夫妻一方擅自出賣共有房屋，就一定構成合同無效？

房屋買賣合同中常見的一類糾紛就是夫妻一方擅自出賣共有房屋，另一方認為出賣人侵犯了其財產權而主張合同無效進而要求解除合同引發糾紛。此時，居間方、買方就陷入兩難境地，依夫妻另一方的主張解除合同，居間方、買方心有不甘，為履行合同付出了時間、心血、成本且錯過了其他的交易機會；要求繼續履行合同吧，可是沒有另一方的配合確實無法辦理房屋過戶手續，合同無法履行。那麼，夫妻一方出賣夫妻共有的房屋，就一點構成合同無效嗎？車法寶在此告訴你，這不一定！

一、 兩種糾紛情形

夫妻一方出賣夫妻共有的房屋，依據房屋登記在誰名下而分為兩種情形：一是夫妻一方將登記在自己名下的房屋出賣，根據不動產的公式公信原則，買受人有理由相信出賣人系房屋完全所有人，合同應當認定有效，這屬於善意取得。二是夫妻一方將登記在另一方名下的房屋出賣，買受人有理由相信出賣人取得另一方的授權進行房屋交易的，合同應當認定有效，這屬於表見代理。

這兩種情況都是要求買受人主觀上是善意的，有理由相信買房人有權利或者有代理權與之締結房屋買賣合同，合同才是有效的。那麼何為善意？何為有理由相信有代理權？這就要講到保護買受人的兩種制度。

二、 買受人的兩把保護傘：善意取得與表見代理制度！

善意取得。《物權法》第一百零六條規定，「無權處分人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權」：（一）受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的；（二）以合理的價格轉讓；（三）轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。

一般來講，無權處分人處分了他人名下財產的行為是無效的，比如說，你有一部手機，未經你的同意，我就替你賣了。一般情形下，我的行為是無效的，因為我沒有權利出賣屬於你的財務。但是，如果滿足三種條件，法律認為已經造成了事實上的買賣行為，可以認定無權處分人的出賣行為是有效的。

是哪三種情形呢？車法寶在此告訴你。1、買手機的人，在購買財物時，主觀上是善意的。2、支付合理的價格，也就是說買受人在購買財務時支付的價格，是明顯不低於市場價格。3、如果購買的是動產，則動產已經交付給買受人；如果購買的是不動產，則不已經辦理房產過戶手續。在這裡，大家或許會有疑惑，為什麼要以交付、過戶為標準？因為動產還沒有交付，不動產還沒有辦理過戶手續，那麼買賣合同還是可以撤銷的，畢竟無權處分人未經他人同意而出賣他人的財產，不符合法律的基本原則。

何為善意？簡單講，就是沒有惡意，即買受人締結房屋時的主觀心態是取得房屋所有權，沒有與第三方惡意串通損害房屋人或者集體、國家利益。進而引出下一個問題。如何判斷買方主觀上是善意？這個由賣方來舉證證明買方主觀上非善意。否則，應當推定買方具有善意。

那麼問題來了，當買方以其沒有處分權而要求解除合同，買受人如何利用善意取得這一重大殺氣保護自己的合法權益？

首先需要說明的是，善意取得制度針對的是賣房人將房屋產權登記在買受人名下，又要求解除房屋買賣合同，這一情形。比如，小王把登記在其名下的房產以1百萬出賣給小李，雙方已經交付房款辦理房屋過戶手續。之後，小王老婆嫌棄賣價低，就以該房屋是夫妻共同財產且出賣行為未經她同意為由，要求解除合同。善意取得制度，就是針對是上述情形。

依據善意取得制度理論可知，即使案涉房屋確實為夫妻共同財產，出賣方未經一方同意而擅自出賣涉案房屋，只要買受人做這三個事情就好。心存善意，支付了合理價格，趕緊過戶。