全球房價漲幅榜：中國城市普遍降溫，歐美湧現暴漲黑馬

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導語：最新數據顯示，全球漲幅最快的10個城市中，「僅有」7個城市進入，而2016年第四季度，全球漲幅前十的城市有9個來自。其中深圳、北京、上海的排名下降最多，國內各地樓市亦普遍出現降溫態勢。

在內地樓市降溫的同時，香港樓市卻大幅上揚，歐洲與北美也有多個城市出現暴漲，其中西雅圖、多倫多、哈密爾頓、巴塞羅那、里斯本等城市漲幅較大，紐約、倫敦兩個世界一線城市則表現平穩，市場轉入買房市場。

本文選自公眾號「海外掘金」

近日，英國著名房產諮詢機構萊坊發布了《2017年第一季度全球城市住宅房價報告》，該報告每季度針對全球150個大中城市的房價變動進行追蹤，能較全面反映全球樓市動向。

全球城市住宅指數2017年第一季度（來源：萊坊）

今年第一季度，全球樓市都處在「瘋狂」中，全球的房價指數上漲6.9%，是4年來的最高增幅。

漲幅最快的10個城市中，「僅有」7個城市進入。而2016年第四季度，全球漲幅前十的城市有9個來自。

對比前一季度，排名上升最明顯的幾個城市有：

香港（87至17）、多倫多（13至4）、哈密爾頓（21至7）、里斯本（59至42）、東京（128至96）；

排名下降最明顯的幾個城市是：
深圳（11至44）、倫敦（55至107）、上海（3至13）。

通過排行榜的變動，我們可以看出以下幾點趨勢：

1.城市排名有巨大調整，樓市拐點已到；

2.西班牙、葡萄牙、荷蘭成為西方黑馬，值得關注；

3.世界級「一線城市」下一波機會來臨。

01

城市漲幅大幅回落，樓市拐點來臨

上一季度有9個城市位列全球房價漲幅前十，而這次排行榜中，僅有7個。跌出前十的兩個，就是上海、北京。兩地分別從前一季度的第3和第6名，下跌至第13和第12。

漲幅前20的城市（來源：萊坊）

而北京、上海還不是國內排名下跌最多的城市，深圳這回「戰勝」了兩位老大哥，排名從11位跌至44，房價漲幅從23.5%放緩至9.2%。

城市樓市放緩（來源：萊坊）

不光北上深，所有20個納入考察的內地大城市，有14個漲幅放緩。限購政策剛出台不久，全國多地的樓市就出現降溫。前兩個季度漲幅排名世界第一的南京，漲幅也從41.1%下跌至28.8%。

在世界上「名不見經傳」的無錫拿了一項世界冠軍，但漲幅也從之前的35.7%下跌至31.7%。無錫上漲除了本身房價較低（去年還是4位數）、是長三角價值窪地之外，新開的太湖隧道和環太湖高速吸引了大批蘇州買房團，使其房價向蘇州標齊。

而香港則與內地相反，今年第一季度房價出現大幅上漲，漲幅從4.2%增至18.6%。除了內地和國外富豪紛紛置業香港，眾多內地房企也進入香港拿地，進一步推升了香港房價。

房價出現「過山車」的，還有加拿大的多倫多和它附近的哈密爾頓。今年第一季度，兩地房價出現飛漲，碾壓去年上漲最快的溫哥華。去年飛漲引起了溫哥華當地政府關注，對海外買家徵收15%印花稅。

今年第一季度房價漲幅達24.8%的多倫多，4月開始也跟進實施樓市限制政策，在過去的兩個月中，多倫多樓市出現大幅回調，累積下跌13.78%。

回看上述這些房價「大開大合」的城市，幾乎都經歷了「房價瘋漲——政府出台樓市限制措施——房價下跌回調」的過程。

首先，經濟規律證明樓市無法一直這樣持續高速增長；其次，無論國內、國外，政府施政也趨向給過熱的樓市降溫。

最關鍵的一點，隨著美國進入加息通道、歐元區量化寬鬆放緩、加拿大年內即將多次加息、變相加息等現象的出現，說明全球可能會迎來短期流動性拐點。樓市持續瘋狂下去，只會讓泡沫破滅得更快，出現過多資不抵債的「負資產者」。

因此，這類房價走勢如「過山車」的城市，無論從客觀規律還是主觀政策約束來看，都無法持續超高速增長。

02

西方「黑馬」城市脫穎而出

作為個人投資者的優先選擇，美國樓市最近一直表現不錯。

漲幅第一的仍然是西北部的西雅圖（上漲12.2%）。這一良好的表現基於西雅圖正成為矽谷之外的又一個重要的高科技中心。當地眾多企業高管和IT精英們撐起了房價。

此外，西雅圖不遠處的波特蘭、德州的達拉斯、中西部的丹佛緊隨其後，這幾個城市也是目前美國最熱門的地產投資市場。

而澳洲的悉尼、墨爾本在今年第一季度也取得了不錯的漲幅。不過隨著最近針對外國買家的印花稅提升、限貸政策、居民房價承受能力下降等因素，近期兩地的漲幅有所放緩。

歐元區的明星依然是荷蘭。自上季度開始，荷蘭的幾大城市：阿姆斯特丹（15.7%）、鹿特丹（11.4%）、海牙（10.8%）一直保持10%以上的增長。這與當地經濟持續強勁、大選中民粹黨失利等利好因素有關。

值得注意的是，過去幾年曾深陷危機的兩個歐洲城市——巴塞羅那、里斯本都有不錯的表現，分別上漲9.9%和9.6%。西班牙的巴塞羅那和葡萄牙里斯本此前曾出現房價下跌，而隨著西葡兩國逐漸走出歐債危機陰霾、經濟恢復正增長，兩國樓市也出現回暖。

更重要的是，西葡兩國擁有買房移民政策，投資50萬歐元（370萬人民幣）的房產就能申請當地長期居留身份。過去一年，光是在西班牙購房的人就增長30%。

同時，巴塞羅那和里斯本都是兩國和歐洲著名的旅遊城市，每年吸引大批遊客進入。生活成本低廉也是當地的優勢。

巴塞羅那這類西方老牌城市，能讓投資者在買房享受增值的同時，實現海外身份、旅遊與生活等方面的好處，可謂「一舉三得」，正成為一個重要的投資選項。

03

世界級「一線城市」機會出現

全球「一線城市」一般公認為紐約、倫敦、東京、巴黎。同時，這些城市也都是全球資本最愛去的地方。

先來看看這些地方房價變化情況。

四大城市中，除了倫敦，其餘城市排名均有上升，漲幅均在3%-4%之間。

紐約一直是投資者的最熱門選擇，而目前曼哈頓的房價出現6%-10%左右的回調，普遍是賣家主動降價出售。

據當地資深房產經紀人Graham稱，曼哈頓豪華公寓價格此前達到高位，目前正經歷回調，市場轉入買方市場，此時是買家議價的好時機。

而面對賣家紛紛降價，也激起了買家購買熱情，Douglas Elliman發布報告顯示，今年第二季度曼哈頓交易量增長16%。

倫敦目前房價漲幅雖乏力，年漲幅放緩至3%。但與曼哈頓有異曲同工之妙的是，目前房價處於低位的倫敦，也同樣處於買方市場，買家談判能力較強，許多個人和企業正在抄底英國。

東京2020奧運會前夕，曾在上一季度出現-0.8%的房價下跌。不過研究機構此前曾表示，微跌是對前兩年房價快速上漲的一個修正，屬意料之中。今年一季度東京房價恢復前兩年的漲勢，無疑與「奧運行情」有關。地產界對奧運舉辦城市有「前三后二」的說法，意思是奧運會前後5年內，房地產有一波相關行情。

巴黎此前幾年出現過房價回調，然而近期出現回升。加上馬克龍當選總統的利好，許多幾年前曾因為高稅收「出逃」法國的本國富豪，漸漸回到巴黎置業，也助推了當地房價回暖。

整體來看，全球四大一線城市不會出現短期暴漲，但其保值的功能一定不錯。此外，買方市場、奧運紅利等，也為這些城市注入一輪新的樓市機會。

如果不買房，我們的錢還可以投資什麼？

作者|江瀚，原載於江瀚視野觀察（id：jianghanview）

現在一二線城市，凡是有投資價值的房產都基本上進入了限購的大範圍，本來以為去年930新政像往常那些政策一樣都只是暫時的，沒想到現在國家層層加碼，投資房地產已經成為了不太可能的情況，但是現在股市一片慘淡，P2P又不懂不敢購買，眼看著手上的錢放著貶值，真的看在眼中急在心裡，有沒有什麼辦法呢？

從資產配置的角度和大家好好聊聊我們的錢到底該怎麼用？

一、令人頭疼的生活費現狀

最近都碰到了錢的問題，主要原因是限購之後，大多數人都碰到社保年限不夠的問題，突然從攢錢買房變成了多了幾十萬上百萬的現金，但是卻沒有什麼投資的渠道，這些錢其實說大不大，說小不小。說他大，其實在一二線城市付個房子的首付都有些困難，甚至連不少私募股權基金或者信託投資資金的門檻還不一定達到。但是，說他小呢？其實真的不小了，因為很多人都到不了這個門檻，按照現在網上的流行說法這是新銳中產才有的財產量，但是所謂新銳中產還有另一個名字新銳中慘。為什麼要這樣說呢？

因為，對於所謂的新銳中產而言，他們可能是過的最焦慮的一群人。雖然有些所謂的資產，但是這些資產很多都是賬面上的或者紙面上的財產；雖然收入還可以，但是上有老下有小，不僅老人要贍養，小孩要養育，還有房貸、車貸都將大家壓得喘不過氣來。因為事業上工作上還過得去，但是人往高處走水往低處流，總不能王小二過年一年不如一年，所以大家往往對於手上這些錢看的異常之重。

在過去的二三十年內，很多人都通過房地產加槓桿實現了資產的保值增值，房地產也被譽為過去二十年最優價值的投資品。然而，隨著房地產市場的調控日趨嚴格，房地產已經失去了投資的價值，此路不通已經明確。但是，不投資行嗎？可能真的不行，由於錢的購買力一天天下降，即使是再不懂金融的人也都不願將錢放在銀行或者餘額寶里了，所以有小錢的人成為了最苦惱的夾心層。

二、面對無處可投我們該怎麼辦？

錢是我們日常生活的重要保障，雖然錢不是萬能的，但是沒錢是萬萬不能的，既然如此如何資產配置就成為了我們最關鍵的事情。建議大家可以從以下幾個方面考慮問題：

一是要有最根本的流動資金。在美國等西方發達國家，大多數家庭都沒有存錢的習慣，基本上是今朝有酒今朝醉，但是在美國的各大常青藤高校裡面都有著這樣的一個財富投資建議。就是無論你是多麼有錢或者多麼沒錢，一個家庭都需要至少準備6個月開支的流動性資產，為什麼要這麼做呢？很簡單，因為只有這樣才有實力去應對可能發生的各種突發性事件，這個流動性資產要能夠涵蓋你家庭的日常開支，能夠覆蓋你的房貸車貸，父母贍養、子女養育的費用，從而如果出現問題，讓自己不至於走投無路，這份錢建議購買比較保險的大額存單或者貨幣基金類的產品。

二是構築家庭資產的安全墊。凡是學過投資的人都知道，在投資里為了對沖投資風險，一般的投資機構都會為資產選擇安全墊，這樣如果有問題的話，可以確保投資者不會血本無歸。對於現代的金融工具來說，這個安全墊就是保險機制。作為一個家庭最重要的收入來源，一個家庭的男女主人往往是最重要的收入支柱，建議家中最好給家裡的主要收入來源比如說男女主人配置安全墊，比如說買一些人生意外險，重疾險等，之後再為家中的老人、小孩配置一定的保險，這樣可以避免出現意外情況的時候，家庭因病返貧的出現。不過保險支出不要超過家庭總支出的10%。

三是配置風險資產。當有著基本生活資金和資產安全墊之後，我們可以考慮進行風險資產配置了。但是，高收益直接意味著高風險，每個人都要仔細衡量自己的風險承受能力，如果你是風險承受能力很強的人，那麼你直接拿所有錢去炒股都可以，如果願意更高風險的期貨也不是不可以考慮。不過，瀚哥不建議大多數人這麼配置自己的資產，對於大多數工薪上班族來說，資產可以配置為幾個部分，未來一年之內可能要出現的大額支出，建議配置高流動性的貨幣基金或者短期債券類基金，對於不太使用的資產可以考慮配置固定期債券基金。當然，對於不太懂金融的朋友，可以考慮進行基金定投，無論是阿里還是騰訊還是各家商業銀行都有基金定投的服務，通過定投的方式可以抹平投資中的風險，均攤投資的成本，從而獲得較高的收益。

四是增強自己的信用額度。對於大多數人來說，你的金融能力的評價方式不是你有多少錢，而是你能夠在需要的時候從銀行貸款多少錢。現在很多銀行金融機構都願意給大額購買理財或者存款的用戶配置高額信用卡，所以在前面集中方式之後，通過信用卡的使用，可以有效地將你消費的付款時間延期，用好信用卡不僅在於你可以通過你的資產獲得較高的信用額度，更能夠享受轉賬、跨行取款、排隊優先、信用卡權益等服務。當然像螞蟻借唄，騰訊微粒貸，京東白條等等互聯網信用方式不妨也都打開，平時可以不用，真的需要的時候這些東西都可以救急。

面對著資產荒，面對著無處可以投資，建議是先別急，好好看看自己的資產結構，通過組合資產來實現除房地產之外的保值增值。

文琳編輯

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