東莞40餘新盤下半年入市 開發商以價換量將成新趨勢

東莞40餘新盤下半年入市 開發商合理定價或以價換量將成新趨勢

轉眼今年已過半，東莞樓市進入2017年下半場。據初步統計，7月作為下半年樓市首秀，預計將有7個樓盤集中入市。而下半年面市的全新項目則超過40個，主要集中分佈在城區、松湖片區等區域。業內人士表示，下半年市場供應量加大，項目競爭程度加大，且住宅市場需求仍然以本地客戶為主，因此合理定價、以價換量或將成為新趨勢。

住宅潛在供應面積超500萬m2

東莞中原研究部數據顯示：根據目前市場潛在開發項目進度評估，預計2017年下半年東莞商品住宅潛在供應面積約550萬平方米，其中洋房面積約450萬平方米，佔全市比重82%，別墅面積約44萬平方米，佔比8%。區域方面，下半年，松山湖版塊合計潛在供應145萬平方米，佔總量的26%，排名第一。

「全新面市項目超過40個，住宅潛在供應量或將超過500多萬平方米。」優房超·瑞城搜相關負責人表示，上半年市場觀望情緒濃厚，多個項目延遲推貨，預計下半年供應量將有所加大。

另外，東莞中原研究部工作人員告訴記者，下半年面市的全新項目主要集中分佈在樟木頭、東城、茶山、東坑、東城、塘廈等區域。房企方面，碧桂園、萬科、保利、卓越、時代等品牌開發商下半年出貨力度大。

松湖板塊多個全新項目上市

記者了解到，在版塊分佈方面，下半年松湖板塊多個全新項目上市，潛在供應貨量大，區域競爭壓力隨之加大。臨深下半年潛在供應量也較大，深圳客退潮后，片區出貨壓力亦顯著增大。

優房超·瑞城搜數據顯示：下半年，松山湖片區預計有11個純新項目入市，總預計推貨量達76萬平方米。項目包括保利錦城（茶山）、時代水岸（茶山）、魯能公館（茶山）、富盈松湖公館（茶山）、卓為松湖大蓢坊（大朗）、天麟天瑞花園（大朗）、金地·前海山（大嶺山）、中惠松湖城三期（寮步）、碧桂園松湖瓏悅（寮步）、碧桂園映月台（石排）以及時代天境（石排）。其中，保利錦城預計推貨量約為11萬平方米。

數據還顯示：城區片下半年入市的純新項目預計有12個，潛在供應量超過50萬平方米。其中，東城有5個項目，包括凱晟景園、君薈庭、萬科中天城市花園、東城碧桂園、萬科幸福城；莞城、南城、石碣則分別各有兩個項目入市。萬江則有東江之星入市。

此外，記者梳理資料發現，東南臨深片區預計下半年有7個純新項目入市；東部產業園片區下半年預計有6個純新項目面市；濱海片區下半年也預計有5個純新項目入市。水鄉新城片區則相對較少，僅預計只有2個純新項目入市，分別位於洪梅和麻涌。

「區域日益分化，房價窪地的區域晉陞成市場新熱點。」東莞中原研究部工作人員稱，水鄉、東部等局部區域成交熱點升溫，臨深繼續成為「出貨難」的重災區。隨著深圳客退潮，高房價的區域拖累成交表現，「有價無市」的格局凸顯。

合理定價或將成為去貨法寶

業內人士認為，下半年市場供應量加大，項目競爭程度加大，以價換量或將成為業績壓力大的房企的主要銷售策略，這也將促進成交量的上漲，環比上半年將有所回升。而城區、濱海、松湖片區有望成為成交主力。

東莞中原研究部工作人員認為，城區、濱海片區和松山湖片區因區域高消費力帶動，房價或將保持堅挺，水鄉、東部和濱海片區因深圳客的持續退潮，在區域樓市需求無大幅度增長的前提下，部分項目房價或有所鬆動。全年房價均價維持在1.7萬元/平方米以內，整體房價處於滯漲趨勢。區域價格日益分化，價格回歸價值，低價區域有補漲空間，前期漲幅過大的區域價格有調整空間。

優房超·瑞城搜相關負責人也表示，上半年樓市低迷，下半年市場預期相對嚴峻，在資金和業績的雙重壓力下，合理定價、以價換量或將成為新趨勢。房企定價趨於合理，部分項目定價低於市場預期去貨良好，這也或將鬆動房企房價堅挺的信心。

該負責人還透露，下半年房價下調備案價的項目隊伍或將擴大，但全面降價幾率低。從目前房價備案監控來看，限購加碼以來，不少於30個項目進行備案價格下調，除了個別項目進行全線調整外，絕大部分均是少量房源調整，下調幅度在300元/平方米～3000元/平方米之間，主要是試探市場反應，並未形成全市整體降價。

品牌集中度亦或將持續增加

東莞房地產房企格局發生變化，品牌房企的市場集中度越來越高，留給中小企業的空間也將越來越小。東莞中原研究部工作人員預計，下半年東莞樓市成交先抑后揚，金九銀十后開發商出貨力度加大，品牌開發商引領市場，品牌集中度亦將持續增加。不過，隨著市場成交走低的趨勢加劇，住宅庫存量和消化周期下半年延續走高趨勢，項目出貨壓力和難度加大。

在產品方面，業內人士表示，中低總價的首置產品繼續成為市場成交主流，商業公寓也會有比較活躍的表現。限購限資格下的改善產品釋放受抑，大平層豪宅洋房、別墅成交低位。

另外，出於婚房、二孩、小孩讀書長大等因素考慮，新政后自住購房群體仍會出手購房。本地客戶對高單價項目的價格抗性大，中低價接受度高，高價項目隨著深圳客退潮，出貨壓力受阻。因此，在住宅市場需求依然以本地客戶為主的前提下，如何深挖東莞潛在需求成為考驗項目營銷能力的考題。