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張家口下半年樓市怎麼走?謹慎一點沒壞處!轉發擴散!

張家口下半年樓市怎麼走?謹慎一點沒壞處!轉發擴散!

步入火熱7月,房地產的下半場開始了。

三四線城市,在一二線城市的冰封期里,高姿態的進入眾人的視野,一路高歌猛進,很多人認為「炒房客的上山下鄉時代來了」,到三四線城市去,到地級城市去,要擼起袖子加油干……

在7月初,克而瑞發布了《2017上半年房地產市場報告》。之後,「樓市男神」丁祖昱拋出了幾條言論,提醒在當下樓市裡浮沉打拚的人們要——「小心駛得萬年船、謹慎一些總沒有壞處」!

下半年,三四線城市將成為調控主戰場。

從去年下半年開始,北上廣深等強一線城市,首先完成了「限購、限貸、限價和限售」的四限調控。南京、杭州、蘇州、青島、鄭州、合肥等其他一二線城市緊隨其後,也紛紛進入四限時代。

四限是來臨之後,我們看到了市場產生的兩大方向轉變

1、強一線城市的市場在限購后,向公寓、商辦類物業轉移,在初期的較短時間裡,商辦類物業迎來了投資高峰;

2、在一二線城市迎來四限時代之後,更多地剛需客、投資客開始向周邊的三四線城市快速轉移,原本去庫存重災區的三四線城市搖身一變,成為了新晉網紅。

於是,開年之後,我們看到了政策風向的幾個轉移

1、強一線城市限購政策向商辦類市場轉移,北京率先將商辦類物業納入限購範圍,上海也加入其中,一線熱點城市開啟了整治商住公寓的熱潮;

2、其他一二線城市調控進一步加碼,擴大限購範圍,收縮限貸政策,深化限價細節,穩步啟動限售;

3、調控政策向三四線城市擴散,尤其是向北上廣深周邊的三四線城市轉移,比如東莞、惠州、佛山等等,截止目前已經有34個三四線城市縣級限購。

從以上政策軌跡的變動,我們大概能梳理出未來政策的趨勢

穩!穩!穩!這是施政的大前提。一方面,一二線城市房價仍有上漲壓力,政策的效力仍未完全釋放,仍有作死的出頭鳥頂風作案,比如某些城市在限價政策下,通過捆綁銷售來轉移溢價。短期內市場一日不穩,政策可能一日不會放鬆。

土地市場上,一線城市稀缺高價,二線城市小幅回落,三四線溢價透支。

根據上半年各級別城市的土拍情況匯總,我們大概能梳理出這麼一條軌跡

1、一線城市在上半年成交面積有30%的回落,而且這種回落還是建立在政府大力督促要矢志不渝的加大一線城市供應量的基礎上,一線城市真的沒地了。即便政策在逼迫著加大土地供應量,但仍然無法阻止土地成交的回落。這說明什麼?這說明一線城市真的沒有地了!

在一線城市土地愈發稀缺的大前提下,即便有各種各樣的限價政策限制,土拍的溢價率雖然有所下降,但仍然無法阻止土地價格的高企。

2、二線城市土拍慘遭限價打壓,有幾個城市做的表率特別好!

在去年上半年瘋狂市場的驅動下,去年年中二線城市紛紛陷入了土拍大戰,地王在各個二線城市頻頻出現,一拍更比一拍高。不僅麵粉要高過麵包,甚至麵粉要超出麵包1倍!

因而,從去年下半年開始,一直到現在,二線城市是「土拍限價、嚴控地王」的主戰場,在這個時候,哪個城市出現地王,哪裡就是頂風作案。

所以,在今年上半年二線城市的地價是三類城市中唯一一個小幅回落的,溢價率相較去年的高位瘋狂也有大幅的回落。

在部分一二線城市中,有幾個城市的表率做的特別好,無論是加大土地供應還是嚴控土地價格,都做到了緊跟中央腳步,積極響應政策號召。更有意思的是,這些表率城市,都是去年房價作死跳漲的那些。

3、與房價跳漲對應的是,三四線城市的地價也在跳漲。

房地產市場從一二線城市轉移到了三四線城市,房價的漲幅也從一二線城市轉移到三四線,與此同時,房企的布局目光也從一二線轉移到三四線。

這會導致什麼?

這就必然會導致,三四線城市的地價一路水漲船高!

尤其是環一線城市周邊的三四線城市的土拍市場在今年上半年持續火熱,佛山的土拍溢價率高達100%,常熟和鹽城的單價地王樓麵價一直在持續刷新。

站在上半年的土地市場上,我們去遠望未來下半年的房市,我們會找到未來的幾個關鍵點——

一線城市土地持續緊缺,地價基礎非常、極其穩定!

二線城市在短期內不太好過。尤其是土地成交量高,甚至是低價土地成交量高的城市,當這些低地價項目入市,對原本穩定的房價體系會有短期內較強的衝擊!

三四線城市,尤其是環一線的三四線城市,會有越來越多的房企考慮布局,地價短期不會下降,在地價推動下,房價下降的可能性也比較低!

儘管政策逼迫房價剎車,但庫存敦促該漲還會漲!

在限價、限購等政策高壓下,目前絕大多數的一二線熱點城市房價更加趨向穩定,15個一線和二線熱點城市房價基本穩定,甚至個別城市,比如廣州和深圳還出現了小幅回落。但是難以掩蓋的是這些熱點城市中的絕大多數房價仍然在上漲,只是漲幅出現了小幅回落。

為什麼?為什麼即便政策如此高壓,房價仍然小幅上漲?

因為庫存!政策難以掩蓋的是,絕大多數的重點城市都仍然處於供不應求的市場格局!

37個大中型城市,庫存出現大幅上漲的僅有蘇州、合肥、成都和東莞四個城市,其餘剩下的33個城市庫存全線回落,甚至重慶和武漢這種准一線城市的庫存跌幅超過了70%。

目前絕大多數的城市庫存周期在12個月以內,超半數以上的城市庫存周期在5個月以內,惠州、杭州、重慶、武漢、海口這幾個城市在兩個月之後,將可能無房可賣!

也就是說,目前絕大多數的重點城市供不應求的市場局面並未得到有效的改善!

總的來說——

絕大多數的一二線城市都是安全的,可能不會漲,但一定不會跌;某些作過死的二線城市可能會面臨橫盤的可能。

環一線周邊的三四線城市中長期仍然會是熱點,但其他三四線城市警惕接盤的可能。

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