深挖鄭州自貿區價值窪地 還有哪些地方可投資？

2月底，河南省自貿區鄭州片區綜合服務中心終於揭開神秘面紗。該服務中心位於金水東路心怡路，目前已有17個政府部門入住，開設67個窗口，可辦理211項業務。河南自貿區將於3月正式掛牌，自貿區生活離每一個河南人愈發近了。

近日，有公眾號曝出河南自貿區鄭州片區劃片範圍，小編在官網並沒有看到具體規劃公布。但按照屢次網傳都成真的規律，這次估計也八九不離十。

網傳的規劃中，鄭州片區受益最大的要數經開區，包括經開核心老城區和濱河國際新區，約41.22平方公里的範圍區域。

（圖片來自網路）

隨著河南自貿區的正式掛牌，將來會有更多企業入駐經開區，區域的投資機會、商業機會隨之增多；從另一面來說，未來河南自貿區具體政策一旦落地，或意味著投資門檻增高、成本將成倍增加。

從發展前景看，自貿區內買房投資是最好的，然而區域內投資空間也是有限的。目前來看，經開區現在最火熱的投資區域，除了濱河國際新區，就是經開老城區。

到底，在鄭州自貿區最大片區的經開區內，還有價值窪地嗎？

經開區為什麼火？

三區圍繞 成發展黃金區域

帶著這個問題，我們先來熟悉一下經開區。看看它為何會成為鄭州自貿區最大片區。

鄭州經開區成立於1993年4月，2000年2月獲批為河南省首個國家級經濟技術開發區。鄭州經開區規劃控制區域範圍北至隴海鐵路，西至機場高速，南至福山路（鄭民高速南約1公里），東至萬三公路，面積158.7平方公里。

經開區距鄭東新區CBD僅有3公里，因緊鄰鄭東新區，成為其生態工業園和產業支柱。沿隴海高架向東可直達經開區，距市中心也僅有7公里。北有鄭東新區，西有鄭州市老城區，東有航空港區，成為被三面夾擊黃金區域。

那麼， 經開內部最火區域在哪兒？

老城、濱河協同發展

對於整個經開區，可以分為三個大區域：接近鄭州市區的成熟老城區、濱河國際新區，以及經開區重要產業支柱的國際物流園區。從下圖可以看出，前兩個區域在整個經開區佔比不到一半，最大的還要屬國際物流園區。

網傳的鄭州自貿區經開區片區就是在成熟老城區、濱河國際新區內。與國際物流園區僅一路之隔，作為自貿區的聯動發展區域，發展機會不容小覷。

經開成熟老城區自然不用多說，完美接壤鄭州市區，屬於鄭州市區的外溢區，配套相對完善。區域內早有陽光城、金沙湖高爾夫官邸、宏光合員等項目，該區域房價大致於鄭州其他主城區持平，穩定在16000-20000元/㎡左右。

濱河國際新城是鄭州經開區的核心區域，被定義為鄭州都市區九大區域性新區之一，是經開區地王集中地。中建、康橋、綠地、海馬、亞新等部盤於此，經過2016年的房價上漲，該區域房價在14000元/㎡左右。

國際物流區聯動發展

前兩個區域發展房地產市場發展較早，且發展速度不斷加快，價格也隨著地王的一次次誕生不斷上漲，幾乎和鄭州其他主城區並無二異。

作為經開區主要組成部分——國際物流園區，定位為鄭州市未來現代物流業發展的主要載體、核心區、國際物流產業基地。目前河南的納稅大戶宇通客車、宇通重工、河南雙匯等多家知名企業已在該區投產。

人口凈流入大

近日，更有消息稱上汽整車裝配廠（第三工廠）已經低調落戶鄭州，就在宇通公司隔壁。這又將帶動大量的配套、加工等一系列工廠出現。大量的人口遷入，勢必帶來消費及居住人群，以及商業的繁榮，和投資價值的增加。

未來，經開老城區老廠房在外遷，政府把土地收回后再做規劃。很可能兩年後，經開成熟片區房價將與東區接近，房價會到2萬-2.5萬。經開區成熟片區及濱湖國際新區的高房價迫使部分剛需外溢，新工廠、物流企業入駐等，及外來人口凈流入，更會刺激該區域房價的上漲。

目前，國際物流園區已有碧桂園、保利、恆大等住宅項目，除了保利羅蘭香谷受政策影響較大，其他項目開盤即清盤，去化率非常高，住宅成交價在10000元/㎡左右。這已明顯低於其他兩區。

「十字形」交通路網

如果說交通方面，南三環作為區域「中軸」，使得鄭州主城區與經開區緊密相連。國際物流園區的另一主幹道前程大道規劃的下穿工程即將動工，未來至象湖行政區開車只需10分鐘。

交通的便利亦將帶動區域發展，在省政府周邊工作的人，或許會選擇到此租房或者買房，畢竟東區房租比在其他區域買房月供還要高。

商業具有唯一性

國際物流園區美中不足的就是商業配套稀缺。

目前來說，區域內唯一的區域商業配套只有美景美地麟洲。唯一性使其有很大的投資優勢。美景美地麟洲地處區域內兩大核心主幹道南三環與前程大道交匯處，規劃有酒店、寫字樓、風情商業街、購物中心等商業配套，可以填補區域內商業空白。一期高端小公寓更是區域內的稀缺產品。在鄭州9區限購限貸的大潮下，不限購產品可謂寥寥。

目前，國際物流園區管委會已確定入駐美景美地麟洲，未來該項目也將成為區域內行政、商務、金融中心。

美景美地麟洲一期總體量約19萬㎡，產品涵蓋有1#樓26層及2#樓25層高端精裝公寓，約1800套，還有一棟26層的寫字樓（經開區國際物流園管委會入駐6-14層）。4萬方的商業配套，定位為區域的商業中心。

一期精裝小公寓開盤在7800-8500元/㎡，首付分期5萬元起，作為限購區域的不限購項目，投資門檻較低。

未來，鄭州自貿區的重要組成部分——經開區，不但是物流集散中心，更是加工貿易基地，國外資本可在此從事與金融、醫療、娛樂方面的經營活動。毋庸置疑，目前國際物流園區是經開區價值窪地。未來，人口凈流入增大，交通環境改善，綠化、醫療、教育、商業等城市功能完善，必將讓國際物流園區大發異彩。