房子還能不能買？房產稅會不會出台？這篇文章說清楚了……

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經濟增速換擋了

2014年我看好「5000點不是夢」，就辭掉處長下海了。2015年，我預測「一線房價翻一倍」，就加槓桿買房了。今年我們看好新周期，就是推周期，推金融。

我曾經參加過三次在業界的論戰，2010年「增速換擋」、2014年「對熊市的最後一戰」、2017年「新周期」 論戰，在一開始都是少數派，最後才被廣為接受、成為多數派。

大家看這張圖，橫坐標是人均GDP，縱坐標是經濟增速，樣本是德、日、韓、台灣和大陸，大約在11000國際元前後，這些成功追趕的經濟體都出現了經濟增長平台的切換。

2010年我們提出「增速換擋」，但當時流行的觀點認為未來經濟還可以重回高增長，未來20年還可以增長8%。很多人認為我們在向社會傳遞負能量，也是各種上綱上線，根本就不講道理。我覺得現在回過頭來看，非常遺憾，如果我們早一點認識到要增速換擋了，就不會一輪一輪的刺激房地產來穩增長。

大家還記得十年前北京的房價嗎？2007年、2008年北京的房價是多少？天通苑六七千塊錢，回龍觀北苑家園八千到一萬，亞運村一萬到一萬二，實驗二小、史家國小的學區房兩萬，這就是十年前北京的房價。而且當時實行三成首付、七折利率，部分銀行是兩成首付，十年前花二三十萬可以在北京首付買一套一百平米的房子。2009年北京才開始限購，2009年以前是不限購的，你有一千萬可以在北京買十套，加槓桿買三十套、五十套，這就是十年前，拿到現在，小目標都實現了。

過去十年十倍的房價上漲，很多人動不動講現金為王，他都不知道這個血淚史。10年10倍，為什麼？我們一輪一輪的刺激房地產，想重新回到高增長的軌道。所以經濟政策的制定前提是什麼呢？前提就是對經濟現實的把握。

今天大家對「增速換擋」已經有所共識，這裡要強調的是，二戰以來世界上一百多個追趕經濟體，增速換擋成功的只有12個，成功的概率只有10%左右。如果能夠增速換擋成功，將創造一個奇迹，因為是世界人口第一大國，一個13.8億人口的國家如果能夠增速換擋成功，是非常了不起的。

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最近為什麼大戶型賣得好？

增速換擋背後的驅動力是什麼呢？核心是兩個，房地產投資的長周期峰值和劉易斯拐點。日本、韓國、台灣和德國，分別在增速換擋的時候都出現了房地產投資的長周期拐點，房地產是一個最大的內需。還有就是人口紅利的結束，人口紅利帶來的更多的是外需，出口的高增長。

大家可以看這張圖，是人口增長率的曲線，大約在建國以後，人口在六七十年代出現了一個爆髮式的增長，後來在七十年代末，因為計劃生育人口增長率呈現斷崖式的下降，這就是我們過去整個人口的增長軌跡。人口非常重要，它是最基本的生產要素。

人口的嬰兒潮是在什麼時候開始出現的？主流人群出生的年份是在1962年到1976年，這一批人是的主流人群，他們決定了經濟增長和經濟結構的主要特點。簡單來講，經濟過去高增長就是這一批人年輕時候干出來的，人口紅利消失、人口老齡化就是這一批人逐漸的年齡變長，過去房地產黃金十多年，就是這一批人買房子。最近為什麼大戶型賣得好，就是這一批人換房子。

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人口老齡化加速到來

大家再看下面這張圖，藍色的線是90年代人口年齡的分佈，1962年到1976年出生的這批人在90年代是二三十歲，當打之年，幫經濟干高速增長。到了2015年、2016年，這個人口年齡就遷移了，62年到76年出生的主流人群現在四五十歲，準確地說，現在主流人群40-55歲。再過五年，主流人群將逐漸開始退出勞動力市場，這就是為什麼人口老齡化一定是加速到來。

再看底下這幾個年輕的柱子，除了85年到89年一個小的嬰兒潮，因為是60後生了80后，70後生了90后，底下這幾個柱子都比它短，所以我們年輕勞動力越來越少。

人口的老齡化在加速地到來，我們看到劉易斯拐點的出現，導致了勞動力成本的上升以及出口的增速換擋，房地產投資的高潮已經過去了。在2008年金融危機以前，GDP年均增長率9.8%，高的時候14%，低的時候一般也有8%左右。未來新的增長平台大致圍繞5%-6%左右波動，高的時候7%-8%，低的時候4%-5%，這就是我們未來新的增長前景。

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房產稅短期不會推出

不動產實名制和金融實名制是現代國家治理的基礎，它的深層次不是什麼房產稅，而是一個政治改革，是一個國家政治透明化的基石。

韓國經濟增速換擋成功是兩任總統干出來的，一個是金泳三，另一個是金大中，金泳三完成了政治改革，金大中完成了經濟改革。

金泳三幹了兩件事情，一是讓軍人退出政府，二是他在92年上台的第一天發表了元旦宣言，他講，不動產實名制和金融實名制是韓國邁向現代國家必須逾越的關口，他用了五年推不動產實名制和金融實名制。

代價是什麼呢？韓國當時約4500萬人，把超過2000名公務員送進了監獄、兩任前總統送上了審判席，最後動用了總統特赦。

我們很多人被西方經濟學洗腦，動不動批評政策，政府不能用行政手段，這些批評完全不了解國情，你去實際調研就會明白，地方保護導致環保執行不力，國企為主的產能過剩行業依靠財政補貼，不動用行政手段，根本不行。

經常有人問我，任博士，會不會推房地產稅？我跟大家講，我在2012年就參與財稅改革研究，可以明確地說，短期不會，推不出來，如果要推出來，一定是改革轉型的重大利好。

為什麼呢？因為房產稅要解決兩個問題，第一個問題是稅基，第二個問題是稅源，稅基是評估這個房子多少錢，稅源要弄明白誰名下有房子。過去十多年我們不斷喊要推房產稅，要不動產實名制，要房地產聯網，但房產稅一直推不出來，房地產也連不上網。

現在互聯網這麼發達，全國房地產聯網這件事情不難，但是為什麼連不上網？大家想一想就明白阻力在哪了。

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經濟差了六七年，新周期要來了

增速換擋也分為上下半場，跟現在非常像，一般是在增速換擋的初期，其他經濟體也大都沒有認識到經濟已經告別了高增長，都有思維的慣性，這個時候幹什麼呢？傾向於刺激房地產、貨幣超發來刺激經濟，試圖維持相對比較高的增長平台。但是這個時候是加槓桿的，所以股票市場、債券市場也不會表現得太好，無風險利率比較高，積累了債務槓桿率。

日本大約是在60年代末-70年代初，劉易斯拐點出現，房地產投資的長周期拐點出現，也面臨增速換擋的壓力。但是在60年代末-70年代初，大家記得當時日本搞什麼呢？列島改造，搞了一波貨幣放水的刺激，當時70年代初，日本有過一次房地產大的泡沫。日本有兩次房地產泡沫，大家都記得1991年那次，其實1974年前後也有一次，也是貨幣刺激造成的。後來70年代以後，日本就不再刺激了，當時日本搞產業合理化，進行產業轉型。後來日本的精密儀器、家電、電子、節能汽車就行銷全世界，到了80年代初，跟美國有巨額的貿易順差，簽訂了廣場協議，後來日本為了對沖日元升值，在國內大幅放鬆貨幣，導致1991年日本房地產大泡沫，以及隨後失去的二十年。

在增速換擋下半場，通過改革、出清，你會發現會出現新一輪牛市，我這裡要講的是第二場論戰。我在2014年下海的時候，當時我們提出「5000點不是夢」，「對熊市的最後一戰」，在當時也引發了一場多空論戰，和今天的新周期論戰很像。PK的邏輯也都差不多，當時我們也是少數派，當時我們看多股票，提出一輪波瀾壯闊的大牛市即將來臨。

當時有人就講，任博士，經歷了五年的熊市，哪來的牛市。我當時就講，正是因為經過漫長五年的熊市，牛市要來了。今天還是這幫人說，任博士，經濟已經差了六七年了，哪有新周期呀。我要說的是，正是因為經濟差了六七年了，新周期要來了。

經濟周期和股市牛熊一樣，都是人參與的活動，背後都是人性的輪迴。雖然科學技術、社會組織在不斷進步，但人性像山嶽一樣古老，亘古不變。