保利地產：城市群戰略初顯成效，央企整合提檔加速

核心觀點

公司是全國化布局的典型房企，核心城市群的布局初顯成效。公司土地儲備遍布國內73個城市。截至2016年末，公司待開發面積達到6344萬平米，能夠支持公司未來2~3年的開發需求；新增拓展項目達到112個，創歷史新高。2016年公司銷售額達到2101億元，其中在珠三角、長三角、環渤海三個核心城市群的銷售額分別達到612億元、470億元、320億元，三大城市群的銷售佔比超過70%。同時公司已經成立了3個平台公司，聚焦在核心城市周邊的衛星城市，打造蛛網式的城市群布局。

央企整合破冰，有望實現彎道超車。自2010年國資委提出「78家央企退地」后，在保留的16家央企中，公司屬於銷售規模最大的開發商，也承擔著央企整合的重要任務。去年公司已經以20.3億元收購了中航工業集團旗下中航地產的9個項目，新增土地儲備331萬平米。公司還將繼續整合中航工業集團旗下的其他地產業務平台，通過併購整合實現低成本快速擴張。後續公司也將藉助保利集團的背景逐步整合一些其他的央企地產資源。

房地產基金助力主業規模擴張，房地產社區服務搶佔存量市場先機。公司的房地產基金累計管理規模600億元。目前信保基金主要以投資公司項目為主，在拿地和開發方面為公司提供資金支持，有效地為公司降低槓桿率。另一方面，公司的社區服務版塊已經布局了物業管理和養老地產，其中全資子公司保利物業管理面積8871萬平米，已申請新三板掛牌。

財務預測與投資建議

給予買入評級，目標價12.20元。我們預測公司2017-2019年每股收益分別為1.22/1.53/1.92元。運用可比公司估值法，可比公司2017年平均估值為10X，我們給予估值10X，對應目標價為12.20元。我們同時用RNAV對公司估值，每股RNAV為13.75元，目前市價較RNAV折價30%。

風險提示

房地產市場銷售可能低於預期。房地產融資持續收緊。