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深圳新房價格九連降 誰在博弈?

深圳新房價格九連降 誰在博弈?

嚴厲的調控政策,讓深圳樓市逐漸趨向平穩。不過,一些購房者對深圳住房價格卻有些「疑惑」:到底是真跌還是「假摔」?這或許就是樓市各方博弈進入白熱化的表現。

深圳市規劃和國土資源委員會日前公布了6月房地產市場成交數據,深圳6月新建商品住宅成交均價為每平方米54492元。至此,深圳新房均價自去年10月以來連續9個月環比下降。與新房市場不同,據深圳中原研究中心監測,今年上半年深圳二手住宅成交價格為每平方米56156元,維持去年平均水平,成交總價中位數為354萬元。

其實,新房成交均價會受到預售價格管控和成交結構的影響,「九連跌」在購房者看來並沒有明顯感覺。與此同時,今年上半年深圳新房與二手房住宅成交量同比減少超過五成。受到調控政策發威的影響,市場供需兩端瞬間取得了一種相對平衡的狀態,買房的人少了,價格就呈現「穩中有跌」狀態,但以此說深圳房價已經下跌也並不全面。

記者在走訪南山前海片區、福田福田南片區以及羅湖筍崗片區發現,一些業主迫於自身壓力選擇降價拋盤,但一些業主寧可不賣也不願降價。上述片區的多位中介和購房者告訴記者,整體來說房價並沒有出現明顯鬆動,「降價」也只是個別案例。

當前,市場觀望氣氛較濃,買賣雙方處於博弈狀態,投資客也似乎在「自我博弈」。中原地產表示,上半年在政策引導下,深圳二手房自住佔比上升為74.4%,比去年全年的73.7%有明顯上升,有投資意向的購房者比重下降至25.6%,也說明了炒房客在對未來房價方面出現了分歧。

在房價趨穩的背景下,租金回報率也再次成為投資客心中的「標準」。現在,不少投資客只能通過「以租代售」的方式來減輕房貸壓力,深圳租賃市場房源明顯增加。美聯物業表示,部分片區租賃市場甚至形成供過於求的局面。從美聯物業(深圳)藍籌住宅租金指數走勢圖來看,自去年3月份開始,全市租金均價基本維持在每月每平方米74元至77元之間,住宅租金回報率持續走平,僅為1.74%左右。

成交量大幅減少,一些市場參與者也在博弈,目的就在於刺激成交。最近,記者經常收到中介人員推銷的低首付甚至零首付房源,據了解,目前在深圳,羅湖、寶安、龍崗的很多片區房子,仍然可以做到高評高貸,尤其是一些贈送面積大,或者上世紀90年代的老房子,評估價更高。

記者隨房產中介到羅湖布心片區一個名叫青橙時代的小區,中介人員介紹一套接近38平方米的兩房戶型,銀行評估價可以做到240萬元,但實際售價為210萬元。記者表示對銀行房貸有所收緊,折扣利率慢慢在提高,此時能否高評高貸有所擔心,但中介人員似乎很有「信心」,甚至表示有房源可以做到「零首付」,但需要購房者滿足5年社保或者深戶、名下無房、負債不超過20萬、徵信良好等條件。

在嚴厲調控下,面對這樣的房源,一些投資客似乎仍然選擇鋌而走險,加槓桿與銀行「對賭」。

對於今年下半年樓市走向,第一太平戴維斯認為,深圳住宅市場調控效果顯著,一手住宅成交均價有輕微回落趨勢,市場價格短期內將維持相對穩定。深圳市房地產中介協會指出,目前熱點城市調控政策整體進入平穩期,打補丁式調控仍將在各地出現,其中「限售」是各地打補丁調控政策的重點。6月熱點城市商品住宅,尤其二手住宅成交量普遍降溫,投資客離場的跡象明顯,房屋正逐漸回歸居住屬性,未來整體價格下行調整的可能性較大。

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