人工智慧時代的樓市何去何從

日前，潘石屹在一場「未來已來--潘石屹對話人工智慧新勢力」的對話現場表示，互聯網時代和人工智慧時代的到來是反房地產的，這意味著房價會降。

他做出這個判斷可能基於兩點理由，一個是，他認為房地產行業「拿地-開發-銷售」的商業模式到2017年基本已經結束了，地價高，地產企業利潤率很低，天花板已經在來的路上。第二，他似乎是從人性的角度來解釋，表示房地產之所以發達，是因為人有擁有的慾望，要有一個房產證。擁有的慾望促成了房價不斷上漲。而在人工智慧、互聯網時代，使用比擁有更重要，分享比使用更重要。互聯網時代和人工智慧時代的到來是反房地產的，這意味著房價會降。

如何看待潘石屹的觀點呢？我們也可以從兩個部分來分析，首先，就是潘石屹自己從事的事業以及地產業未來做出的判斷。潘石屹在一線城市擁有諸多的寫字樓，而他現在正在拋售這些資產，因為他認為傳統地產開發模式基本結束。這似乎是地產界一個普遍的判斷，另一個地產巨頭萬達也在執行「輕資產」的策略，將酒店與文旅項目低價拋售給了融創。

潘石屹與萬達所擁有的都是商業地產，目前面臨的問題是回報率過低，比如潘石屹的辦公物業凈租金回報率為2.7%左右，遠遠低於的利率水平，如果考慮到很多項目還要承擔大量過高的借款成本，這是一個無法持續的資本遊戲。因此，資產價格過高與運營收益過低的背景下，出售資產是最好的辦法。

如果放在整個地產業的背景看，隨著商業樓宇供給飽和以及住宅擁有率大幅提高，市場需求將逐步減少。而旺盛的需求是過去十幾年樓市大幅上漲的主要原因，資產價格上漲導致更多的投資與投機需求，形成了一個不斷推動價格上漲的閉環，這也是潘石屹所說的「擁有房產的慾望」驅動。但是，人們似乎忘記地產是不動產，除了自住之外，如果價格停止上漲而沒有了套利機會之後，地產的持有成本很高（按揭貸款），但盈利能力很差（租金回報率低），流動性很低。考慮到需求的減少以及資金成本進入上漲周期，包括商業地產在內的地產業的確是碰到了價格上的天花板，資產價格很難有套利機會，而回報率相對很低。

第二部分就是如何看待在人工智慧、互聯網時代房價會降低的觀點。這個觀點並不奇怪，我們也可以從兩個方面來分析，首先，互聯網在早已經普及，互聯網讓整個世界溝通和連接的空間界限消失，比如說美國很多服務部門將業務外包給了印度等等。現在，又建立了一個遍布全國的高鐵網路，縮短了各地的物理距離，讓整個國家「縮小」了。隨著北上廣深等一線城市房價暴漲到讓那些只有工資性收入的人難以承受之後，大量公司正在向二線城市遷移，因為互聯網、高鐵網抵消了聚集帶來的信息優勢，遷往二線城市又能降低企業和員工的成本壓力。因此，互聯網、高鐵網會讓整個國家扁平化，從而會阻止一線城市房價不斷上漲的趨勢。

如果未來人工智慧時代來臨，可能會導致大量中產階級（白領階層）以及藍領工人失業，至少會抑制工資上漲，讓勞動力不再值錢。這會在分配上出現兩極分化的趨勢，即生產和利用人工智慧的企業會有越來越高的利潤，普通勞動者面臨失業壓力以及工資降低的風險。當樓市喪失大量有購買力的客戶，那麼，對房價而言是一個巨大的衝擊。

這不是危言聳聽，就在近日，美聯儲主席耶倫警告，科技和全球化正在「消滅」美國中產階級，她表示如果美國還想保住中產階級的工作和薪資，就必須注意到人工智慧對工作機會的影響。在此之前，一些科學家、機構或者企業家已經對這種未來表示了擔心。

所以，互聯網時代和人工智慧時代的到來是反房地產的觀點存在一定的邏輯基礎，互聯網時代的去中心化以及人工智慧時代人的價值降低，決定了房地產不再是一種可靠的資產， 如果繼續依靠資產價格套利進行投機或投資，也不是一個好的主意。租房在西方國家是一個比較普遍的現象，也可能開啟一個租房的時代，因為房價已經過高，而政府目前的土地政策似乎正在推動地產商自持物業出租，比如上海，深圳等城市新推出的土地已經執行這項政策。

從大的背景看，城市化與工業化的高潮已經過去，經濟正在轉型中，這通常意味著房價高速增長的時代已經結束，經濟結構調整會帶來收入分配的調整，不管人工智慧時代是否降臨，這種分配的調整與高住房自有率也註定了房價會有下降的趨勢。

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