祝磊：越南高端房產市場未來5年的機遇與風險 | 海外

一、影響越南房地產未來的3個變數因素

1、信貸政策的支持和人們購房消費習慣的逐漸改變

越南民眾傳統上習慣用大 袋大袋的現金去購房，但現在這個習慣正悄悄改變，更多人開始用貸款購房。2015年前8個月越南發放給購房者的貸款激增22%，這一現象對越南來說是一個 標誌性轉變，因為在越南，購房者拿出一袋子一袋子的錢進行現金交易的情況並不罕見，房地產金融貸款也在促使該國房地產行業復甦。

但越南銀行的貸款利率非常的高，因為銀行的吸儲成本在5.5-7.6%左右，所以貸款利息也要在9-11%左右（國家規定放貸的最高利息不得高於 13%）。這會給貸款購房者帶來沉重的還貸壓力，抑制了房貸金融市場對房地產市場助推作用。加之上次房地產市場崩盤的直接原因就是房價下跌后根本無人接手 嚴重虛高的房產，而眾多投機購房者又無力償還高額的房貸，市場只能以崩盤方式慘烈回調，所以越南普通民眾對用貸款買房還是心有餘悸，不為大多數人所接受。

2、目前合理的租金回報率

世邦魏理仕認為越南房地產市場高速發展的另一個重要原因是，相比較亞洲其他國家，這裡具有更高的租金收益。根據位置和類型不同，越南房地產租金收益率介於6-7%之間。

胡志明一線地段高端商品房的均價為3200美金，90平方的兩房的租金現在約為1500美金一個月，扣除所有稅費后可以凈得10個月的租金。

但相信隨著高端商品房供應的不斷增加，未來的租金水平會逐漸下滑，而且這個趨勢是不可逆轉的，因為可以承受高租金的外國租戶的增長速度遠遠跟不上供應的速度。

3、政府對房地產市場的態度

越南的國情和有很多相似之處，所以政府的態度對房地產市場有很大的影響，目前政府對房地產市場的態度是大力支持的，政府的思路是吸引外資進入房 地產市場，既可以引進競爭避免壟斷，進一步活躍房地產市場，又可以增加高端房產的購買人群和消化能力。還可以促進國家經濟進的發展，同時這也是一種國內經 濟風險轉移的方式。目前房地產領域吸引外資在越南吸引外資領域中排名第二，占越南外資的9%。

但政府的態度是隨著市場的變化而變化的，如果政府覺得市場過熱或是短期出現快速非理性上漲，政府也可以隨時出台相應的調控措施，如大幅提高買賣差價 的增值稅稅率，在2009年政府出手調控市場時就將買賣差價的增值稅稅率由10%大幅提高到25%，直接引爆泡沫的破裂。但總體來說政府的調控對於房地產 的長遠健康發展是有好處的，對於長線的價值投資者影響不算太大，但對於短線投機者影響可能就比較大。

二、越南房地產市場的2個固有風險

1、市場風險：體量小、受眾少、房價起點高，市場容易過熱產生泡沫

越南總 人口雖然有九千多萬但大部分還是都分散在農村和小城鎮里，全國只有2個過千萬的特大城市，全國第三大城市海防（也是直轄市）只有約200萬人口，第四大城 市峴港（也是越南最大的旅遊城市）只有150萬人口，從全國來看城市人口集中度不高，所以值得投資的只有胡志明和河內。河內由於歷史原因城區的規劃很差， 街道狹小大量的老民居雜亂無章，而政府又無力拆遷重新規劃，因為越南法律規定城市宅基地的產權是永久性的，所以河內房地產的機會應該是在政府未來另建新區 的時候，目前機會不多。那麼真正有投資價值的就只有胡志明了，這也就導致了胡志明的土地和房產絕對不會便宜，至少相對它目前的經濟發展程度和越南大多數人 的收入來說價格是比較高的，能買得起都是非富即貴或是外國人，即使是本地的月收入5000人民幣的中產和白領如果沒有其他收入想買房也是不容易的，而且房 貸利息又非常的高，槓桿的作用也不普遍，導致的後果就是一旦市場熱起來房價到了高位，就會因為房價和收入差距過大而缺少接盤俠或是接盤俠成長速度遠遠跟不 上房價上漲的速度，從而有價無市，而一旦交易量萎縮，市場拋壓反而會成倍加大，最後隨著人們對房價心裡預期的改變市場由牛轉熊就是順理成章的事了。

2、匯率風險：越南盾的趨勢性貶值

這是進入越南市場無法迴避的問題，不論 你做的是什麼最終你都是要把收益換成美元離場的，而從越南盾的歷史來看，對外貶值對內通貨膨脹是大概率的事件而且是趨勢性的。因為越南是複製的發展模 式，可以參考改革開以來人民幣走勢就會對越南盾將來的方向有一個大致的判斷，而且越南的經濟體量小抗風險能力差，更加容易受到外部的影響，一旦有危機發生 其貶值的速度會非常快根本不給你撤離的時間和機會，所以你在越南的投資必須是超收益的，起碼要能跑贏它的通脹和貶值速度（我給它的正常預估是10%）。

三、外國人在越南買房的法律規定和限制

擁有赴越南簽證的外國人、外國投資基金、外資銀行、外企在越分支機構和代表處均可購買房屋，可購買公寓和包含土地產權的別墅等。

房屋產權為50年（但與越南公民結婚的外國人可擁有房屋永久產權）。

每人在一個公寓小區或一個坊級行政區劃最多只能擁有一套房屋；

外國人所購住房的面積和總套數不受限制，但每個公寓小區外國人擁有的住房總數不能超過30%， 每個坊級區劃內外國人擁有的別墅不能超過250套。

買房時必須通過銀行轉款。

通過這些政策可以看出越南政府對於開放外國人買房還是相當慎重的，也怕一旦投機資金大量湧入會使市場過熱而失控，再次導致泡沫的破裂。

四、在越南買賣房屋的稅費

買房時要向開發商交，10%的增值稅和2%的管理費（這些本來都是開發商要交的）。

租房要交：企業要交租金20%的企業所得稅，個人要交5-35%的個人所得稅。如果你是通過中介租房的還要付給中介1個月的租金做中介費。

賣方時要交：買賣差價的10%的增值稅，賣價2%的印花稅。如果你是通過中介賣房的還要付中介賣價1-3%的中介費。

五、2016年和2009年越南房地產市場的差異

2016年越南經濟更穩定，基礎設施更完善，投資商也更慎重，老百姓更富裕購買能力也更強，並且在有過一次崩盤的經歷后，購房者應該也不會再不顧自 己的承受能力去過分追高。同時政府在應對市場風險的經驗和手段也會更加完善，所以現在房地產市場自身的健康程度與09年時已經有了質的改變。

政府放開了外國人買房的限制，成功吸引大批外部資金進入市場，對高端市場的承接和消化能力大大增強，當然外部的熱錢也是把雙刃劍，也可能因此迅速抬高房價產生泡沫。所以政府也對此做了諸多限制，而且相信政府的武器庫里有足夠多的政策武器可以隨時出手調控市場的節奏。

六、以前的西貢被稱為「東方小巴黎」那麼未來的胡志明會成為下一個上海么？

在梳理回顧了越南房地產的歷史，展望了越南經濟的未來前景，再將現在的胡志明和十年前的上海加以對照，我想結論應該已經是呼之欲出了，只要認可越南 未來經濟的高成長性，就可以堅定看好胡志明的龍頭地位，那麼現在胡志明的房地產市場就還是一塊價值窪地。現在上海的外灘、中環、陸家嘴、浦東、徐家匯，十 年前你可能錯過了機會，那麼現在再給你一次重新擁有的機會你會抓住么？

如何分享未來5年的機遇：短線投資者可以精選地段，分高、中、低檔分級配置，快進快出在6個月到1年內獲得平均1倍的收益是完全可能的。對於中長線 投資者可以選擇核心和一線地段，持房出租待漲，2-3年的時間獲得平均2倍的收益也不是難事。如果是作為資產配置長線持有，5年3-5倍或許也不是夢，至 於在更長的5-10年就要視市場節奏的變化而變化了，本人的見識水平有限只能看到的這裡了。

隨著越南經濟高速發展和加入TPP的臨近，大量遊客和外資進入越南，越南的休閑度假地產和工業地產也將迎來一個高速發展的機會，但因為對此沒有特意去了解所以在此就不啰唆了。

本文是根據自己在越南5天所見所聞（但真正專門去跑樓盤只有1天），走馬觀花得來的一些浮光掠影，其中的錯誤和疏漏之處必然很多。好在只是拋磚引玉，希望真正的行內人士能夠指正並給出真知灼見，對大家在越南的投資提供真正的幫助和指導。

在越南的這幾天得到了越南IVS楊總、越南資深旅遊業者三斤、胡志明資深地產人士妮妮的大力幫助，本文能夠成篇也要感謝他們的指引和寶貴意見，在此一併謝過！