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只有騙子才勸你賣北上深房子

只有騙子才勸你賣北上深房子

作者:韜略哥

每隔一段時間,就會有一些自以為是的傢伙冒出來,勸大家戰略性看空樓市,拋售中心城市的住宅。

賣了之後怎麼辦?無非是「租房+理財」,或者是移民。

我要說的是:給你提這個建議的,如果不是一個「半瓶子醋」的專家,就是一個中介的「托兒」,或者十足的騙子。

比如說你在北上深有兩套房子,價值大概2500萬元人民幣。如果你賣了房子,拿到了現金,這時候有兩大選擇,我們不妨分析一下。

第一、移民

有兩套房子,可以套現2500萬的,基本上人到中年。這樣的一個家庭,孩子正在上中學或者大學,有留學需求。但對於夫妻二人來說,社會關係基本上在國內,移民到國外,首先面臨謀生問題和如何融入當地社會的問題。

2500萬人民幣,大約是360萬美元,看起來不少。首先面臨一個問題,你如何把錢轉到國外。在當前外匯管制收緊的情況下,只有違法途徑。這就存在巨大的風險。此外,是如何獲得海外身份,如果是投資移民美國,還有時間成本和移民失敗的可能。到歐洲的二三流國家,語言更是問題。

即便到了國外,仍然存在財產如何保值增值的問題。買幾套房子出租是最順利成章的做法,但國外房屋稅費和維護成本很高,很多服務租戶的瑣碎工作甚至需要自己動手,估計很多人都不能適應。大家都習慣了國內的生活方式:換個燈泡都讓物管來干。

我的朋友,就有很多人通過移民,成功地使自己變成了陰陽人:生活在國外、事業在國內,一年到頭來回奔波,還存在複雜的納稅問題。當然,如果你喜歡國外清凈的生活,折騰一番自無不可。但對於絕大多數普通人來說,僅語言問題就是無法完成的跨越,更別說如何打發國外「好山好水好寂寞」的時光。

由於人民幣已經啟動貶值周期,長遠看目前的發鈔速度每年都會帶來四五個百分點的貶值壓力。所以,未來樓市如果見頂,首先見的也是「美元頂」。這讓購買國外的房產,具有現實的價值。但另一方面,由於城鎮化仍然只完成一半,再加上經濟存在較大發展潛力,中心城市的房價可能還有相當上漲空間。當然,這要看國內經濟轉型是否成功。

歐美日這些發達國家和地區,城鎮化已經完成。其中心城市的房價上漲,很大程度上是流出的避險資金炒作實現的。換句話說,洛杉磯、舊金山、紐約、溫哥華的房價,多半是人自己炒起來的。在全球化見頂、歐美排外思潮崛起的大背景下,這種勢頭能維持多久很難說。澳大利亞已經出現了強迫違規購房的人出售房屋的現象,這對於炒房團是一個沉重的打擊。

第二、租房+理財

有一種解決方案:賣掉房子租房住,然後用巨額現金做理財或者投資,等房價暴跌的時候買回來。

其實這個方案同樣不靠譜:金融市場的風險遠比房地產市場大,波動更頻繁、交易更為方面,散戶很容易被洗劫。至於等經濟不好的時候,抄底買便宜的房子,也往往成為幻想。按照的體制,在經濟不好的時候出台刺激政策是非常方便的,歷史上四輪房價大漲都出現在經濟不好的時候,而不是經濟好的時候。那種稍縱即逝的「下影線」,你很難抓得住。

賣房獲得的資金如何管理,是個沉重的負擔。炒股?買P2P?恐怕同樣不靠譜。信託產品呢?上萬千的資金可以找到8%到10%的年回報率的產品,但問題是如果違約怎麼辦?最保險的是買銀行理財產品,但回報率很難超過5%。也許你會說:5%不少了,2500萬一年就是75萬。

但廣義貨幣M2同比增速(可以看做發鈔速度)現在大約11.3%,GDP增速如果扣除水分或許只有6%(這是財富創造的速度)。所以,人民幣購買力每年縮水大約就是5個百分點。理財產品給你的5%年回報,其實僅僅讓你不貶值而已。如果因為經濟情況不好,國家出台刺激政策,M2增速提高,你馬上面臨財富貶值。比如2009年M2增速達到了27.7%,超過當年GDP增速19個百分點。趕上這種年份,你5%的年理財回報,等於一年下來財富貶值了14個百分點。

拿著北上深等中心城市的房子就不同,他們至少會跑贏「M2增速-GDP增速」。也許某一兩個年份沒有達到,但突然有一年就會跳起來補漲,比如2016年。有人測算過,深圳房價的長期漲幅甚至趕上了M2的增速。所以,擁有中心城市的優質住宅,本身是能趕上「真實通脹」的,至於租金則是額外收入。所以,在大城市房屋「租金回報率偏低」是個偽問題。

第三、普通中產家庭該如何配置資產

對於大多數人來說,上述兩種賣房方案都不太靠譜,但相比之下第二種是最不靠譜的。大量現金在手裡,而且以人民幣方式存在國內,是非常不安全的。對於大多數的普通中產來說,未來的資產配置應該是這樣的:

1、大城市優質住宅,應該佔總資產的70%左右。總資產不超過5000萬,沒有必要配置境外資產;總資產不超過2500萬,則沒有必要配置房產以外的資產。

2、一個家庭,最好在「高級別、有顯著人口增量」的大城市(也就20個左右)擁有兩套優質住宅。太多(比如超過5套)也沒有必要,因為未來中心城市或許會有累進位、懲罰性的房地產稅。但對於房地產稅不用擔心,可以等它出台之後,再出售多餘的房產(特別多的例外)。不用擔心不能出手,中心城市的房子有人接盤。

3、房子以外,需要配置一些實物黃金、美元,其他的可以根據自己的知識結構、風險承受能力,配置信託產品、債券、股票(包括A股、港股)。最好能參股「靠譜朋友」的比較靠譜的創業項目,但資金量不要太大,可以分散投幾個試試。

4、雖然樓市或許正在接近「美元頂」,但距離「人民幣頂」仍然有相當大距離。北上深這種城市的優質住宅,絕對不能輕易賣,而應該成為家庭的財富之錨,超長線(30年、50年)持有,當做養老的依靠。

5、現金永遠是最危險的,賣了房子拿著大量現金,就如同裸奔。

6、把自己的財商估計的低一些,投資策略保守一些,你會更幸福。

最穩健的家庭資產配置

「標準普爾家庭資產象限圖」把家庭資產分成四個賬戶,這四個賬戶作用不同,所以資金的投資渠道也各不相同。只有擁有這四個賬戶,並且按照固定合理的比例進行分配才能保證家庭資產長期、持續、穩健的增長。

「標準普爾家庭資產象限圖」把家庭資產分成四個賬戶,這四個賬戶作用不同,所以資金的投資渠道也各不相同。只有擁有這四個賬戶,並且按照固定合理的比例進行分配才能保證家庭資產長期、持續、穩健的增長。

標準普爾為全球最具影響力的信用評級機構,曾調研全球十萬個資產穩健增長的家庭,分析總結出他們的家庭理財方式,從而得到標準普爾家庭資產象限圖。此圖被公認為最合理穩健的家庭資產分配方式。

「標準普爾家庭資產象限圖」解析

第一個賬戶:日常開銷賬戶,也就是要花的錢,一般占家庭資產的10%,為家庭3-6個月的生活費。

一般放在活期儲蓄的銀行卡中。這個賬戶保障家庭的短期開銷,日常生活,買衣服、美容、旅遊等都應該從這個賬戶中支出。這個賬戶您肯定有的,但是我們最容易出現的問題是佔比過高,很多時候也正是因為這個賬戶花銷過多,而沒有錢準備其他賬戶。

要點:短期消費,3-6個月的生活費。一般放在銀行活期存款,貨幣基金中。

第二個賬戶:槓桿賬戶,也就是保命的錢,一般占家庭資產的20%,為的是以小博大。專門解決突發的大額開支。

這個賬戶保障突發的大額開銷,一定要專款專用,保障在家庭成員出現意外事故、重大疾病時,有足夠的錢來保命。這個賬戶主要是意外傷害和重疾保險,因為只有保險才能以小搏大,200元換10萬,平時不佔用太多錢,用時又有大筆的錢。

這個賬戶平時看不到什麼作用,但是到了關鍵的時刻,只有它才能保障您不會為了急用錢賣車賣房,股票低價套現,到處借錢。如果沒有這個賬戶,您的家庭資產就隨時面臨風險,所以叫保命的錢。您有這個賬戶嗎?

要點:意外重疾保障。專款專用,解決家庭突發的大開支。

第三個賬戶:投資收益賬戶,也就是生錢的錢。一般占家庭資產的30%,為家庭創造收益。

用有風險的投資創造高回報。這個賬戶為家庭創造高收益,往往是通過您的智慧,用您最擅長的方式為家庭賺錢,包括您的投資的股票、基金、房產、企業等。

這個賬戶您肯定有的,相信以您的智慧收益也很高。這個賬戶關鍵在於合理的佔比,也就是要賺得起也要虧得起,無論盈虧對家庭不能有致命性的打擊,這樣您才能從容的抉擇。

要點:重在收益。這個賬戶最大的問題是偏向性,很多家庭買股票第一年佔比30%,股票、基金、房產等。投資≠理財,要看到見收益也看得見風險。別今年賺了很多錢,第二年就用90%的錢去買股票了。

第四個賬戶:長期收益賬戶,也就是保本升值的錢。一般占家庭資產的40%,為保障家庭成員的養老金、子女教育金、留給子女的錢等。一定要用,並需要提前準備的錢。

這個賬戶為保本升值的錢,一定要保證本金不能有任何損失,並要抵禦通貨膨脹的侵蝕,所以收益不一定高,但卻是長期穩定的。

這個賬戶最重要的是專屬:

1)不能隨意取出使用。養老金說是要存,但是經常被買車或者裝修用掉了。

2)每年或每月有固定的錢進入這個賬戶,才能積少成多,不然就隨手花掉了。

3)要受法律保護,要和企業資產相隔離,不用於抵債。我們常聽到很多人年輕時如何如何風光,老了卻身無分文窮困潦倒,就是因為沒有這個賬戶。

要點:保本升值,本金安全、收益穩定、持續成長。以債券、信託、分紅險的養老金、子女教育金等。

這四個賬戶就像桌子的四條腿,少了任何一個就隨時有倒下的危險,所以一定要及時準備您看您現在還缺少哪個賬戶,或者說你最想趕快準備哪個賬戶?

這個家庭資產象限圖的關鍵點是平衡,當我們發現我們沒有錢準備保命的錢或者養老的錢,這就說明我們家庭資產配置是不平衡的、不科學的。這個時候您就要好好想一想:是不是自己花的錢花的太多了,消耗錢的速度大於賺錢的速度呢?或者是你將你的資產過多地投入了股市、投入了房產呢?

做投資要懂得與時俱進而最重要的兩點:

一是要懂得分析市場的一個行情;

二是要懂得控制風險,作為一個投資者要有著良好的心態及正確的投資觀念;

積極的人在每一次憂患中都看到一個機會,而消極的人則在每個機會都看到某種憂患;面對劇烈波動的市場行情,我們要把握住每一個時機,把握住了機會也就等於把握住了明天!

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