司法部一紙公文衝擊炒房客和中介！（有房老人必看）

前段時間北京被爆690萬元房產被以1000元價格賣掉的極端案例，使得司法部在8月14日痛下了一次狠手。而這一狠手，將對樓市的炒房客和中介產生帶來衝擊。

7月29日南都報道，詐騙嫌疑人向有房產的老人推薦「以房養老」的高收益理財產品，建議老人將房子抵押後向貸款公司借款理財，卻讓老人在不知情的情況下籤訂了「委託書」，隨後多方配合，私自將老人名下的房產以低價賣掉獲利，導致房產「一夜之間」悄悄被網簽，甚至有價值690萬元的房產以1000元的價格賣掉。據介紹，目前北京地區因一廣姓嫌疑人案立案的受害者超過30戶，年齡在65到80多歲之間，每戶的平均財產損失超過200萬，總價值超過6000萬元。

在上述案例中，按照法律規定，經過公證的合同是具有法律效力的，其中《借款合同》和《委託書》最為關鍵，相當於老人既借了款，又把房屋處置權交了出去。

但與此同時，《借款合同》和《委託書》其實是沒有關係的，這兩者是分別獨立存在的法律關係，借款合同只是表明了老人向債權人借了款，但《委託書》則是另一種委託關係，有了這份《委託書》，不管老人在不在場以及是否同意，受託人都可以把房子賣掉。

而《公證法》中第二十七條第二款規定：「公證機構受理公證申請后，應當告知當事人申請公證事項的法律意義和可能產生的法律後果，並將告知內容記錄存檔。」

但在此案中，多位被騙老人幾乎都在公證環節被有意隱瞞，合同內容不讓老人看到，從而使得委託人能夠全權處置老人房產。

在媒體披露北京市相關公證處涉嫌違規辦理「以房養老」公證問題后，北京市司法局高度重視，按照司法部和北京市委政法委的要求，迅速組成工作專班，對涉事公證處和公證員執業行為開展核實、排查，並將在查清事實的基礎上，依法依規作出嚴肅處理。

北京市司法局的調查尚在進行之中，但司法部立即放出了雷霆手段。8月14日，司法部網站公布了《關於公證執業「五不準」的通知》。

一是不準為未查核真實身份的公證申請人辦理公證。公證機構、公證員應嚴格審查公證申請人的身份，告知冒充他人、偽造證件、騙取公證書的法律責任後果，未經證件視讀、單獨談話、交叉印證、身份證識別儀核驗等程序，不得辦理公證。申請人使用臨時身份證，公證員未到公安部門核實的，不得受理公證申請。對涉及敏感、重大權益事項的公證申請，應當由有經驗的公證人員認真審核。

二是不準辦理非金融機構融資合同公證。在有關管理辦法出台之前，公證機構不得辦理自然人、法人、其他組織之間及其相互之間（經人民銀行、銀監會、證監會、保監會，商務主管部門、地方人民政府金融管理部門批准設立的從事資金融通業務的機構及其分支機構除外）的融資合同公證及賦予強制執行效力公證。

三是不準辦理涉及不動產處分的全項委託公證。公證機構、公證員辦理涉及不動產處分的委託公證，應當按照「重大事項一次一委託」的原則，告知當事人委託抵押、解押、出售、代收房款等的法律意義和法律後果，不得辦理一次性授權全部重要事項的委託公證，不得在公證書中設定委託不可撤銷、受託人代為收取售房款等內容。

四是不準辦理具有擔保性質的委託公證。公證機構、公證員在辦理涉及不動產處分的委託公證時，應當嚴格審查申請人的真實意思表示，審查其與受託人是否具有親屬關係，不得辦理名為委託實為擔保，或者可能存在擔保性質的委託公證。

五是不準未經實質審查出具公證書。公證機構、公證員應當盡到更高標準的審查注意義務，不得片面依賴書面證據材料而忽視溝通交流，不得只重程序合規而輕實體內容審查。對涉及敏感、重大權益事項的公證事項，除通過交叉詢問、分別談話等形式進行審查外，還要綜合使用儀器識別、聯網查詢等方式進行審查核實，全過程記錄存檔，必要時應當全程錄音錄像。公證員對「合理懷疑」的公證申請，應當及時提請公證機構進行會商研究，進一步核實有關情況，所需時間不計入法定辦理期限。要嚴格審查申請人的真實目的和公證書的用途，不得以簽名（印鑒）屬實公證替代委託公證，以原件與複印件相符公證規避對實質內容的審查。

司法部出台的「五不準」規定是一個補漏措施，無疑將更好保護產權人的權益。與此同時，「五不準」中三四條，將直接影響到房地產交易，尤其對炒房客異地買房以及借名買房以及賣房產生較大影響。

其中，影響最大的屬「不準辦理涉及不動產處分的全項委託公證」 以及「重大事項一次一委託」 、「不得在公證書中設定委託不可撤銷、受託人代為收取售房款」這些規定，這意味著無論買房賣房，如果需要委託代理，交易時間都將延長，樓市上房屋的整體周轉時間也將加長。可以說，司法部「五不準」是從另一個角度，踐行了「房住不炒」的要求。

如此一來，對中介來說，也是一個利空。