2017年一季度北京房地產市場報告

2017年的春天是可以載入北京房地產發展史冊的季節。因為北京史無前例的在3月的1個月內連續發布10餘項房地產調控政策，發布的部門也達到9個，不僅包括住建委、國土委等房地產息息相關的部門，還包括市教委、地稅局等部門。

房地產政策如此凌厲，2017年真的會成為這輪瘋狂勢頭的終點嗎？看，北京房地產市場一季度市場報告。

【商品住宅市場 | 價格】

總覽：價格達新高，但漲幅縮窄

4.58萬/平！2017年第一季度，北京70年新房商品住宅成交均價為45803元/平方米，此價格再次刷新北京商品住宅季度成交均價。同比上漲35%，環比上漲4%。

2017年一季度北京十六區中有10個區環比增長，其中6個區漲幅在10%以上，領漲前三區為平谷、昌平和密雲區，漲幅分別為31%、22%和15%。

2017年一季度北京四環以外區域商品住宅價格環比上漲，其中四~五環、五~六環漲幅均超過10%。

【商品住宅市場 | 供需關係】

0.5！從新房商品住宅供求關係看，市場依舊處於供小於求的態勢，供求比為0.5。

-36%，1/2！2017年第一季度新房商品住宅成交量6197套房源，同比減少36%，與2015年以來季度平均成交量相比減少一半，主要原因是供應量萎縮且處於傳統淡季，更重要的是2016年930政策的持續發酵。

-35%，17%。2017年第一季度新房商品住宅供應量3347套房源，環比減少35%，同比增加17%。

【商品住宅市場 | 存量】2.5萬套！

據數據統計，截止2017年第一季度，北京市70年商品住宅可售存量約2.5萬套房源，約470萬平米。什麼概念，按照2016年成交的4.5萬套，季度平均成交1.2萬套計算，可售存量將在2個季度，也就是半年內消化完畢。

假如2017年市場沒有那麼火，按照2016年一半的成交量計算的話，最多也將在一年內消化完成。問題是，現在的存量包括了別墅等高價產品，剩餘的普通住宅產品可能更少了。

【土地市場 | 成交】

60%！2017年第一季度成交經營性用地10宗，其中住宅用地7宗。合計規劃建築面積114.8萬平米，同比增加15%；其中，住宅建築面積約69.9萬平米，佔總規劃建築面積的60%，佔2016年成交的住宅建築面積（171萬平米）的40%。

48%！重點：在成交的約70萬平米商品住宅中，房企自持型商品住宅和自住型商品房合計佔比達到48%，幾乎達到一半的水平，可售商品住宅佔比為52%。

【土地市場 | 房企】

土地開閘放水，企業飢不擇食

2017年第一季度經營性用地平均競買企業數約11家，比2016年參買企業的平均值8.3家多2.7家。從北京土地市場競拍企業看，房企抱團聯合拿地成為北京土拍市場普遍現象。

最為典型的當屬4月6日大興舊宮競拍的兩宗地，正如天朗觀房勢報道「陣容堪稱世界盃」。

激烈的土拍背後，映射的不僅僅是房企的存糧儲備不足，更多的是房地產行業正在步入成熟期。

編號[2017]011號大興區舊宮鎮06、07地塊（16家競買者、9家聯合體）、編號[2017]012號（14家競買者、9家聯合體）大興區舊宮鎮10、11、12地塊。

【土地市場 | 供應】

29宗！60%！2017年第一季度全市公告經營性用地29宗，規劃建築面積514.5萬㎡。比去年全年供應宗數還多一宗，建築面積已達去年全年供應的60%。

另外，簡單分析一下最近的爆點！2017年計劃供應住宅用地1200公頃！

計劃是美好的，還要看執行！

4月初，北京市政府批准《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供應計劃》，其中明確2017年全市計劃供應住宅用地1200公頃。

需要說明和關注的幾點：

1.這裡需要解釋的是從以往政府供地計劃中可以看出，只要含住宅屬性的用地基本都算是住宅用地。假定這次的計劃說的是純住宅用地，不含商服其它類的話，那麼供給側改革才算是真的落實到位。

2.理想總是豐滿的，現實卻很骨感。從往年實際供應的土地情況看，100%完成年度供地計劃的年份是屈指可數的。

3. 看結構。從歷年官方發布的供地計劃中可以看到，住宅用地包含了商品住宅用地和保障性安居工程用地。在消息稱2017年計劃供應住宅用地的結構是，產權類住房25萬套，租賃住房5萬套。

這裡產權類25萬套房源是個比較模糊的概念了，因為商品住宅、棚改房、安置房等都是產權類住房，但是面向人群是不一樣的，大家更應該關注市場可售商品住宅部分的供應量。

2016年北京市土地供應情況：

【政策】這一次政策的發布速度跑贏了市場。

政策匯總，不多說，分享個官方的精彩總結吧。

寫了這麼多，小編認為2017年的北京市70年商品住宅房價依舊會上漲，但漲幅將有所縮窄。僅代表個人觀點哦。

主要原因有：

1、2017年市場上的存量房源太少了，需求量雖然有所遏制，但是依舊龐大；

2、雖然土地供應在繼續增大，但是這波土地蓋成房子至少要一年的時間，遠水解不了近渴，2017年只有消化市場存量和少有的土地供給了（在後續文章中會給大家一個土地潛在供應）。

3、高層表態：確保2017年房價環比不增長。其實這裡也有個模糊的概念——房價的「房」，這裡說的房子並未具體指明哪類房子，但是可以理解為涵蓋所有70年產權的商品住房，包括70年新房商品住宅、70年自住型商品住房。本報告所說的上漲，僅僅是市場上可售的70年新房純商品住宅，不包括自住型商品房。