樓市調控持續發酵房貸收緊 新盤入市再現「變奏曲」

自今年三月份以來，島城樓市可謂持續加碼，繼樓市3·15、3·30政策之後，日前島城樓市再放「大招」，青島國土資源和房屋管理局發布的《關於進一步加強商品房預售方案管理有關問題的通知》中明確提到：漲幅過高的，暫緩發放預售許可證；樓盤加推部分價格不得高於項目前期去年均價最高月份的銷售價格，新項目參照去年同期同質可比產品銷售價格；網簽合同中應該標明裝修總價，不得違背購房人意願，通過提高裝修價格抬高房價，不得強制捆綁車位、儲藏室銷售，變相抬高房價。

青島樓市調控已兩月有餘，近日，記者走訪獲悉，隨著連續調控政策的發布，市場也慢慢的有了變化。房貸政策方面，四大國有銀行全面取消了9折貸款折扣，其它銀行基本執行基準利率。另一方面，新房市場價格大幅上調的現象不在，部分項目價格有所回調，但是依舊要求全款購房。業內人士表示，目前市場變局形成期，但是相比較前一輪調控后後市場反應，調整期會更長。

根據網上房地產網成交數據，剛剛過去5月青島新建商品房成交16516套，成交面積為1757179.6㎡，環比分別下降12.33%和12.15%，同比分別下降39.91%和40.83%。新建商品住宅方面，5月成交13641套，成交面積為1503699.7㎡，同樣實現「雙降」。

從各區成交情況來看，5月青島新建商品房成交最多的區域是城陽區，成交2813套，成交面積為290167.35㎡，位列各區成交面積排行榜的首位；排名第二的是即墨市，5月成交面積為282279.37㎡；緊隨其後的則是膠南市，5月成交241232.17㎡，排名第三。同比來看，僅有萊西和膠州兩市成交面積上漲，其餘各區市均為下降。環比來看，李滄、城陽、即墨和萊西成交面積有所上漲，其餘各區市也均呈現下降。

而二手房的成交量從調控起步階段就已經很明顯，記者從各大房產中介處獲悉，目前成交量都少的可憐，很多中介從業者又開始計劃另謀職業。去年年底重操舊業的房產中介李先生告訴記者：「3月份首個限購政策發布之時，看房的人還比較多，但是觀望的情緒開始出現，隨後幾輪調控加碼之後，觀望大軍比重增加，很多打算賣的賣不出去，計劃買的也放棄購買了。」

從入市情況來看，近幾個月的入市量依舊可觀。統計顯示，6月島城預計將有36個樓盤新開或者加推，與去年同期的17個新盤上市相比，同比增長超過100%。從區域分佈來看，主城四區共計10個樓盤上市；西海岸預計有13個新盤入市，高新區將有3盤加推；城陽2盤；近郊，即墨和膠州共有4個新盤入市，平度和萊西各有2個。

從新推加推樓盤的戶型情況來看，改善性戶型依舊是主力。尤其是主城區，大多數項目都是百平以上，對於剛需來說，進城的難度越來越大。從6月份推盤情況來看，嶗山區是一大亮點。嶗山區將有4盤入市，海爾地產雲璽6月首次開盤，該項目定位高端，首開將推出127-167平方米大戶型房源；魯信停雲山莊預計加推175平方米房源，均價預計3.5萬元/平方米；魯德海德堡二期預計6月下旬加推，新品有面積在170-500平方米的小高層、洋房、別墅等，價格未定；價格較為接地氣的中聯依山伴城也將加推，戶型包括兩居、三居、四居。

值得注意的是，自限購以來，商鋪、公寓和寫字樓項目也抓住機遇，爭取「半壁江山」。近兩個月來，住宅配套底商、公寓、金融區商業辦公寫字樓、商圈內商鋪都在爭取投資客的青睞。本月世茂悅海，麥迪紳澎湃島、金茂灣等項目都將有公寓、商鋪等商業項目推新。

根據青島農商銀行下發的《關於調整按揭貸款利率政策的通知》，首套住房按揭貸款利率統一調整為基準利率上浮7%；二套住房按揭貸款率統一調整為基準利率上浮17%；商用房、別墅執行基準利率上浮22%。通知也規定，如果客戶辦理該行E家親產品達到一定標準的可在上述利率定價基準上優惠2%。

實際上，記者採訪獲悉，目前四大國有銀行已經全面取消了9折貸款折扣，其它銀行也基本執行基準利率，這就意味著如果首套房貸款，以100萬貸款30年為例，每年利息多還3525元，30年就超過了10萬元。

另外，數據顯示，全國12家銀行已經停止了二套房貸款。在如此嚴厲的樓市調控下，整體市場已經開始呈現下行趨勢，目前全國範圍內房貸收緊正在持續發酵，對於青島本地房貸情況來看，持續收緊的可能性很大。

從目前島城新房價格情況來看，相對於成交量的變化，房價依舊「堅挺」。根據銳理新媒體提供的13個片區的新建商品房均價數據來看，5月份，僅即墨、膠州、平度和萊西均價沒有過萬元，其餘各片區新建商品房均價均已超過萬元線。市南區依然保持最高，為36593元/㎡，最低是則是萊西市，均價為5377元/㎡。

5月青島各區市新建商品房均價同比全線上漲，漲幅最高的是市南區，同比上漲66.66%；環比來看，雖然有漲有跌，但是漲幅完全高於跌幅。5月各區新建商品房均價環比漲幅最高的為高新區，漲幅為30.11%，跌幅最高的黃島區，跌幅僅為1.85%。

儘管如此，市場上依舊出現了不容忽視的「變奏曲」。部分新開樓盤在樓市調控的壓力下，推盤價格的外在表現開始出現變化。先是主城區外，部分熱點樓盤單價回調，而後，李滄等片區有新盤「買送」方式實現單價「回落」，再接下來個別樓盤明確價格「下降」，但是依舊要求全額付款。而從目前實現「變奏」的項目出售情況來看，市場反映敏感，新樓座推出后「售罄」是常態。

放眼全國，樓市已然進入了一個「調整期」，在島城市場任何一個項目的"風吹草動」都會引起購房者及樓市分析人士的關注。面對目前島城樓市出現的新變化。業內人士的分析也不盡相同。

部分分析人士認為，目前市場變局正在形成，在全國調控的大背景下，島城的樓市調控也會同步跟進。對於投資者來說已經安穩很多。開發企業也會根據自己的個體情況，應對市場變數，及時的回籠資金，房價的下調可期。

「目前市場的壓力不是那麼大，儘管調控聲音很大，但對於大多數城市而言，還未到傷筋動骨之程度。所以，樓市要回調，周期會比前三次長得多，也艱難曲折的多。」島城業內人士張百忍從本輪調控特點，開發企業拿地成本及資金流情況綜合分析認為：地產商依舊不差錢，今年樓市的橫盤期還會延續下去。變局總會到來的，但絕不會那麼快，樓市的這輪調控和長效機制的建立，真的還是任重而道遠。

現在二手房的價格雖然還沒有什麼變化，但是已經出現了有價無市的情況，很多人去年因為市場好，想買了房子後進行短期投資，但現在調控政策規定兩年內不能上市交易。」島城某品牌中介負責人告訴記者，這條規定，制約了很多的客戶和房源，再加上現在二手房市場明顯存在的買賣雙方博弈心態，種種因素，都導致了目前二手房市場成交放緩，整個成交量出現明顯下滑。該負責人認為，隨著政府進一步調控加碼，一段時間內，二手房市場將持續成交下滑的態勢。