契約自由抑或公序良俗——天津首例以炒房為目的買賣合同被判無效案

【案件背景】

2016年3月，天津的尤某與吳某簽訂房屋買賣居間合同，並約定同意買方在辦理該房屋手續時過戶給第三方。後來吳某發現尤某系從事炒房的人員，便明確表示要解除合同，於是，尤某將吳某起訴到法院，要求繼續履行合同，並賠償損失。法院圍繞合同締約履行過程，約定過戶第三方的目的等方面進行了審理，認為原告尤某利用其具有的房源信息優勢及熟悉房屋交易流程優勢，簽訂該買賣合同的目的是為了轉售他人，並非要購買被告名下的涉訴房屋，其簽訂買賣合同並非真實意思表示，故該買賣合同不成立。

「無效說」和「不成立說」的巔峰對決

隨著房價的大幅上漲，以此為契機炒房的人也越來越多，在紛繁複雜的法律關係中因炒房而導致的合同糾紛也愈發嚴重，很多中間商為了豐厚的差價利益，紛紛加入炒房大軍，如果不及時對這種現象進行治理，勢必會影響房屋買賣領域的健康發展。然而，學術理論上一直未嚴格區分合同的成立與生效問題，同時從司法實踐來看，基本上也沒有嚴格區分合同成立與合同生效問題。一方面，司法實踐從未採用合同成立與合同生效的不同要件來區分合同的成立與合同的生效問題；另一方面，司法實踐極少區分合同的不成立與無效問題，對那些不成立的合同一般均作無效合同對待。通常，在司法實踐中不會考慮是否存在合同不成立的問題。然而，合同的成立與生效通常是密切聯繫在一起的。當事人訂立合同的目的，就是要使合同產生拘束力，從而實現合同所規定的權利和義務。如果合同不能生效，則相當於一紙空文，當事人也就失去了訂約目的。根據《合同法》第44條[1] ，如果當事人依據法律的規定訂立合同，合同的內容和形式都符合法律規定，則這些合同一旦成立便會自然產生法律拘束力。

但是，此次天津濱海新區人民法院經審理認定雙方簽訂的買賣合同不成立的判決在實踐中產生了一定的影響。從裁判結果來看，本案的法官認定合同不成立，實際上對合同無效和合同不成立做了嚴格的區別。因此裁判一出，便出現了合同不成立和合同無效的爭議。

首先，「合同無效說」認為，根據《合同法》第52條[2]，當事人真實意思表示是合同生效的必備要件而非合同的成立要件。合同無效，指的是合同嚴重欠缺有效要件，不能按照當事人合意的內容賦予其法律效果。本案中尤某利用其具有的房源信息優勢及熟悉房屋交易流程優勢，簽訂該買賣合同的目的是為了轉售他人，並非要購買被告名下的涉訴房屋，其簽訂買賣合同並非真實意思表示，而且本案中的合同在內容上違反了法律、法規的強行性規定以及公序良俗，因此應該認定本案中的涉訴合同是無效的。

其次，「合同不成立說」認為，《合同法》確立了鼓勵交易原則，對合同效力不輕易作無效認定，只在該法第52、53條規定了合同或合同中有關條款無效的情形。從本案的情況看主要涉及第52條規定的第2種和第5種情況，實踐中最多也是爭議最大的合同無效情形，在於第52條規定的「違反法律、行政法規的強制性規定」。對此，最高人民法院《關於適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋》將其進一步明確為：「合同法實施以後，人民法院確認合同無效，應當以全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規為依據，不得以地方性法規、行政規章為依據。」不難看出，一方面判斷合同無效的標準必須是全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規。只有法律和行政法規才能用來判斷合同無效。人民法院在宣告合同無效的時候，不得以地方性法規、行政規章為依據，除非該行政規章、地方性法規的強制性規定是根據法律、行政法規的授權制定的。另一方面，按照合同法第52條的規定必須是違反了法律和行政法規的強制性規定，而且為效力性強制性規定。

不難看出，此類案件中房地產中介人員，利用具有的房源信息優勢及熟悉房屋交易流程優勢，與賣房人簽訂房屋買賣合同，再加價轉賣給他人從中牟利。為了保證其順利實施倒房行為，合同中一般都約定交付定金后便騰空並移交房屋，同時還會約定允許過戶給第三方，是為保證賣房人與實際買房人辦理過戶。當賣方人陷入炒房人的圈套，拒絕履行合同時就會被以違約為由起訴，並索要高額違金。此類案件中籤訂買賣合同只是先佔房屋的購買機會，同時另尋買主，將房屋轉售他人從中牟利，而並非真要購買該房屋，其簽訂買賣合同並非真實意思表示，故該買賣合同不成立。此外，炒房人的行為既會造成實際買賣雙方互不了解，影響實際買賣雙方的締約選擇權，也會造成房屋交易的環節增多而增加實際買賣雙方的交易成本和違約風險，實際上已經影響了實際買賣雙方當事人的合法權益，有違誠實信用原則，干擾了正常的市場交易秩序，故依法不予保護。

【結語】

遵守法律法規，尊重社會公德，不得擾亂社會經濟秩序，不得損害社會公共利益，是合同法的重要基本原則，更是整個民法體系的內在核心和精髓。維護房地產秩序，有效抑制現實生活中的炒房行為，需要政府的宏觀和微觀指導，更需要其他社會力量的共同努力。面對現實生活中存在的大量惡性炒房現象，需要結合全案進行綜合評價，從而在不超越法律的界限範圍內，實現積極的社會效果，以實現司法之公正。

法官的職責不僅是正確適用法律，更要以人民之名義，伸法律之正義！（作者單位：政法大學政治與公共管理學院）

1、《合同法》第44條：「依法成立的合同，自成立時生效。」

2、《合同法》第52條：「有下列情形之一的，合同無效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益的；（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會公共利益；（五）違反法律、行政法規的強制性規定。」

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