乾貨：改善置業500萬預算 買廣州小三房還是佛山豪宅？

編者按：近一個月，全國多城重拳調控樓市，包括北京、長三角、珠三角等地共35個城市受到了「限購」的密集圍剿，傳統的三月樓市「小陽春」遇上了嚴酷的調控潮，變得風起雲湧。

目光回到廣佛兩地，這片同城置業熱土也接連受到限購升級再升級的考驗。購房者悲喜交加，有一夜之間痛失買房資格，有趁新政實施前幾秒趕上「末班車」，有緊張變得恐慌變得迷茫……買與不買成為了許多人2017年的一塊心頭大石。

「全民限購潮」下如何置業？特別策劃的《廣佛同城·完全置業手冊2017》，就是以攻略的視角以及貼近百姓的實用性，率先播報廣佛樓市的走向，讓百姓能夠更加全面的掌握兩地樓市資訊，還將特別針對廣州客到佛山購房提供置業參考。參照《手冊》就能實現輕鬆置業，實乃「一冊在手，房子我有」！

《廣佛同城·完全置業手冊2017》之改善篇

作為城市精英，當事業進入快速發展期，經濟實力又良好，大多數人都想進一步追求更舒適的生活，而這種行為在業界稱為「初次改善」；當經濟實力穩固，對生活品質追求上升階段時，則稱為「再次改善」或「終極置業」。

但值得注意的是，經過了瘋狂的2016年，如今的房價均處於高位，即使近期調控政策密集出台，但房價依然堅挺，尚未發現有鬆動的跡象。對於改善型買房而言，限購收緊房價不降，反而首付門檻更高！

尤其是對「賣一買一」的買家而言，因為基本有過貸款記錄，所以首付至少去到4成！例如一套總價500萬的房子，首付4成也要200萬！這對初次改善的買家來說，並不是一筆小數目，更何況當前廣州中心區總價500萬以內的洋房，選擇性並不多。

那麼問題來了，假如你只要500萬的總價預算，在廣州可以找到怎樣的改善型房子？佛山是否值得考慮？

廣州置業總預算參考(試問，您屬於哪個階層？)

Q1：在廣州，500萬也只能買小三房？

根據網易房產監控陽光家緣數據顯示，近一個月(2017.3.26-2017.4.24)廣州全新一手房網簽均價為16726元/平，全市11區除了天河區均是3字頭或者3字頭以內。

但這也僅僅是網簽數據，是限價限簽等多重因素影響下展示出來的「官方數據」。事實上，當前番禺已經賣到3~4萬元/平，南沙、花都破2萬/平，增城直逼3萬/平，中心區一手房基本是5萬+/平……

當前，在廣州「初級改善」置業總預算基本要在360-500萬區間。如果你只有300萬的總預算，想在廣州找改善型住宅基本不可能，除非去到郊區；如果你有500萬的預算，在中心區也就買得起90-100平左右的小三房。

網易房產實地探訪發現，海珠區工業大道周邊的二手電筒梯樓已經去到4萬/平，其中光大花園的二手價格更是飆到了6-7萬元/平！尚未開盤的全新項目吹風價是5萬+/平。如果按照單價5萬/平來算，一套95平的單位，總價也要475萬直逼500萬！

此外，按照當前新政「認房又認貸」，首付基本要四五成。其中無房但有貸款記錄首付要4成；已有1套房，無貸或貸款已還清，則首付要5成；已有1套房，且貸款尚未還清，首付則高達7成。在限價的影響下，首付預算還得更高。

Q2：在佛山，500萬預算就可以任選？

相比廣州，佛山房價目前仍處於窪地。根據數據統計，3月份佛山一手住宅成交17921套，環比翻倍；成交面積約197萬㎡，環比同樣翻倍！而網簽均價僅10664元/平，當然這也是受限價的影響，網簽均價與實際成交價有一定的差距。

如位於廣佛交界的金名都，3月初網易房產實地探訪時已經賣到3萬多元/平，珠水豪庭報價也是2.5-2.8萬/平，時代水岸2.7-3.3萬/平……基本是3萬/平左右。

如果你有300萬的總價預算，雖然不能說任選，但還是可以淘到一些心水的房子；如果有300萬+的預算，選擇性就會相對比較多；如果有500萬的預算，基本可以任選了。

Q3：既然是改善型買家，為什麼還選擇到佛山？

廣州客到佛山買房並不少見，尤其近幾年規模更是驚人。根據合富輝煌統計數據顯示，2016年佛山一手住宅成交量超過17.74萬套，成交面積達1952萬平方米，比廣州的1274萬平方米成交量還多了約53%，位居廣東省榜首。其中，廣州買家大概買走了四成、近7萬套。

佛山盤比較受廣州客青睞，當然主要是因為相比於廣州，佛山房價比較低，但廣佛捷運通車等因素也有一定的刺激。

業主林小姐表示，從佛山捷運金融高新區站(佛山千燈湖板塊)到廣州珠江新城耗時約35-40分鐘左右，這樣的通勤時間完全在自己的接受範圍之內。佛山千燈湖的定位，就相當於廣州的珠江新城，無論是居住環境還是周邊配套對於佛山而言均是杠杠的，生活質量並不廣州遜色。林小姐坦言：「幸好買得早，要不現在就買不了」。

Q4：在佛山，哪些板塊最受廣州改善型買家青睞？

無論是用於投資，還是用於自住，廣佛交界樓盤均是最受廣州客青睞的板塊。在業界，還有「廣佛交界一線、二線、三線」之說，「廣佛交界一線」即最靠近廣州的板塊，比如里水、大瀝、桂城等。

根據中原的數據統計顯示，廣州客在里水購房佔比最高，近九成；其次是南海大瀝、桂城和順德北部的陳村和北滘，約佔七成；禪城中心區佔比近五成。

其中佛山千燈湖板塊距離廣州比較近，如今捷運已通車，周邊的萬達廣場、宜家家居等大型商業中心也早已開始營業，周邊又有湖有公園，是廣州改善型買家首選的區域之一。當然，千燈湖板塊房價也是比較偏高的。

Q5：在佛山置業，需要注意些什麼問題？

今年3月24日深夜，佛山市人民政府辦公室發布了《關於進一步完善我市新建商品住房限購政策的通知》(佛府辦函〔2017〕190號)，從3月25日零時起，非佛山戶籍人士買房之日前兩年內要交滿一年社保，補繳不算。

佛山「3.24」限購新政后，雖然針對非本地戶籍購房資格收緊，但限購區域不變。如上圖所示，紅色為限購區域，黃色為非限購區域，即最靠近廣州的板塊基本限購。

文章來源：網易房產

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