【克而瑞南通】市場降溫下的主動出擊：萬科入股鏈家，布局存量房市場

導讀：面對駛向存量藍海的「巨輪」——鏈家，萬科的野心不止於萬鏈。這次，萬科選擇與融創一樣直接「登船」入股鏈家。我們有理由相信，萬科此次絕不僅僅是財務上面的邏輯，更是一次市場降溫下的主動出擊，其更大的野心在布局存量房市場。

萬科，成為了繼融創后，第二家巨資入股鏈家的房地產開發企業

4月19日，萬科與鏈家集團簽訂增資協議,各方同意萬科將通過增資事項以30億元的價格獲得鏈家集團股權，並表示看好鏈家集團的發展空間。有媒體表示萬科開出的支票與孫宏斌的融創大致相同，整個交易結構共分為兩個部分，26億元入股鏈家地產，另外4億元入股鏈家系的另外一個公司。

而在早前1月9日，融創以26億元入股鏈家，持股比例為6.25%。此次注資后，鏈家地產的市值達到了416億元。融創的加入，給了萬科董事會可借鑒的成功模式和進一步入股的定心丸。

鏈家已成為各路資本追捧的對象

從估值的增長來說，鏈家確實在資本市場表現十分出色。粗略估算，最近五年間鏈家的估值增長了超過40倍。自2001年成立，已經佔據北京存量房半壁江山並在全國均有布局的鏈家，已然成為各路資本追捧的對象，截至目前，鏈家共有32個股東，想要搭上鏈家快車的，絕不只有融創、萬科兩家。

那麼鏈家究竟有什麼吸引力，引來各路資本加盟？2015年以前，鏈家還只是一個北京地區的房產中介。2015鏈家瘋狂併購全國二十多個城市的中介，一年時間營業收入暴增近4倍。經過近兩年的發展，一條全產業鏈矩陣已經形成。目前，其門店數量約為8000家，旗下經紀人超過13萬名，共有多達51家控股或參股的子公司。

從大的類別上看，鏈家目前的業務可簡單分為二手房新房交易、長租公寓、金融、裝修四類。鏈家董事長左暉認為鏈家是「第三種力量」，因為鏈家有別於傳統中介，也與新興的互聯網中介不同。與互聯網中介相比，鏈家在線下有大量門店和經紀人積累，更易形成O2O的閉環。此外，鏈家還提供金融等服務，也是受資本青睞的重要原因。

萬科入股鏈家瞄準存量房市場，是一次市場降溫下的主動出擊

如今整個房地產經過了30年發展，到了一個關鍵的節點。在房地產調控政策趨嚴、開發業務天花板將現的情況下，房企們必須開始尋找新的業務和賽道，國內房地產市場開始從增量時代向存量時代過渡，存量房已經是房地產市場越來越重要的力量之一。

根據鏈家最新數據，2016年全國新房成交額超過10萬億，而二手房交易額也已超過6.5萬億，全國TOP30的城市，二手房與新房交易額之比是的1.1倍。而這一數字，在兩年前大約在1：0.4，北京、上海二手房交易額佔比更是超過70%。

北上廣深這幾個一線城市房地產市場起步早，存量住宅市場已經非常大，而新增土地供應有限，規模總量已達到穩定水平，一線房地產市場已確認進入存量時代，而杭州、南京等核心二線城市也在逐漸飽和，逐步跨入存量房時代。

企業層面來看，根據萬科A年報顯示，2016年公司房地產合同銷售額達3647.7億元，同比增長39.5%，但凈利潤率僅表現為8.7%。而翻看往年年報能夠發現，在2015年該項指標為9.27%，2014年更是在10%以上。告別黃金十年，面對行業整體凈利下滑加快的壓力，整合提速已經成為房企擺脫困境的現實考量。

而萬科的確進行了多元化、全方位的布局，商業、教育、醫療、金融等領域遍地開花。目前，萬科已經進入長租公寓、聯合辦公、家裝等領域，而本次入股鏈家就是從中間端拿到了布局存量房的優先權和便利票，布局房地產業的未來10年。

總結：國內房地產從「增量時代」邁入「存量時代」的脈絡越來越清晰，且這個趨勢是不可逆的。因此，融創、萬科入股中介龍頭的鏈家實際上就是在卡位、搶奪未來房地產存量市場。

而萬科、融創等巨頭入股鏈家只是開始，將來還會陸續看到其他房企入股優質的房產中介公司，可以預見房產一、二級公司的抱團、行業集中度上升是必然事件。

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