調控時代，尚能買房？丨三人侃房

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前記：A、B、C三人侃房，一人為陽光，一人為某房產平台主編，一人為上海某大神。侃侃、談談、聊聊，在真實的口水中折射樓市及城市思路。

去年2016年10月以來，先是席捲全國的一輪調控，把樓市打蒙，但春節以來，從北京到上海、杭州，冰凍的樓市又「死灰復燃」，特別是北京房價無視調控，繼續大漲。

近期又展開新一輪的升級措施，嚴防死守。資金的洪水從升級版的一二線城牆上部分撤退，被「引導」至三四線城市去庫存，環京、燕郊、固安、涿州，甚至南京周邊也誕生出「環寧」板塊，滁州、句容、高淳溧水六合……烽火連天，一房難求，江蘇其他城市，如揚州、南通、鹽城等，房價也在火熱中。

三個房產案例

1、李女士從2016年下半年到現在，一直想買南京河西南而不可得，最近終於想通了，服輸了。到處找靠譜的房號中介，之前談妥的價格是15萬，不定樓層、不定戶型。現在的價格是30萬，能定戶型。她的心態： 30萬房號，不指望還價，但希望靠譜，如能買到，心甘情願。

2、在北京，一個哥們兒買房，賣家報價728萬，從早上7點半砍價到夜裡11點半，最後745萬成交。

3、南京調控升級，章先生長嘆一聲，就此了結在南京投資房產的想法，轉戰揚州、南通，房價真熾熱，他準備各吃進1套。雖然比不上南京安全，但總歸也是房子，他的話：「總比拿著現金好。」

口水中的樓市

1

能不能去句容、高淳溧水六合、鎮江、揚州去買房？

A：人傻，錢多，速來

B：畢竟這些地方，房價確實在漲，適合那些無法在南京投資的人

C：講方法、重策略，像句容這種地方，二手成交量是新房的十分之一，安全性不夠，兩三年後，大家還是買新不買舊，賬面上漲有個毛用

B：賬面上漲也是上漲啊，新房策略就是如此，一期開得比一期高

C：要考慮買什麼房，新房？二手房？次新房？這很重要，新房鎖定2年交付期，這個周期太長，存在風險

B：如果實在要買，次新房風險相對最小，風向不對就撤

A：這種投資品就是「短炒」性質，畢竟大多數投資客也不可能與這些城市共存亡、共榮辱，無非是短期博個收益。真正的資產大本營還是在中心城市

C：從家庭資產配置看，這些屬於波動性大的品種，一般少配或索性不配

B：同意C，長期持有風險較大，畢竟是優質人口流出的城市，各方面都找不到長期持有的理由

A：江蘇過去比較「均富」，作為全國經濟第二的省份，每一個地級市都進入全國百強，但沒有誕生一個一線城市。以後這種情況會改觀，南京更有機會，其他城市會被虹吸

B：是吧，城市發展才是房產投資的要義。一個城市都沒前途了，房價短期再漲也是資金「外溢」，這種極不安全

A：三四線城市，都市圈，一套房幾十萬，漲一點點，沒意思，根本不過癮；要是漲多了吧，又可能會迎來調控，所以，有意思嗎？有意思嗎？有意思嗎？

B：去這些地方的炒房團、團購群、南京買房團還是蠻多的，一波一波的，這些都是事實，資金量還是挺充裕的，到處都在宣揚不買就要漲

C：幾十萬的房子，還浪費個貸款資格。以後高價出租給當地人？鎮江人句容人會不會4/5千的租南京炒房團買的房？

B：這個概率……

A：「翻倍買房去，句容圓你夢」

B：三四線城市「去庫存」。就這麼簡單。

2

調控時期，南京買哪裡？

A：這個點兒很微妙，短期投資喪失了效率，但基於中長期，部分樓盤還是可以考慮的

B：限價樓盤嘍

C：你懂的。一二線城市目前都這樣，上海新房也熱門，杭州新房也緊俏，有的還在買房號，到處找關係，像過去的計劃經濟似的

B：難道不是計劃經濟嗎？

A：哈，是的。這也是一個階段的特殊現象，式限價新房。

C：南京的江北新區不錯，有前景。江心洲、河西南都是中高端改善板塊，又被限價，水分被擠掉，價格自然有優勢

B：就是買不到

A：淘金二手房唄，再等等。冷淡一下，對於投資客還是好事

C：城市裡，房價的高地往往三塊：（1）金融板塊；（2）高科技板塊；（3）互聯網板塊。高收入人群的聚集區，全世界的城市看來，房價沒有便宜的。

B：這是規律。

A：怎麼說呢？普通家庭還是根據需求來買房，先滿足「自住+學區」需求，再談投資，不能顛倒了。調控，倒是一個置換的機會

B：軟體大道附近的樓盤如何？

C：軟體人才聚集地，華為、中興、東軟、凱易訊等，周邊二手房房價已經4萬了。新房，像楚翹城附近的世貿城品，3.45萬/平單價，價值就不如河西南了。

A：優先順序很重要。南京的一些板塊，你怎麼排序？

B：江心洲、河西中部、河西南、江北新區、鼓樓濱江、大校場機場、南部新城、仙林湖、燕子磯、九龍湖、青龍山國際體生態城 …

C：這個排序就是個人喜好了，比較主觀。但投資的話，可能河西南比較適合中產家庭，跌不了、還能漲，板塊發展明確

A：仙林最近在弄一個化工項目，網上有公示，這讓一些人有所顧慮

3

南京和杭州怎麼比？

A：要我說，還是南京。城市首先看定位，南京是東部地區的重要中心城市，而杭州則是長三角的中心城市之一，南京要略高；第二，南京的城區人口比杭州多，城市基礎建設，南京也更出色，像捷運，無論是已交付還是已批複，都遠超杭州；第三，南京作為區域中心，輻射度比杭州更大，自古如此。

B：G20和亞運會對杭州的提升很大，而且向來杭州被定位精緻生活的宜居之城，城市形象遠比南京要好。你看，百度一下南京和杭州，杭州出來的都是西湖、創業、阿里巴巴互聯網，要麼就是綠城漂亮的房子，南京出來的都是南京老太、大屠殺、什麼寶馬撞人，城市的形象比較瑣碎，不如杭州有品牌感。

C：這點我同意B。在南京，喜歡杭州的人也不少。而在杭州，喜歡南京的不多，我住過杭州一段時間，和杭州人接觸多，他們的眼裡只有一線城市，提起南京總覺得是北方，粗糙，不講究，大嗓門，房子也建得亂糟糟。最重要一點，南京官氣重，從廣州、深圳、杭州來的人如果在南京做生意，這點都比較頭疼。

A：杭州重商，南京官重，這自然是兩個城市的習氣。利弊都有，比如體制色彩濃郁的南京，做事比較穩，規劃注重長期，基礎建設比較好，在城市發展道路上，南京的步伐是謹慎而保守的，這也避免了波動性

B：杭州有綠城，南京有銀城，這就是區別

C：人均收入上，杭州比南京高；優勢產業上，杭州也比南京多。不僅僅是阿里巴巴，一個阿里巴巴市值就比南京所有上市公司市值都高，還有海康等行業龍頭公司，這些國內第一流的企業奠定了杭州的產業地位，甚至高於一線城市廣州。

A：不能談產業。一談產業，這是南京的短板之一。我們談談高校……

B：即便高校，浙大的進步很大，相比較而言，南大的地位已經不比浙大高了，雖然南京人經常覺得南大比浙大更好，但在全國的範圍之內，大多數高校排名，浙大是佔優的

C：杭州有企業家精神、企業家的圈層，南京沒有，南京有的是「我認識什麼什麼官」，「可以弄到什麼項目」。

A：這不僅是寧杭之別，甚至是江浙之別了。

南京優勢：（1）高校資源；（2）周邊的吸附能力；（3）城市發展的定位、基礎建設、交通樞紐地位；（4）金融，華東地區僅次於上海；（5）江蘇的支持。至少從2016年底開始，提出了「提高南京首位度」說法，之前一直不怎麼待見，全國省會城市的強勢度幾乎墊底；（6）歷史文化更豐富，六朝古都這名號不是蓋的。

南京劣勢：（1）優勢產業少；（2）官氣重，拉關係多：（3）沒有形成重商氛圍；（4）各行各業故步自封，力量分散。不像杭州抱成團，集體打造全國的影響力，湧現出影響全國的企業家、財經作家、房產專家等，有話語權。

B：這個認同。另外，南京的財經和房產文章沒法看，抄來抄去。

C：全國的影響力，自然是北京、上海、深圳、廣州、杭州。南京這點差遠了，還有，杭州的企業家到處宣講價值觀和企業文化，南京的企業家比較低調，根本不知道平時在忙什麼。

A：房價格局上，杭州均價和南京差不多。但豪宅，杭州比南京多多了。低價房，杭州也比南京多。相對而言，南京就是「居中」，有大量的中等收入者

B：南京有錢人不露富，杭州有錢人大大方方住豪宅

C：寧杭距離不遠，同處長江三角洲，但城市氣質卻是大相徑庭。

A：南京還是杭州投資，接下來5年，你們選哪個？首先說，我選南京，城市的操盤更能決定房價

B：杭州。杭州比南京高半個身位。京滬廣深之後，1.5線是杭州，接下來才是天津、重慶、成都、南京、武漢等二線

C：5年投資周期，肯定選杭州，亞運會的影響大。如果10年，還是選南京。