深圳新房價格九連降 誰在博弈？

嚴厲的調控政策，讓深圳樓市逐漸趨向平穩。不過，一些購房者對深圳住房價格卻有些「疑惑」：到底是真跌還是「假摔」？這或許就是樓市各方博弈進入白熱化的表現。

深圳市規劃和國土資源委員會日前公布了6月房地產市場成交數據，深圳6月新建商品住宅成交均價為每平方米54492元。至此，深圳新房均價自去年10月以來連續9個月環比下降。與新房市場不同，據深圳中原研究中心監測，今年上半年深圳二手住宅成交價格為每平方米56156元，維持去年平均水平，成交總價中位數為354萬元。

其實，新房成交均價會受到預售價格管控和成交結構的影響，「九連跌」在購房者看來並沒有明顯感覺。與此同時，今年上半年深圳新房與二手房住宅成交量同比減少超過五成。受到調控政策發威的影響，市場供需兩端瞬間取得了一種相對平衡的狀態，買房的人少了，價格就呈現「穩中有跌」狀態，但以此說深圳房價已經下跌也並不全面。

記者在走訪南山前海片區、福田福田南片區以及羅湖筍崗片區發現，一些業主迫於自身壓力選擇降價拋盤，但一些業主寧可不賣也不願降價。上述片區的多位中介和購房者告訴記者，整體來說房價並沒有出現明顯鬆動，「降價」也只是個別案例。

當前，市場觀望氣氛較濃，買賣雙方處於博弈狀態，投資客也似乎在「自我博弈」。中原地產表示，上半年在政策引導下，深圳二手房自住佔比上升為74.4%，比去年全年的73.7%有明顯上升，有投資意向的購房者比重下降至25.6%，也說明了炒房客在對未來房價方面出現了分歧。

在房價趨穩的背景下，租金回報率也再次成為投資客心中的「標準」。現在，不少投資客只能通過「以租代售」的方式來減輕房貸壓力，深圳租賃市場房源明顯增加。美聯物業表示，部分片區租賃市場甚至形成供過於求的局面。從美聯物業（深圳）藍籌住宅租金指數走勢圖來看，自去年3月份開始，全市租金均價基本維持在每月每平方米74元至77元之間，住宅租金回報率持續走平，僅為1.74%左右。

成交量大幅減少，一些市場參與者也在博弈，目的就在於刺激成交。最近，記者經常收到中介人員推銷的低首付甚至零首付房源，據了解，目前在深圳，羅湖、寶安、龍崗的很多片區房子，仍然可以做到高評高貸，尤其是一些贈送面積大，或者上世紀90年代的老房子，評估價更高。

記者隨房產中介到羅湖布心片區一個名叫青橙時代的小區，中介人員介紹一套接近38平方米的兩房戶型，銀行評估價可以做到240萬元，但實際售價為210萬元。記者表示對銀行房貸有所收緊，折扣利率慢慢在提高，此時能否高評高貸有所擔心，但中介人員似乎很有「信心」，甚至表示有房源可以做到「零首付」，但需要購房者滿足5年社保或者深戶、名下無房、負債不超過20萬、徵信良好等條件。

在嚴厲調控下，面對這樣的房源，一些投資客似乎仍然選擇鋌而走險，加槓桿與銀行「對賭」。

對於今年下半年樓市走向，第一太平戴維斯認為，深圳住宅市場調控效果顯著，一手住宅成交均價有輕微回落趨勢，市場價格短期內將維持相對穩定。深圳市房地產中介協會指出，目前熱點城市調控政策整體進入平穩期，打補丁式調控仍將在各地出現，其中「限售」是各地打補丁調控政策的重點。6月熱點城市商品住宅，尤其二手住宅成交量普遍降溫，投資客離場的跡象明顯，房屋正逐漸回歸居住屬性，未來整體價格下行調整的可能性較大。