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勸你賣一線房子的 不是中介的托兒就是十足的騙子

勸你賣一線房子的 不是中介的托兒就是十足的騙子

  每隔一段時間,就會有一些自以為是的傢伙冒出來,勸大家戰略性看空樓市,拋售中心城市的住宅。

  賣了之後怎麼辦?無非是「租房+理財」,或者是移民。

  我要說的是:給你提這個建議的,如果不是一個「半瓶子醋」的專家,就是一個中介的「托兒」,或者十足的騙子。

  比如說你在北上深有兩套房子,價值大概2500萬元人民幣。如果你賣了房子,拿到了現金,這時候有兩大選擇,我們不妨分析一下。

 第一、移民

  有兩套房子,可以套現2500萬的,基本上人到中年。這樣的一個家庭,孩子正在上中學或者大學,有留學需求。但對於夫妻二人來說,社會關係基本上在國內,移民到國外,首先面臨謀生問題和如何融入當地社會的問題。

  2500萬人民幣,大約是360萬美元,看起來不少。首先面臨一個問題,你如何把錢轉到國外。在當前外匯管制收緊的情況下,只有違法途徑。這就存在巨大的風險。此外,是如何獲得海外身份,如果是投資移民美國,還有時間成本和移民失敗的可能。到歐洲的二三流國家,語言更是問題。

  即便到了國外,仍然存在財產如何保值增值的問題。買幾套房子出租是最順利成章的做法,但國外房屋稅費和維護成本很高,很多服務租戶的瑣碎工作甚至需要自己動手,估計很多人都不能適應。大家都習慣了國內的生活方式:換個燈泡都讓物管來干。

  我的朋友,就有很多人通過移民,成功地使自己變成了陰陽人:生活在國外、事業在國內,一年到頭來回奔波,還存在複雜的納稅問題。當然,如果你喜歡國外清凈的生活,折騰一番自無不可。但對於絕大多數普通人來說,僅語言問題就是無法完成的跨越,更別說如何打發國外「好山好水好寂寞」的時光。

  由於人民幣已經啟動貶值周期,長遠看目前的發鈔速度每年都會帶來四五個百分點的貶值壓力。所以,未來樓市如果見頂,首先見的也是「美元頂」。這讓購買國外的房產,具有現實的價值。但另一方面,由於城鎮化仍然只完成一半,再加上經濟存在較大發展潛力,中心城市的房價可能還有相當上漲空間。當然,這要看國內經濟轉型是否成功。

  歐美日這些發達國家和地區,城鎮化已經完成。其中心城市的房價上漲,很大程度上是流出的避險資金炒作實現的。換句話說,洛杉磯、舊金山、紐約、溫哥華的房價,多半是人自己炒起來的。在全球化見頂、歐美排外思潮崛起的大背景下,這種勢頭能維持多久很難說。澳大利亞已經出現了強迫違規購房的人出售房屋的現象,這對於炒房團是一個沉重的打擊。

  第二、租房+理財

  還有一種解決方案:賣掉房子租房住,然後用巨額現金做理財或者投資,等房價暴跌的時候買回來。

  其實這個方案同樣不靠譜:金融市場的風險遠比房地產市場大,波動更頻繁、交易更為方面,散戶很容易被洗劫。至於等經濟不好的時候,抄底買便宜的房子,也往往成為幻想。按照的體制,在經濟不好的時候出台刺激政策是非常方便的,歷史上四輪房價大漲都出現在經濟不好的時候,而不是經濟好的時候。那種稍縱即逝的「下影線」,你很難抓得住。

  賣房獲得的資金如何管理,是個沉重的負擔。炒股?買P2P?恐怕同樣不靠譜。信託產品呢?上萬千的資金可以找到8%到10%的年回報率的產品,但問題是如果違約怎麼辦?最保險的是買銀行理財產品,但回報率很難超過5%。也許你會說:5%不少了,2500萬一年就是75萬。

  但廣義貨幣M2同比增速(可以看做發鈔速度)現在大約11.3%,GDP增速如果扣除水分或許只有6%(這是財富創造的速度)。所以,人民幣購買力每年縮水大約就是5個百分點。理財產品給你的5%年回報,其實僅僅讓你不貶值而已。如果因為經濟情況不好,國家出台刺激政策,M2增速提高,你馬上面臨財富貶值。比如2009年M2增速達到了27.7%,超過當年GDP增速19個百分點。趕上這種年份,你5%的年理財回報,等於一年下來財富貶值了14個百分點。

  拿著北上深等中心城市的房子就不同,他們至少會跑贏「M2增速-GDP增速」。也許某一兩個年份沒有達到,但突然有一年就會跳起來補漲,比如2016年。有人測算過,深圳房價的長期漲幅甚至趕上了M2的增速。所以,擁有中心城市的優質住宅,本身是能趕上「真實通脹」的,至於租金則是額外收入。所以,在大城市房屋「租金回報率偏低」是個偽問題。

 第三、普通中產家庭該如何配置資產

  對於大多數人來說,上述兩種賣房方案都不太靠譜,但相比之下第二種是最不靠譜的。大量現金在手裡,而且以人民幣方式存在國內,是非常不安全的。對於大多數的普通中產來說,未來的資產配置應該是這樣的:

  1、大城市優質住宅,應該佔總資產的70%左右。總資產不超過5000萬,沒有必要配置境外資產;總資產不超過2500萬,則沒有必要配置房產以外的資產。

  2、一個家庭,最好在「高級別、有顯著人口增量」的大城市(也就20個左右)擁有兩套優質住宅。太多(比如超過5套)也沒有必要,因為未來中心城市或許會有累進位、懲罰性的房地產稅。但對於房地產稅不用擔心,可以等它出台之後,再出售多餘的房產(特別多的例外)。不用擔心不能出手,中心城市的房子有人接盤。

  3、房子以外,需要配置一些實物黃金、美元,其他的可以根據自己的知識結構、風險承受能力,配置信託產品、債券、股票(包括A股、港股)。最好能參股「靠譜朋友」的比較靠譜的創業項目,但資金量不要太大,可以分散投幾個試試。

  4、雖然樓市或許正在接近「美元頂」,但距離「人民幣頂」仍然有相當大距離。北上深這種城市的優質住宅,絕對不能輕易賣,而應該成為家庭的財富之錨,超長線(30年、50年)持有,當做養老的依靠。

  5、現金永遠是最危險的,賣了房子拿著大量現金,就如同裸奔。

  6、把自己的財商估計的低一些,投資策略保守一些,你會更幸福。

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