,為了刺激你買房,開發商承諾只要你買房,它們幾年後可以加價回購;為了刺激你購買商鋪,開發商承諾購買商鋪后的幾年,會付你租金,替你招租(這常見於一些新開發區域商鋪)。

比如50萬元購買一套47平方米的大學城捷運精裝修酒店式公寓,付款當日開發商直接返還10.5萬元的房款,另外接下來的五年內還將返還7萬元房租。折算下來,這套47平方米的公寓,只需要32.5萬元,平均下來每平方米6915元。用不到7000元/平方米的價格買捷運精裝修房,這樣的價格足以讓不少購房者心動。

而且該樓盤還承諾,對於購買商業小戶型的購房者,開發商將推出統一承租方案,承諾3年實現總房款24%的租金收益。如果房價下跌,購房者可以在3年後將房產原價「賣」給開發商。不僅可以包租得利,還可以保值回購,開起來美得很啊!

說實話,房產售後回購、售後回租一直都遭到業內人士的風險警示,市場上已經發生過多起「售後返租」開發商捲款潛逃的案例。返租的租金水平高出市場水平幾倍,開發商會做這樣的虧本買賣嗎?「

開發商使用這種手段時,證明它本身的現金流很可能是有壓力的。售後返租」承諾的高二租金回報,要麼早就在房價上做了預留,將起始房價推高,要麼就是另有打算,最終難以兌現。

還有一些「房地產金融創新」,聽名頭就複雜,勸大家記住那句老話:把金融搞得很複雜的那些人都是騙子。

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