中海中報會實錄 | 規模不及同行？顏建國：沒有效益的生意我們不做

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「我們剛才宣布全年銷售目標提升10%，現在有競爭對手了，可能發展速度要更快一點。」

觀點地產網 8月21日下午，香港港麗酒店5樓，海外發展有限公司召開2017年中期業績發布會。

地點有所變化，出席管理層名單亦現變動：前主席肖肖3個月前宣布辭任，僅余新任主席兼行政總裁顏建國、副總裁兼總建築師羅亮、財務總監聶潤榮。

變化還體現在中海的營運層面，顏建國交出了他回歸中海以來第一份半年度成績單。

該公司概括稱，過去半年銷售規模「穩健增長」，凈利潤「大幅增長」，現金「充裕」，新開工面積「創半年新高」，新增土地儲備「大幅增長」。

顏建國興緻頗高，展現出極強的表達慾望，幾乎承包了所有的答問內容，甚至還主動讓媒體多提問一次——2016年全年業績會時，顏建國只發表過兩三分鐘講話。

利潤與規模

當天無論是媒體還是投資者，向顏建國提及最多的都是「規模」。他在回答同樣傳遞著一種分化情緒：一方面委婉表達對規模的渴求，一方面則強調「沒有效益的生意我們不會去做」。

「今年可供貨值可能沒那麼充裕，所以增長會比較平緩，有增長，但沒那麼快，這是（中海）目前存在的問題。」顏建國坦承問題后，語言迅速切換：「總體來看，中海的發展速度也不算慢。」

數據顯示，2016年中海合約銷售增長17%，遠不及同業平均水平49%；2017年上半年，中海實現銷售合約額1273.2億港元，同比增長33.7%。相比之下，恆大、融創、萬科等房企同比增速在45%-70%以上，龍湖增速則達140%。

「剛才宣布提升全年銷售目標10%（調整后目標為2310億港元），是因為我們現在有競爭對手了，可能發展速度更快一點。」

顏建國在現場重申，中海追求「規模逾效益均衡發展」，追求利潤總額是企業發展要點，「優先於規模增長」。他進而稱，規模必須服從效益的發展，沒有效益的生意公司不會做，這是對規模發展設置的前提條件。

但他又多次提及一條粗略計算公式——利潤總額=規模x利潤率，轉而反向推導出其中一個必要條件：規模方面也會努力提高，「較快增長是近期主要戰略」。

策略方面，2017年中海買地、新開工的速度都將加快，其中1-7月新增土地儲備40宗，對應建築面積899萬平方米（權益面積761萬平方米），是去年同期3.9倍；上半年新開工面積932萬平方米，創半年新高，年內在建高峰超過3000萬平方米，創歷史新高。

顏建國在現場列舉中海為規模、效益所做的努力：投資端中海對城市、區域及項目更精選，包括參加300多次土拍、平均每天參加2次投標，以及土地溢價率總體維持在38%左右；成本較去年同期下降20元/平方米；財務費用由4.73%下降至4.2%等。

儘管如此，中海在土地擴張層面偏保守的作風，仍招來對其擴張速度的質疑。僅以顏建國前東家龍湖為例，龍湖2017年上半年新增土儲1075萬平方米，權益面積646萬平方米；同期中海新增土地中，總土儲與權益面積比例達1.18：1，顯示合作項目佔比極低。

上述做法被解讀為與中海追求利潤總額有關，對此顏建國也表示，未來不僅希望毛利率提升到一定程度，核心凈利潤「也保持高水平」。

過去半年，中海毛利率提高至30%，凈利率24.8%，凈利潤216.5億港元。

住宅與併購

在業績會上，顏建國明確闡述住宅業務在中海的地位：「住宅仍是主要業務板塊，公司會把90%資源用於住宅開發。」

他解釋稱，中海的利潤仍來自高周轉的住宅業務，包括2016年的370億港元、2017年半年的216億港元在內，如此大規模的凈利潤「一定要靠高周轉的住宅業務產生」。

顏建國續稱，儘管住宅市場增速趨緩，但空間仍較為巨大。

住宅業務發展策略方面，中海計劃圍繞軌道交通，加快拓展一二線中心城市都市圈，聚焦改善型需求，並以招拍掛為基礎，加大合作開發、一二級聯動、棚戶區改造、城市更新的力度，並抓住併購機遇。

對於併購問題，顏建國回應稱，這是「最主要的一種成長方式」，中海有實力、能力參與此類交易。

他進而表示，公司目前持有現金接近1200億港元，可支持併購工作，而過去併購中信、中建地產等交易也為公司提升併購的經驗。

作為例證，他提及，年內中信地產的項目為公司貢獻了20%左右的份額，並強調併購為發展提供了很好的資源。

據顏建國透露，加上目前洽談的部分項目，中海在買地方面的購入或超過600億港元。而全年用於此事項的資本化開支接近1000億港元，對應土儲約1800-1900萬平方米，以年內竣工1300萬平方米的速度計，仍可保證公司增長。

「如果這些錢全部變為土地，維持公司快速發展是有前提條件的。」顏建國表示，按照既定戰略，至2020年中海計劃實現銷售4000億港元，摺合年複合增長17%，土地儲備都將按這個指標（量入為出）測算。

除了住宅，顏建國還透露中海在持有性物業層面的發展計劃。他表示，公司持有商業今年錄得租金收入13億港元，希望2020年達到50億港元，中長期則達到100億港元。

以下為海外發展有限公司發布公告2017年中期業績發布會現場問答整理實錄：

現場提問：現在中海的創新業務比較多，現在原材料價格、人力物力等上漲的情況下，行業還有什麼比較好的機會？中海的養老、長租公寓、教育業務也會慢慢布局，打算怎麼布局？

顏建國：我們認為，房地產進入了下半場。從世界房地產行業發展歷史來看，一個國家的城鎮化率大約到60%的時候，房地產會有一個轉折點。低於60%的時候房地產行業發展速度非常快，包括價格也上漲很快。到了一定階段，到了60%到70%階段會有一個轉折點，那個時候整體增量比較巨大，但是增速趨緩。

到了真正的下半場，包括美國房地產市場，持有型的業務會越來越多。下半場的路到底怎麼樣，我們在思考這個問題。

中海花了很多時間做戰略規劃方面的修訂和研究，對當下而言，住宅仍然是主要業務板塊，利潤還是來自於高周轉的住宅業務。目前這個階段我們會把90%的資源放在住宅開發方面，保證公司在現在，或者在未來三到五年有較快速度的發展。

未來房地產在住宅方面還有得做，空間還比較巨大，只不過增速會放緩。我們第一步還是會聚焦住宅產業的開發，同時也會考慮五年、十年以後房地產進入下半場，持有型業務會越來越多，也在為明天、後天做好準備。

現在美國最大市值的房地產公司，都是來自於持有業態的公司。中海目前持有商業今年上半年整體收入大約13億左右，到2020年希望達到50億港幣，中長期的目標是希望達到100億港幣。

希望通過持有商業對公司明天穩健的發展提供一個基礎，目前持有主要以寫字樓為主，80%以上的收入來自於寫字樓，已經開業的寫字樓有32棟，在建的還有三十多棟，總體運營效果還可以。

包括購物中心這些業態在國內競爭比較激烈，回報率在逐步改善過程中，但如果要形成比較大的利潤貢獻還需要一段時間，所以我們把它定位成為明天穩健增長所培育的一個產業，這一塊我們現在發展比較快。

第三，創新業態，養老、長租公寓這些我們都在做，但這些業務策略更多的是「被動持有，主動運營」概念。所謂被動持有是指，在出讓土地規劃過程中都會要求配建一些配套設施，包括商業也好，養老也好，教育也好，有很多物業是配建的。

從前幾年開始我們組建了商業運營團隊，陸續組建了長租公寓、養老地產、教育地產專業運營團隊。我們希望和專業機構不斷合作，探索專業化運營方面的經驗，希望建立專業化運營能力；第二步，希望能夠策略性持有，專業化運營，到最後能夠主動持有這些業態。

當然，這些業態什麼時候能夠成為一個大的生意，或者什麼時候這些利潤能夠作為我們重要的支持部分，這個不僅僅取決於我們的投入，更重要的是社會上這個業態的成熟程度怎麼樣。

我們現在儘快做好手上已經有的這些業態，培養專業能力，等這些業務成為快速增長爆發期，成為風口的時候，能夠積極主動參與他，成為業務的重要組成部分。

從整體來看，我們會把加快發展作為最主要的任務，也會為明天穩定發展奠定基礎，更要為後天的可持續發展在今天做好準備。

現場提問：公司中報提及下半年會有一些收併購機會，這方面的鋪排是什麼樣的？

顏建國：說到併購，併購是企業成長的重要方式、方法，除了自身自然增長，外延增長中併購是很重要的一個方面。中海有機會、有實力、有能力做這件事情。有機會，因為我們是行業領軍企業，如果有併購機會，很多企業會跟我們談，現在也在接觸很多公司，具體項目的併購，這些都在談。

第二，我們還是有這個實力。因為在資金方面，現在現金存款是數一數二的，手上有很多錢支持做併購工作。專業能力也足夠我們把併購企業結合在一起產生更好的效果。

第三，我們有經驗。對我們來說大型併購已經做過三次了，未來在這些方面，在人員安排方面，與企業融合方面，項目價格提升方面有足夠的經驗去做。

當然，併購也是可遇不可求，也有一些標準，這也是比較複雜的事情，到底能不能成功是另外一件事情。但是作為中海最主要的一種成長方式，我們也在積極的去做。

現場提問：剛才提到全年目標增加了10%，但現在行業前三規模今年是四五千億的規模，怎麼看行業里龍頭企業的競爭？中海今年到目前為止拿地量是去年的數倍，未來是不是也會在規模上過多重視和關注？如何與公司一直以來的高利潤水平形成匹配？

顏建國：我們剛才宣布全年銷售目標提升10%，現在有競爭對手了，可能發展速度要更快一點。我們一直也在研究思考這個問題，總體來看發展速度也不算慢，今年上半年大家也看到了，銷售額有33%的增長，利潤有10%的增長，兩個都保持了雙位數的增長。

我們是追求規模與效益的均衡發展，追求總利潤的持續增長是很重要的一個問題，規模是必須要服從效益的發展，如果沒有效益的生意我們不會去做。

基於前幾年對市場的判斷，今年可供貨值可能沒那麼充裕，所以增長可能比較平緩一點，有增長，但是沒那麼快，這是目前存在的問題。

同時，我們今年在新增土地儲備方面，在新開工面積方面已經有了很大的增長，截止到7月底，再加上現在正在談的一些項目，很可能會超過600億港幣左右。全年的資本化開支安排了將近1000億港幣，如果這些錢全部能夠變成土地，維持公司快速發展是有前提條件的。

包括新開工面積上半年已經開工了932萬平方米，今年全年1900萬平方米的開工面積，這個增長也翻了好幾倍。

今年新購土地，今年新開工面積在明年都會形成可售的貨源，為銷售額的提高奠定一個基礎，明年到底能夠銷售多少還需要看看外面的市場怎麼樣。但是對自身來說，我們在組織上、土地資源和可售貨源上都做好了準備。

所以，未來在住宅業務方面，在有質量、有效益的基礎上較快增長是我們想追求的一個目標，未來也會實現較快發展的目標，現在正在努力。

總的來看，我們希望規模擴大的同時，保持比較高的利潤率也是很核心的問題，因為凈利潤是規模乘以利潤率，還是希望在成本方面、費用方面有很多措施去實施，保持行業內高的利潤率水平，為股東持續提供高的利潤回報。

現場提問：現在中信地產項目這邊的發展策略是什麼樣的？

顏建國：中信地產這個問題大家都比較關注，但是公司內部已經很少說這個事情了，因為去年融合到現在，人員全部融合了，也沒什麼標籤了，都是一個團隊裡面的成員，項目也是一樣的，現在已經沒有過多的說法了。

從今年來看，中信項目為我們大約貢獻了20%左右的份額，從銷售、營業額、利潤方面大概是15%到20%左右的區間，這個併購為公司的發展提供了很好的資源。

大家很關心中信的回報水平，目前來看中信項目的回報水平正在迅速上升。我們接手以後，一方面售價有顯著提升，同時成本也在降低，目前在建在售項目的成本和中海正在接近，特別是財務費用方面下降得比較多。

我們今年刻意花了60億來置換中信的高息負債，整體借債利率從4.7%下降到4.2%左右，中信等於是從5.8%降到了5.1%，財務費用也在下降。

售價在提高，成本費用都在下降，整體收益率正在迅速上升，我們期待很快就會接近中海的水平，有個別好的項目甚至能夠為公司做出更大的貢獻。

現場提問：現在中資來香港拿地的時候去年比較熱，現在有一點收緊海外投資，這個對你們有沒有影響？在香港有什麼樣拿地計劃？現在國內拿地會有限價的問題，這個對中海會有什麼樣的影響？

顏建國：我們認為粵港澳經濟是經濟未來發展的引擎之一，也是動力之一。香港作為粵港澳經濟的重要一環，在未來會發揮越來越大作用。從這個角度來看，我們對香港未來經濟發展是充滿信心的。

我們在香港1982年開始涉足房地產業務，時間已經很長了，過往這段時間裡適度參與是一個策略，過去30多年我們也做了不少項目。目前策略有所調整，適度、適時加大對港澳地產的投入，希望在港澳地產有一個持續穩定的產出。

去年我們賣了160億左右，今年到現在我們也賣了80多億，未來在香港會加大投入，希望有穩定持續的產出。

限價的問題，現在國內宏觀調控以後，我們的經營策略也相應做很多調整，比如說改善型客戶，原來我們有三句話，主流地段、主流客戶、主流產品，會在城市比較核心地段做改善型客戶的生意，目前更是如此。因為這幾年政策對剛需客戶覆蓋面比較廣，但是對改善型、中大面積方面政府保障沒有涉及。

從銷售情況來看，目前100到150平方米左右是比較主流的，而且相對定價可以比單位面積小的稍微高一點，這也是改善型客戶很大的一個特徵。

在未來房地產調控政策不斷升級的情況下，我們認為房地產公司很多策略需要與時俱進進行調整，這樣才能適應新形勢的發展。

現場提問：毛利率和凈利潤率的好表現未來會不會持續？4000億港幣銷售目標有沒有新的打算？

顏建國：對於中海發展基本要求，我們希望未來發展規模和效益均衡。追求利潤總額是企業發展要點，優先於規模增長。總利潤額是規模乘利潤率組成，所以規模方面也會努力提高。

剛才提到發展策略有所調整，較快增長是近期主要戰略。今年買地和新加工速度加快，明年可售貨值有較大增長，但明年銷售額還要看市場。同時，保持較高利潤率也是團隊很主要的問題，在政府調控下怎麼保持高毛利率也是一個挑戰。

今年我們有增長，未來對我們也有挑戰。投資端我們更加精選城市、項目、區域以及項目，我們參加300多次土地拍賣，平均每天參加2次投標，土地溢價率總體38%左右，不算高，這是我們保證未來利潤率的基礎。

成本比去年同期降了20塊，在新開工面積上千萬平米的情況下是不少的節省。財務費用由4.73%下降至4.2%。未來不僅希望毛利率提升到一定程度，核心凈利潤也保持高水平。

四千億目標是十三五規劃制定的，上半年沒有調整，我們每年年底會做一次調整，但是對2020年完成四千億目標充滿信心。

現場提問：2018年新開工速度還能不能維持？土地儲備夠不夠維持未來兩年增長？現在政府限制房企往外投資，是不是會使得資金流回國內競拍一二線城市土地，推高土地價格？

顏建國：關於土地問題，因為土地資源是最寶貴的資源，今年安排1000億港幣新增土地儲備支出，大約能買到1800-2000萬平米的項目。按照今年竣工1300萬平米左右的速度來看，應該能保證我們的增長。

未來幾年從戰略上算，2020年4000億，每年複合增長17%，土地儲備都按這個指標測算。

除了自己的資本安排，我們還要看市場狀況和現金流情況。現金流流入狀況決定資本化開支，上半年資金迴流情況很好，回款率達到90%，今年完成資本預算沒有問題。從這方面來說，管理團隊心中是有底的，有信心完成計劃。

下半年買地的事情，因為我們感覺一方面政府土地供應增加，特別是一二線城市；第二方面金融去槓桿融資環境緊張；第三方面，銷售情況謹慎樂觀，下半年銷量可能減少，相對各家房企回款進入土地市場少於上半年。

關於房企境外投資，對中海沒有影響，因為中海本身在香港，是從香港回到國內投資的。但是主流的房企絕大部分業務還是在國內，對外投資比例其實很小。