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洪磊:發展公募REITs 推動公共不動產證券化進程

洪磊:發展公募REITs 推動公共不動產證券化進程

2016年資產證券化市場規模持續增長。昨日,證券投資基金業協會黨委書記、會長洪磊在「2017陸家嘴資產證券化論壇」上發表講話時指出,將有穩健現金流的城市公共基礎設施和公共服務項目進行資產證券化,通過公募REITs向全民提供接近固定回報的集合投資工具,將為全民共享經濟發展成果提供理想渠道。

公募REITs為全民共享經濟發展提供理想渠道

記者昨日從該論壇獲悉,證券投資基金業協會下一步不僅將深入推進PPP項目資產證券化發展,還將發展公募REITs、推動公共不動產證券化進程,並繼續規範資產證券化業務的發展。

2016年12月,國家發改委和證監會共同發布《關於推進傳統基礎設施領域政府和社會資本合作(PPP)項目資產證券化相關工作的通知》,正式開啟了PPP項目資產證券化的大門,也打開了公共基礎設施領域REITs的發展空間。

但是,關於REITs和資產證券化,目前各方仍有很多認識上的差異。洪磊認為,將公共治理形成的各類公共設施,作為基礎資產進行資產證券化並上市交易,藉助REITs在資金端實現金融資本的集合投資,在資產端實現基礎資產的組合持有,通過規範運營和風險管理,獲取穩健回報,實現長期資本與長期資產對接,可極大地提升金融服務實體經濟的效率,推動供給側結構性改革深入發展。

從發展資產證券化和REITs的意義來看,洪磊表示,首先,可以盤活存量公共資產,化解地方債務,激活地方投融資效率。其次,可以拓展長期資本形成機制,改善金融資本供給效率。

「此外,推動公募基金、養老金投資於優質基礎資產,為全民共享經濟發展成果提供理想渠道。」洪磊特別指出。

制定資產證券化產品公開發行上市規則

在2016年以前,信貸ABS的發行規模一直佔據較大比重,但在2016年,企業ABS的發行規模首度超過了信貸ABS。雖然近年來資產證券化發展迅速,發展REIts意義重大,但洪磊指出,目前,REITs的發展仍面臨一些障礙。

「如缺乏REITs基礎資產發行上市管理辦法,無法將有穩定現金流的不動產公司上市掛牌,與一般公司的上市發行相區別。」他說,同時也缺乏REITs基金投資運作管理辦法;缺少信託制度下對金融產品和持有人徵稅的正確認識,雙重徵稅抑制了REITs產品的發展。

在此背景下,洪磊建議,為推動REITs和資產證券化發展,行業應當作出努力,首先就是要制定資產證券化產品公開發行上市規則。

「當前已經針對未來現金流不確定的公司發行建立了一套發行制度,還應當針對未來現金流穩定的項目資產建立與之相適應的發行制度,即在滬深交易所設立機構投資者交易板塊,專門掛牌不動產資產證券化產品。」洪磊說,要明確具有穩定現金流產品掛牌的條件,明確發行人、保薦人、擔保人、中介機構的勤勉盡責義務,明確掛牌交易的信息披露內容。

他還指出,為防止基礎資產上市交易中的道德風險,應設置必要的回購條款,約束髮行方對投資者承擔長期責任,防止出現重融資而侵犯投資人利益的傾向,甚至利用掛牌,變相圈錢。

洪磊透露,目前證券投資基金業協會已建立了針對基金管理人和各類服務機構的誠信記錄、披露與自律處分機制,未來將把REITs相關市場主體納入統一的誠信管理體系,做好REITs自律服務各項工作。

「同時,要在《基金法》框架下推動公募REITs產品制度設計。」洪磊認為,《基金法》已為公募REITs產品提供了制度條件,封閉式基金就是一個很好的載體。諸多優勢既可以吸引銀行理財等短期資金通過公募REITs轉化為長期資本,還可以為養老金資產配置提供新的工具。

「僅僅將PPP項目作為REITs基礎資產的來源,將其中的10%轉化為真實的可投資標的,那麼每年REITs新增規模即可達到千億級。」他預測,公眾資金尤其是養老資金通過REITs投資這些有長期可靠現金回報的真實資產,可改善各類機構投資者在二級市場上博取價差的現狀,更為資產管理開闢發展新路,提升資本市場直接融資功能,更好服務實體經濟轉型。

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