共有產權房：開發商手裡的自持商品房哭了

北京市的共有產權住房大規模來襲，而且明確了其戶型、層高等均不低於商品房標準，甚至規定了每戶要配套1個車位，這比很多經濟適用房小區規格還要高，很多經濟適用房小區車位配比率才1:0.5。

未來，北京市新建的自住型商品房，將會變身為共有產權住房，個人和政府共有產權份額，個人買房成本大大降低，而且所購共有產權房還可以用來出租，租金也按照比例與政府進行分成。

很顯然，共有產權房是一種比限價商品房更能提供低收入家庭買房保障的新型政策性住房，降低了自住型家庭買房的成本，有效幫助很多暫時沒能力買房的家庭圓了住房夢。

共有產權房政策發布后，北京市未來將大規模建設共有產權房，包括在開發商商品房項目當中採取配建的形式，來提供共有產權房。

共有產權房單套面積控制在90平米以下，確保剛需住房家庭受到保障，而不讓那些開寶馬、賓士的「有錢人」渾水摸魚。

看到這個消息，很多買不起房的家庭笑了，而此前大規模競爭自持性商品房的開發商們，恐怕要哭了。

去年以來，北京市出讓的商品房用地當中，大部分都有配建自持性商品房的要求，最高的競爭到了100%自持和自持70年。

如果開發商真的打算出租這些自持性商品房去盈利，簡直比登天還難。媒體報道稱，北京的自持性商品房項目，大多數年租金回報率只有1.2%左右，這連項目的銀行貸款利息都不夠。

更可笑的是，大多數開發商沒想好自持商品房怎麼辦的時候，就貿然舉牌去競爭地塊，出發點就是「賭一把」。根本沒有任何運營的方案，結果拿了自持性商品房地塊回來，又不知道如何開發。

其實，很多開發商都在賭自持性商品房會有政策放開的那一天，會允許開發商出售。但是，北京市住建委先後出台了幾條措施，堅決封堵了開發商打算出售自持性商品房的退路。即便是開發商和某企業進行團建、團購的形式進行合作開發也不允許，自持性商品房嚴格規定了出租年限、出租合同簽訂方式、不允許簽訂以租代售合同等等。

隨著開發商手裡的自持性商品房規模越來越多，便有開發商打起了主意：將這些自持商品房當做資產攢在手裡，未來北京的房租和房價一定會水漲船高，以後再邊走邊看也不遲。

可是，隨著共有產權房的推出，將開發商們捂著自持性商品房做資產的念頭打破了。

一位開發商負責人對房小評透露，他們公司先後在北京拿了3塊不同程度自持性商品房的地塊，共有產權房的政策推出以後，公司緊急開會研究。開發商們開始敢於賭一把，去競爭自持性商品房配建地塊的原因是，自己只要付一部分錢，大部分靠銀行貸款周轉開發，這些自持商品房作為資產抵押給銀行，能把錢周轉出來，依然可以繼續開發。在這大魚吃小魚的年代，誰的規模大，誰的速度快，誰就可以生存下來，反之，則有可能被兼并、破產。

但是，共有產權房的推出，將分流很多剛需性購房和租房戶的需求，使得房屋租金短期內難以上升。最重要的是，共有產權房是銷售的，而開發商手裡的自持性商品房則是只能出租的。

「誰都知道出租是回收現金最慢的，」上述開發商負責人說，如果是政府持有公租房並且出租，即便是虧損，財政也會補貼。但是，對於企業來說，將來背負這麼龐大的租賃型住宅資產，租金收益又很低，很顯然對其發展不利。

最重要的是，銀行對於自持性商品房資產抵押的態度會發生轉變，當銀行看透了拿自持性商品房的開發商就是被套牢的規則后，誰還會給這些地塊放貸呢？

「因此，在競爭自持性商品房比例的時候，必須嚴控在一個範圍內，需要確保其他商品房銷售必須把成本背回來，而這些自持商品房只能是當利潤存放下來才可以，」上述開發商說，自持商品房比例高於20%一般就不能做，而對於那些100%自持的項目來說，鐵定是要做股東做一輩子了。

自持性商品房和自住型商品房，雖然只有一字之差，命運卻迥然不同，在共有產權房推出之後，很多開發商表示幡然醒悟，再也不敢去土地市場上豪賭競拍自持性商品房用地了。

2017網易經濟學家年會夏季論壇今日在北京舉行，本屆論壇的主題是「問道改革路 喚醒新勢能」，數十位財經領域的高層官員和頂級智囊齊聚論壇，討論當前經濟最為重要的熱點議題。

在「破解樓市迷局」分論壇上，中房集團理事長孟曉蘇表示，如果不征房產稅就會使兩部分人繼續受害，一部分人是農民，第二類是最後買房的人群受害。

以下是發言實錄：

孟曉蘇：我認為如果不征房產稅就會使兩部分人繼續受害，一部分人是農民，因為現在政府在不征房產稅的情況下獲得城市建設資金60%是來自土地，國外徵收房地產稅是從稅收得，我們是從什麼得呢？廉價征地高價賣，在土地差價里有三分之一左右是返給農民了，三分之二用於城市建設，農民的權益多少是被剝奪了，這是一類人。

第二類人是什麼人受害呢？最後買房的人群受害，因為不征房產稅，所有城市費用都要從地價轉化成房價里出，誰最後買房誰倒霉呀，幾乎所有應當由社會公平負擔的城市建設費用，拆遷房費用，醫療設施、學校建設費用，還有一些維護費用都攤在地價里，給了最後買房的那些年輕人，這些年輕人，包括前面說的那些農民，這兩個群體是弱勢群體，我們現在把城市費用都攤給這些人，而原先買房的人享受著城市改善所帶來的房價增長好處，卻不需要出什麼錢，這個制度設計就出了毛病。

國際上廣泛推行的房產稅制度就是從保有環節徵稅，而我們現在只征了流轉環節的稅。早在2003年我們這些搞房改的人當時就預感到未來會出現有人房多有人房少，起點的公平不一定能造成終點的公平，這種情況下為了保持社會公平就應當像交物業費一樣的請大家交物業稅的東西，這個建議是2003年由中房提出。