樓市：一個大利空，正在悄悄發力！

銀行正卡住樓市的脖子，越來越緊！

融360報告顯示：7月全國首套房平均利率為4.99%，相當於基準利率1.02倍，環比上升了2.25%；同比去年的4.44%上升了12.38%。

這個數據在6月的時候，還停留在4.89%，5月僅4.73%。

以一線城市上車貸300萬為例，貸款30年，現在的情況是：6月買房比5月多10萬，7月比6月多7萬。很多購房者為了幾萬塊折扣與賣家鬥智斗勇砍價，銀行一兩個月的時間就給打回原形。

如何有效的抑制樓市，資金當仁不讓。

看房團在上月發文推測：房貸大有全面回歸基準利率的勢頭，甚至是重回5.0。現在來看，到8月份，首套房平均利率突破5.0已經是板上釘釘。

而上一次利率在5.0%以上還是2015年8月，房地產牛市也從利率下調開始，在2016年達到歷史高潮，創造住房貸款歷史紀錄。現在的情況是，圖上的走勢線將翻轉過來，住房貸利率將一路走高。

另一面，利率上浮可以有效去槓桿，相當於加息，對樓市的整體影響不容小覷。

以深圳為例：

2012年：房貸利率85折，新建住宅成交均價18906元/平方米，同比下降0.4%，成交量創三年以來新高。（加槓桿、去庫存）

2013年：供需兩旺，均價連續18個月環比上漲，商品住宅成交面積同比增長近19%。（加槓桿、去庫存）

2014年：房貸利率上浮1.1倍，以央行、銀監會的「930新政」為分界（再啟「認貸不認房」界定標準，貸款利率下限也重回2009年水平），前三季度市場供求低迷，后一個季度急速逆轉。成交量同比約下跌1成，價格則同比上漲1成。（降槓桿、控房價）

2015年、2016年（「深八條」前）：深圳房貸利率9折甚至8.8折，新建商品住宅成交套數同比增長58.65%、成交均價同比增長4成。（加槓桿、去庫存、刺激消費）

2016年（「深八條」后）至今，成交量低迷，投資客退水，截止到2017年7月，新房價格已經連跌11個月，二手房成交量也遠遠低於2016年。

深圳從賣家市場過渡到買家市場。於此同時，銀行利率上浮的步伐並沒有減慢。（降槓桿、去泡沫）

歷史總是驚人的相似。

也就是說，利率與樓市息息相關。而由於資金的收緊，樓市的日子將越來越不好過，利率重回5.0后，配合其他的限制政策，樓市利空也將隨影而至，成交量、房價都難免有所波動。

融360數據顯示：7月全國533家銀行中，4家銀行提供9折優惠利率，較上月減少7家；15家銀行提供9.5折優惠利率，較上月減少48家。超九成的銀行已無利率優惠，其中364家銀行執行基準利率，較上月減少35家；126家銀行執行基準利率上浮，較上月新增94家，上浮趨勢較明顯。

銀行不斷收緊資金，尤其是北上廣深杭，這種現象更為突出：

北京半年內五次上調首套房利率，上浮10%—15%，二套房上浮在20%。

上海二套房上浮在10%—20%。但首套房仍然有9折優惠。

廣州半年內四次上調，首套房利率上浮在5%—10%，二套房上浮20%。

深圳四大行全面回歸基準利率，平均房貸利率為4.80%，部分銀行首套房甚至上浮10%。

杭州首套房貸利率上浮5%-10%，甚至個別銀行上浮到20%。

下半年，熱點城市橫盤、陰跌的隊伍將越來越大。

此外，央行數據也顯示：6月，一般貸款中執行上浮利率的貸款佔比為64.39%，比3月上升5.82個百分點；執行基準利率的貸款佔比為19.47%，比3月上升1.34百分點；執行下浮利率的貸款佔比為16.13%，比3月下降7.17個百分點。個人住房貸款利率略有上升，6月加權平均利率為4.69%，比3月上升0.14個百分點。

銀行的錢越來越貴，下半年樓市下行壓力也開始變大。

看房團最後點評：

1、從今年的局勢來看，樓市調控的手段不會放鬆，相反會逐漸升級，我們在最近一兩個月，已經看到了租購同權、共有產權等標誌性事件，這些政策都暗示著高層意志，尤其是最近一段時間裡的北京放鬆限價、長沙取消限購多為誤導，實際上，調控永遠在路上。

因此，今年下半年銀行將不斷收緊利率，直到銀行需要再重拾起住房貸。但這個概率在最近一兩年很低。

與此同時，央行數據顯示：上半年住戶存款同比多增3951億元，也就說，今年的民眾更喜歡把錢存起來，可以看出樓市調控的成果已現，很多購房者的投資性行為，變得越來越慎重。

2、銀行議價+惜貸，足以讓下半年的成交量繼續萎靡，部分片區的房價，會因為成交量的持續走低而出現鬆動。對於我們普通購房者來說，斷貸、拒貸成為現在買房最大的風險。

此外，由於購房成本加重、銀行放款遲緩，再加上各種樓市新政，買家市場、賣家市場都將有一定的觀望色彩。尤其是在利率上浮不斷的情況，樓市的流通性還將更差。

對於開放商、投資客來說，資金鏈風險會越來越嚴重，降價走量將時有發生，整體上今年下半年熱點城市將全面入冬。

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