二手房房齡，有什麼要緊？

房齡是指自房屋竣工驗收合格交付使用之日起開始計算房屋的年限。二手房房齡會對貸款年限、稅費以及貸款額度等方面造成影響。

二手房房齡與貸款年限、稅費、居住舒適度等密切相關，因此在選購二手房時不應忽略它的房齡長短。小鏈整理了房齡長短的影響以及獲得真實房齡的方法，為購房者提供參考。

一、房齡、房屋產權年限、房產證日期

很多人分不清房齡、房屋產權年限以及房產證日期的差別，所以要先來了解下它們的概念。

1. 房屋產權年限

就是房屋土地使用年限，即開發商獲得地皮之日開始計算的年限。

2. 房齡

自房屋竣工驗收合格交付使用之日起開始計算的年限。

3. 房產證日期

反映房屋所有權人實際取得物業權的日期，它和真實房齡不是相同的，因為開發商的房子可能並非建成就買出去了，一般而言，房產證日期和建成日期有個時間差，業主拿到房產證的時間與樓房建成時間相比有一定的滯后性。

二、房齡大小有哪些影響？

1. 影響剩餘產權年限

普通住宅的產權年限為70年。例如，某二手房開發商1998年拿地，土地使用年限到期為2068年，該房子交付使用的日期為2000年。那麼到2017年，該房屋的剩餘產權年限為51年（即2068－2017）。該房屋的房齡為17年（即2017－2000）。通常來說，房齡越老，房屋的剩餘產權年限就越短。

2. 影響貸款年限

買房貸款時，貸款年限會受個人年齡等方面的影響。買二手房採用商業貸款，貸款年限還會受到房屋年齡限制。在同等情況下，房齡越老，貸款年限越短，月供就會相對較高，每月的還款壓力就會比較大。

3. 影響房屋剩餘壽命

房子和人一樣，都有壽命。住宅的結構、質量決定房屋的自然壽命。房屋在使用過程中，會受到一定的磨損。二手房房齡越老，房屋的磨損程度就越嚴重，房屋剩餘的壽命就越短，在居住一定年限后，可能就會變為危房，不能住人。

4. 影響房屋維修費用

房齡越老，受到的磨損就越多，出現的問題也就越多，因此，就需要對房屋進行修繕。進行房屋維修時，需要耗費一定的資金。通常來說，房齡越老，房屋的維修費用也就越高。

5. 影響居住的舒適度

現在新建的房子，在戶型的設計和園林規劃方面，都比較新穎、人性化。另外，物業管理也比較完善。而現在一些房齡比較老的房子，小區的環境比較差、車位不足、物業管理方面相對不完善，居住的舒適度大大降低。

三、如何獲得真實房齡？

1. 到房產管理部門查詢底檔

無論是單位建的房子還是商品房，都會在相應的產權部門登記。查詢底案需和賣方一起帶上產權證等相關證件到房產交易中心或房管局等部門進行相關查詢才可以。

2. 看房產證

房產證的辦理時間大致能推斷出房齡。首次賣房的二手房可通過下面這個方法推算，如果是商品房，可由產權辦理時間推一兩年的時間，如果是公房則時間更長，最少前推兩三年時間。而如果是多次轉讓的房子可以看房產證上房屋的建成年代，有些房屋的房產證上會顯示建成年代。有的房產證上會有測繪頁，上面會有房屋建成年代的記載，可以做房齡參考。

3. 觀察房屋內外結構

買二手房看房的時候也應該注意到房齡問題，特別是剛剛粉飾過的牆面，很有可能是為了出售而翻新。看房的時候需要注意廚房、衛生間，因為廚衛的裝修關係到眾多管道，不容易更換，一般能從裝修風格、材質來判斷房屋的裝修年代，從而大致推出房屋的年齡。還有就是地板的裝修也不容易更換，地板的成色以及款式，都能看出房屋的裝修年代。

4. 多方打聽收集信息

一個是通過中介打聽，中介門店一般都在小區周圍，對房屋的真實年齡比較了解，靠譜的中介公司一般都會告知真實信息。二是通過小區物業或鄰居打聽，從而了解真實的房齡。

總之，購買二手房時一定要重視房齡，一方面可以規避因房齡而產生的貸款問題以及各種風險，另一方面及時將房齡相關問題寫在合同中，更有保障。

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