勸你賣一線房子的 不是中介的托兒就是十足的騙子

  每隔一段時間，就會有一些自以為是的傢伙冒出來，勸大家戰略性看空樓市，拋售中心城市的住宅。

  賣了之後怎麼辦？無非是「租房+理財」，或者是移民。

  我要說的是：給你提這個建議的，如果不是一個「半瓶子醋」的專家，就是一個中介的「托兒」，或者十足的騙子。

  比如說你在北上深有兩套房子，價值大概2500萬元人民幣。如果你賣了房子，拿到了現金，這時候有兩大選擇，我們不妨分析一下。

  第一、移民

  有兩套房子，可以套現2500萬的，基本上人到中年。這樣的一個家庭，孩子正在上中學或者大學，有留學需求。但對於夫妻二人來說，社會關係基本上在國內，移民到國外，首先面臨謀生問題和如何融入當地社會的問題。

  2500萬人民幣，大約是360萬美元，看起來不少。首先面臨一個問題，你如何把錢轉到國外。在當前外匯管制收緊的情況下，只有違法途徑。這就存在巨大的風險。此外，是如何獲得海外身份，如果是投資移民美國，還有時間成本和移民失敗的可能。到歐洲的二三流國家，語言更是問題。

  即便到了國外，仍然存在財產如何保值增值的問題。買幾套房子出租是最順利成章的做法，但國外房屋稅費和維護成本很高，很多服務租戶的瑣碎工作甚至需要自己動手，估計很多人都不能適應。大家都習慣了國內的生活方式：換個燈泡都讓物管來干。

  我的朋友，就有很多人通過移民，成功地使自己變成了陰陽人：生活在國外、事業在國內，一年到頭來回奔波，還存在複雜的納稅問題。當然，如果你喜歡國外清凈的生活，折騰一番自無不可。但對於絕大多數普通人來說，僅語言問題就是無法完成的跨越，更別說如何打發國外「好山好水好寂寞」的時光。

  由於人民幣已經啟動貶值周期，長遠看目前的發鈔速度每年都會帶來四五個百分點的貶值壓力。所以，未來樓市如果見頂，首先見的也是「美元頂」。這讓購買國外的房產，具有現實的價值。但另一方面，由於城鎮化仍然只完成一半，再加上經濟存在較大發展潛力，中心城市的房價可能還有相當上漲空間。當然，這要看國內經濟轉型是否成功。

  歐美日這些發達國家和地區，城鎮化已經完成。其中心城市的房價上漲，很大程度上是流出的避險資金炒作實現的。換句話說，洛杉磯、舊金山、紐約、溫哥華的房價，多半是人自己炒起來的。在全球化見頂、歐美排外思潮崛起的大背景下，這種勢頭能維持多久很難說。澳大利亞已經出現了強迫違規購房的人出售房屋的現象，這對於炒房團是一個沉重的打擊。

  第二、租房+理財

  還有一種解決方案：賣掉房子租房住，然後用巨額現金做理財或者投資，等房價暴跌的時候買回來。

  其實這個方案同樣不靠譜：金融市場的風險遠比房地產市場大，波動更頻繁、交易更為方面，散戶很容易被洗劫。至於等經濟不好的時候，抄底買便宜的房子，也往往成為幻想。按照的體制，在經濟不好的時候出台刺激政策是非常方便的，歷史上四輪房價大漲都出現在經濟不好的時候，而不是經濟好的時候。那種稍縱即逝的「下影線」，你很難抓得住。

  賣房獲得的資金如何管理，是個沉重的負擔。炒股？買P2P？恐怕同樣不靠譜。信託產品呢？上萬千的資金可以找到8%到10%的年回報率的產品，但問題是如果違約怎麼辦？最保險的是買銀行理財產品，但回報率很難超過5%。也許你會說：5%不少了，2500萬一年就是75萬。

  但廣義貨幣M2同比增速（可以看做發鈔速度）現在大約11.3%，GDP增速如果扣除水分或許只有6%（這是財富創造的速度）。所以，人民幣購買力每年縮水大約就是5個百分點。理財產品給你的5%年回報，其實僅僅讓你不貶值而已。如果因為經濟情況不好，國家出台刺激政策，M2增速提高，你馬上面臨財富貶值。比如2009年M2增速達到了27.7%，超過當年GDP增速19個百分點。趕上這種年份，你5%的年理財回報，等於一年下來財富貶值了14個百分點。

  拿著北上深等中心城市的房子就不同，他們至少會跑贏「M2增速-GDP增速」。也許某一兩個年份沒有達到，但突然有一年就會跳起來補漲，比如2016年。有人測算過，深圳房價的長期漲幅甚至趕上了M2的增速。所以，擁有中心城市的優質住宅，本身是能趕上「真實通脹」的，至於租金則是額外收入。所以，在大城市房屋「租金回報率偏低」是個偽問題。

  第三、普通中產家庭該如何配置資產

  對於大多數人來說，上述兩種賣房方案都不太靠譜，但相比之下第二種是最不靠譜的。大量現金在手裡，而且以人民幣方式存在國內，是非常不安全的。對於大多數的普通中產來說，未來的資產配置應該是這樣的：

  1、大城市優質住宅，應該佔總資產的70%左右。總資產不超過5000萬，沒有必要配置境外資產；總資產不超過2500萬，則沒有必要配置房產以外的資產。

  2、一個家庭，最好在「高級別、有顯著人口增量」的大城市（也就20個左右）擁有兩套優質住宅。太多（比如超過5套）也沒有必要，因為未來中心城市或許會有累進位、懲罰性的房地產稅。但對於房地產稅不用擔心，可以等它出台之後，再出售多餘的房產（特別多的例外）。不用擔心不能出手，中心城市的房子有人接盤。

  3、房子以外，需要配置一些實物黃金、美元，其他的可以根據自己的知識結構、風險承受能力，配置信託產品、債券、股票（包括A股、港股）。最好能參股「靠譜朋友」的比較靠譜的創業項目，但資金量不要太大，可以分散投幾個試試。

  4、雖然樓市或許正在接近「美元頂」，但距離「人民幣頂」仍然有相當大距離。北上深這種城市的優質住宅，絕對不能輕易賣，而應該成為家庭的財富之錨，超長線（30年、50年）持有，當做養老的依靠。

  5、現金永遠是最危險的，賣了房子拿著大量現金，就如同裸奔。

  6、把自己的財商估計的低一些，投資策略保守一些，你會更幸福。