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市場洞察 | 中美都有學區房，為什麼中國學區房房價如此瘋狂？

2021/12/25

yidianzixun

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導讀

近年來，國內一線城市頻頻爆出天價學區房的新聞，沒有最貴，只有更貴，有些地段的學區房甚至已經到了「有價無市」的地步。其實學區房在很多國家都存在，為什麼只有的學區房房價這麼瘋狂？

先來說個新聞，7月，廣州市政府辦公廳印發了《廣州市加快發展住房租賃市場工作方案》，其中最重要的一條是：「購租同權」，這意味著只要你在廣州，不管是買房還是租房，子女都享有同等就近入學的權利。

由此引發了熱烈的討論，有觀點認為這是解決過熱學區房一劑良藥，也有觀點認為，不會帶來什麼大影響，學區房依然會繼續天價。

但我們在討論這個問題之前，先來了解一下，和美國的學區房有什麼不同。

學區房是什麼概念？

在之所以有「學區房」這個概念，是因為城市教育資源分配不均衡，而的中國小教育，是以「就近」為原則入學，一些家庭為了爭搶優質教育資源，而導致優質中國小的附近房價越來越高。

近年來，天價學區房的新聞不絕於耳，2016年北京西城區一間不足11平米的小屋，因為靠近著名的北京實驗二小，以¥530萬成交，創造了單平米¥46萬元的新記錄。

美國也有學區房，美國的學區房房價也這麼瘋狂嗎？

美國學區房又是什麼概念？

和一樣，美國的學區房，也是因公立中國小教育資源劃分。好的「學區」，就意味著當地的公立中國小教育資源較好，下面具體說說美國的學區如何劃分。

就近入學，免費教育

在美國，公立中國小和幼稚園實行「就近入學」的原則，任何居住在這個學區內的孩子，都享受免費教育的權利。學校質量好的地區，就會吸引家庭搬到這些學校周邊居住，便形成了所謂的「學區房」。這裡的「居住」，也包含租住，等同於上文提到廣州剛開始實時的「租購同權」。

與私立學校和大學無關

在美國「學區」也是與公立中國小教育高度相關，無關大學，也無關私立學校。美國有非常大比例的私立學校，而且私立學校的教學質量和學術地位不遜於公立學校，很多美國的名人和知名企業CEO都讀私立學校。但「學區」只和公立中國小校相關。

優質學區與房產稅相關

美國房產需要每年繳納房產稅，而房產稅的大部分份額是用在當地的教育上。這就意味著，如果當地的房價高，房產稅收多，當地學校的財政狀況就會比較好，學校的各方面條件就會提升，會吸引收入較高的家庭在此居住生活，從而形成良性循環。

在美國的學區房相比其他房產是搶手的，在房屋同等質量和面積的情況下價格稍高，的確沒有像國內大城市的學區，有那麼瘋狂的房價。為什麼呢？

美國學區房房價是如何管控的?

美國也重視教育，也有學區房，學區房的房價也比普通房產要高，但沒有出現過熱的問題，這是怎麼做到的呢？有專家認為，這得益於美國公立教育體系的設計、政府對教育資源的調節配置以及對房地產投機空間的有效壓縮。下面我們來看看有哪些不同。

政策上注意均衡

美國聯邦、州和市三級政府均會在教育預算制訂和專項撥款時，有意識地向排名靠後的學區傾斜，通過政府教育基金的統籌使用、合理分配，盡量縮國小校之間實力差距，促使教育資源均衡均等。

差異化辦學，分流好學區壓力

美國公立學校辦學強調特色差異，重視考核學生綜合素質。美國公立學校一般都有各自不同的側重和特色，特別是在學生興趣愛好的發掘培養、教學方法和課程設置等方面。這種差異化辦學模式為學生和家長提供了更多選擇，也分流了「好學區」、好學校的招生壓力。

「購租同權」

美國沒有戶籍制度，人口流動很平常。在所有的公立學區，只要居住在當地，就可以享受當地的公立教育，不管是在當地買房，還在租房，或者只是臨時住在爺爺奶奶家，只要能提供相關的居住證明，都可以享受當地的免費公立教育。「購租同權」是很多華人在美國置業更青睞學區房的原因，即便子女還沒到年齡入學，房子出租也非常容易，且房價不會低。

私立學校普遍存在

前面提到過美國有大量的私立學校，有些私立學校的教學質量很好，甚至有很多私立學校是上百年的名校，我們熟知的很多美國富豪，政界和商界名流大多畢業於私立學校，像洛克菲勒家族、肯尼迪家族、羅斯福總統、比爾蓋茨、扎克伯格等都是從優秀的私立學校畢業，並進入美國頂級大學。

總體上說，美國的學區房雖有吸引力，但想要獲得優質教育的途徑並非這一條路可走，買不到學區房可以租房，租不到房可以讀私立學校，這就讓美國家庭面對學區房的時候可以保持冷靜，不會不計代價地瘋狂爭搶。

學區房緣何高燒不退？

前面提到關於添加學區房頻出的新聞，家庭對教育的重視程度，也基本代表著學區房的瘋狂程度，到底為什麼學區房高燒不退？

公立教育資源壟斷

在，最好的教育資源都被公立教育壟斷，私立學校就等同於差的教育質量，這就意味著想要好的教育，就只能在公立教育一條路上搶奪資源。

住房和戶籍決定了學區

在，尤其是像北京上海這樣的大城市，有戶籍和住房與否代表了很多不同。導致北京天價學區房也是這個原因，有了西城區的戶口還不行，要有北京實驗二小附近的住房，才算是真正進入了這個學區。這就讓很多有條件的家庭，願意不計代價地購買學區房，也造成了學區房的高燒不退。

今年7月，廣州通過了「購租同權」的地方法規，目前也僅在廣州市實施，短時間內還無法在全國範圍內推行。

害怕孩子輸在起跑線上

在很多重視教育的家庭，「不能讓孩子輸在起跑線上」的觀念非常流行，而不能輸在起跑線上最首要的做法，就是要讓孩子讀好的學校，接受好的教育。「接受好的教育」這一點本身非常正確，但好的教育除了在學校里學習的課程，還涵蓋家庭當中的教育。

過分重視學校教育

有些家庭過分重視孩子在學校里學習的內容，而忽略了對孩子的陪伴和鼓勵，對孩子的自信心、抗挫折能力、獨立思考、動手能力、解決問題等方面的培養力度不夠，把優質教育的「寶」都押在學校的課業上，這也是家庭和美國家庭的不同。

「購租同權」能否解決天價學區房？

對比到現在，可以看到的是：家庭和美國家庭都很重視子女教育，但面對學區房態度不同，一方面源於教育資源的嚴重不均衡，另一方面來自教育理念上的不同。「購租同權」出台以後是否可能解決天價學區房的問題依然未知，一方面不確定這項政策是否能在全國推行，另一方面教育資源不均衡的源頭依然還在，學區房的影響短時間內還會存在。

曾經打毛衣的母親坐在檯燈下陪孩子寫作業的畫面，不知道感動了多少家庭，這是曾經非常多人對「好父母」、「重視教育」的理解，然而在今天，我們也看得到很多家庭引進了很多不同的理念，他們帶很小的孩子去旅行，去探險，陪伴他們打開未知世界的大門，在他們畏難和害怕的時候給予鼓勵，這樣的家庭在越來越多的存在，也會削弱家庭對學區房的執著。教育是全方位的，成功也是多元化的，成長也是一個漫長的過程。

無論如何，都期望每一個重視教育的家庭，在教育上的投入，都得到應有的回報。