商品住宅實施全裝修，會對市場造成什麼影響？

近日，蘇州市政府印發文件《市政府辦公室印發關於推進裝配式建築發展加強建設監管的實施細則(試行)的通知》。《通知》中指出，新建普通商品住房應實施全裝修，其他居住建築倡導實施全裝修。

筆者之前曾參編過住建部主導的一本關於保障房的書籍，恰好負責關於成品住宅（即全裝修住宅）這部分的內容。其他章節多由一幫理工科博士大咖負責，作為典型文科生的筆者誠惶誠恐，但在多方查找資料和學習之下，對這方面也略有心得。

全裝修≠精裝修

有朋友問我，全裝修是不是指精裝修？其實，兩者的衡量維度是不一樣的——全裝修是指裝修的範圍，而精裝是指裝修的檔次和規格。

建設部早在2002年出台的商品住宅裝修一次到位實施細則中明確提出全裝修的概念：指房屋交鑰匙前，所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完畢，廚房與衛生間的基本設備全部安裝完成。按建設部規定，住宅裝修設計應該在住宅主體施工動工前進行。也就是說，住宅裝修與土建安裝必須進行一體化設計。

而一般精裝修的房子，地面是地板，牆面以及屋頂有石膏邊，廚房是整體櫥櫃，衛生間有瓷磚，只需搬進傢具和沙發等軟裝，就可以拎包入住。

換句話說，全裝修反映的是面，精裝修則是在全裝修的基礎上加以升華。全裝修不一定是精裝修，,但精裝修一定是全裝修。

哪些城市實施了全裝修？

早在2008年8月1日，住房和城鄉建設部就對外發布了《關於進一步加強住宅裝飾裝修管理的通知》要求各地制定出台相關扶持政策，引導和鼓勵新建商品住宅一次裝修到位或採用菜單式裝修模式，分步實施，逐步達到取消毛坯房、直接向消費者提供全裝修成品房的目標。

江蘇省住建廳在2010年發布了江蘇省《成品住房裝修技術標準》。明確了到2012年，蘇南中心城區新建住宅「成品房」比例達到50%，其他地區為30%。

北京市住建委在2015年底發布，北京市公租房、經適房、限價房、棚戶區改造安置房及自住房全面實施全裝修成品交房。

浙江省2016年5月施行的《浙江省綠色建築條例》率先提出：到2020年底，浙江新建多層和高層住宅將基本實現全裝修。9月10日，浙江省又印發《關於推進綠色建築和建築工業化發展的實施意見》，提出「10月1日起，全省各市、縣中心城區出讓或劃撥土地上的新建住宅，全部實行全裝修和成品交付，鼓勵在建住宅積極實施全裝修。」

上海市政府2016年也發布相關實施意見，提出自2017年1月1日起，外環線以內城區新建商品住宅實施全裝修比例達到100%，其它地區達到50%。

海南省住房與城鄉建設廳5月22日正式印發公布《海南省商品住宅全裝修管理辦法(試行)》，提出海南從2017年7月1日(含)后取得施工許可證的商品住宅工程全部實行全裝修。全裝修要積極推廣應用綠色建材和綠色建造方式，加快推進建築產業現代化，全面提升商品住宅質量品質。

會對市場產生哪些影響？

住房全裝修已漸行漸近。而一旦住房全部要求100%全裝修，會產生什麼影響？

第一，杜絕通過毛坯房變相漲價問題，房地產價格趨向於更合理。

長期以來，市場上多為毛坯交房，而全裝修成為開發商調節房價的槓桿。在市場不景氣的時候，他們往往通過剝離裝修降低總價，以促成銷售；而在市場上揚的時候，全裝修則成為溢價的根據。譬如，在北三縣盛極一時的「溢價銷售」中，買房送裝修就是其中重要的一環，而溢價部分卻不會出現在合同中。而在「買房送裝修」的名義下，也有不少貓膩。譬如，實際的裝修費用已被偷偷加在房款里，但裝修的質量卻與價格不相匹配。

但是，如果要求住房100%全裝修，開發商通過毛坯房變相漲價以突破監管的途徑就會被堵住，房地產價格市場會變得更合理。

第二，有效避免個人裝修對於房屋主體結構的破壞，以及二次裝修帶來的資源浪費。

如果消費者買了毛坯房，個人裝修所引發的資源浪費、環境污染、噪音擾民、效率低下、建築安全隱患等問題備受詬病。

個人裝修的「大拆大改」會破壞主體結構。一是對房屋結構的破壞。因為住戶不懂房屋結構，隨意拆改牆體的現象非常嚴重。有的住戶為利用牆體做壁櫃、櫥櫃而拆掉部分或整片承重牆；有的拆掉聯窗牆體或衛生間牆體，這些做法都嚴重削弱了牆體抗震能力。還包括對樓板、陽台和廚房結構的破壞。

個人裝修易造成火災隱患。個人裝修不按消防法規進行施工，裝修材料會選用未作防火處理的易燃品，家用電器的增加導致了用電安全隱患。

個人裝修易造成資源浪費。一是散戶裝修更換潔具、便器、電器開關、插座、燈具、門窗和暖氣片等造成了浪費，這使得毛坯房每平方米至少60元的材料設備變成了垃圾和廢品。二是家庭裝修施工中的長明燈、長流水、大功率電動工具帶來能源浪費。三是裝飾公司管理不嚴，會將剩餘材料當作垃圾處理，浪費現象嚴重。四是產生的大量建築垃圾大部分無法回收處理。據測算，住宅裝飾裝修平均1戶產生2噸垃圾，其中有85%是可以回收再利用的資源。全國每年大約有2000萬戶進行裝修改造，1年就浪費了3400萬噸可利用資源。

個人裝修的正常工期為45～60天，裝修時間持久，難以控制；噪音不斷，嚴重影響小區住宅安寧，影響鄰里居住環境。裝修作業人員的生產、生活及裝修垃圾也會帶來環境管治問題，增加小區物業管理的困難。

而全裝修房作為商品住宅發展的大趨勢，它不僅節能環保、節約成本，還可保障房屋結構安全，減少裝修安全隱患。

第三，加劇行業洗牌。

全裝修住宅不是簡單的「毛坯+精裝」，而是通過設計前置，在建築設計階段同時進行室內設計，從後期裝修使用的角度，提出戶型的相關修改意見，確定好合適的尺度和點位，結合室內設計對戶型設計進行進一步的完善與優化，在優化的基礎上根據不同空間的使用需求進行精細化設計。

全裝修住宅的裝修與土建安裝為一體化施工，施工裝配化程度較高。在設計與施工一體化的基礎上，提倡全裝修住宅標準化設計，通過戶型設計標準化促進實現部品、構件設計的標準化，從而實現最大程度的規模化效益。

全裝修住宅的構配件及部品是在工廠中生產，在現場裝配化施工。這種變革是由毛坯房裝修的半手工、半機械比較落後的建造方式，轉變為一種工業化的生產方式。

另外，全裝修住宅的建設涉及裝修設計、部品生產、裝修施工、組織與運營等方面，需要房地產開發企業、設計院、施工單位、部品生產商、建材供應商、物流配送商等多方協作。

綜上所述，全裝修住宅作為房地產業升級的措施之一，對於開發商各方面的能力要求更高。所以，那些專業能級較弱的中小企業，則面臨被淘汰的風險。

第四，全裝修房的標準問題亟需統一。

根據北京市消費者協會的權威數據顯示，目前在房地產投訴中，精裝修投訴已超過30%，成為第一大房地產投訴熱點。

而如果新建普通商品住房全部實施全裝修，裝修的質量問題就會付出水面。因此，相關部門必然會出台更完善的驗收標準、更嚴格的審查機制，才能有效應對全裝修住宅趨勢的形成。

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